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李宇嘉:别再炒作“小阳春”了

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近期,楼市“小阳春”氛围浓厚。天气率先回暖的南京和杭州,“万人摇号”、个位数中签等火热场景再现。热点城市土地市场一扫2018年之“阴霾”,有的流拍地受热捧,有的溢价率封顶。作为楼市的“领头羊”,1-2月份,京沪深新房成交量分别增长57%、22%和6%。再看更代表市场的二手房,根据易居研究院监测,3月上半月,10个重点城市二手房成交量同比增长32.3%。

每年春节后的3月份,成交季节性走好的楼市行情,被称为“小阳春”。貌似今年“小阳春”走得更有底气。一则,政策底亮出来了,“两会”未对楼市喊“狠话”,按揭利率快速回归基准利率。有了“一城一策”的尚方宝剑,近期松绑限价、退出限购的声音便不绝于耳。二则,百度大数据显示,“价格调涨、访客上升”等,取代2018年3-4季度“诚意出售、看房方便”等,排在楼市搜索指数的前面。参考过去,政策见底、预期转好,成交改善,新一轮周期要素齐了。

当下要警惕的,并不是楼市季节性的回升,而是人为炒作的“小阳春”。目前,尽管热点楼市有转暖的迹象,但动力却非常之弱。以占市场交易规模70%的二手房为例,2月份,深圳二手住房成交仅1997套,这是历史新低,比去年同期下降50%,3月上半月同比下跌32.6%;今年1-2月,上海二手住房成交2.6万套,同比增长38.3%,但不及2016年成交量的40%,刚刚触及近十几年的月均值。成交“地量”,很大程度上是高房价制约购买力。

很多人认为,京沪深遍地都是500万以上的房子。但以深圳为例,2018年以来,总价350万以下的房子,占深圳二手住房总成交的46%。此外,还有21%的房子成交价低于250万。很多人纳闷,这年头深圳还有低于250万的房子?确实有,就是那些“老破小远”,刚需要“上车”,只能移位到这类房子了。上海也一样,2018年以来,成交的二手房源中,中位价为340万,月供中位数为1.1万元,40%的人购买60平米以下的房子。

贝壳大数据,给出了购房的微观行为,还以上海为例。今年1-2月,监测的1000个成交小区中,房价上涨的只有21个。涨幅前50和跌幅前50的小区排序,上涨第50的小区涨幅为4.8%,而下跌第50位的跌幅达到25.2%,可见市场疲态依旧。另外,超小户型很受欢迎,调涨些许也有买家,大户型则不然,挂牌1年可能也无人问津,刚需仍在,但购买力不做主,倒逼卖家让利。2018年2月,上海二手房业主平均让利17.4万,较挂牌价下调4%,成交周期191天。

今年2月,成交周期缩减至142天,议价空间还在4%左右,意味着割肉出让换取现金流成共识。因此,炒作“小阳春”的,首先是高位套牢盘。2016年10月以来,热点城市严控房价,上级要求“环比不增长、逐步有回落”。2017年进场的投资客,如果算上税费、机会成本,现在看多半要亏损。特别是,2018年打掉影子银行后,前期加上去的杠杆,随着房价下跌而形成倒逼。所以,2018年深圳“法拍房”数量较2017年上升50%就不奇怪了。

如果今年房价不上涨的话,因杠杆撑不下去的“法拍房”还会增加。另外,近期很多中介转去做新房生意了,所谓的“二三级联动”,希望靠人海战术、自媒体加持,托起需求。但是,即便“返点”高达3%,卖一套新房可赚10万左右,但近年来热点城市新房普遍“豪宅化”,有效需求集中在“老破小远”,这是个隔离的市场,人海战术也难改“上门寥寥”的局面。

目前来看,市场整体的情绪并不高。破解高房价导致的供需肠梗阻,很多人认为要仰仗改善型需求发力,这样存量房才能循环起来。但是,“一卖一买”的改善购房,杠杆和月供还得增加,最后还是回到收入的支撑上。或许,很多人正在节衣缩食地攒首付、攒月供,但吃不好、穿不好,也要买房,这种激情下的楼市,如果又一次硬生生地被推上一个新台阶,多么可怕啊!

(作者系资深地产研究人士)


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