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"小阳春"或陷"隧洞思维" 局部回暖需理性看待

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本报记者 王营 实习生 陈惠 北京报道

告别了去年底楼市的冷清,今年对于地产行业似乎是个温暖的春天。“深圳8000万豪宅秒光”、“广州再出新地王”、“燕郊楼市回暖”、“南京3000人看房团”的消息不断出现,3月集中召开的业绩发布会上,开发商虽然预期谨慎但态度已经比去年乐观。“楼市回暖”百度搜索指数在今年2、3月份也有大幅走高的态势,这表明楼市回暖的舆论氛围确实存在。

在心理学上有个词语,叫做“隧洞思维”。意思是说,就像在隧道中开车,所有的眼光只聚集在前方那个亮光,使劲全力去追逐而自动屏蔽了旁边的信息。关于今年楼市的“小阳春”,某种程度上也存在“隧洞思维”。

“小阳春”真的全面到来了吗?它会延续吗?上海易居房地产研究院发布的《10城二手房市场半月报》显示,3月1日至15日,易居研究院监测的10个城市二手房成交量为32330套,较2018年3月下半月增长7.6%,较2月下半月(2月14日至28日)增长37.6%。因2018年春节为2月16日,2019年春节为2月5日,为剔除春节影响,报告选取了2018年3月下半月(3月16日至30日)的成交量进行比对。但值得关注的是,将2019年3月上半月和2018年3月下半月对比,10个城市二手房成交量行情好坏参半。厦门、成都、苏州、北京、南京成交量出现增长,而其余的5个城市成交量均有所下降。

成交量区域分化明显,三四线代表城市仍在降温。根据诸葛找房数据中心对全国45个城市成交数据初步统计结果显示,截至2019年3月26日整体市场成交同比有所反弹,累计同比增幅9.1%。其中,一二线城市成交面积同比增长,但三四线代表城市市场仍在降温。

房价也呈现分化局面。从58安居客房产研究院监测的商品住房市场来看,一二线城市的一手房价的变化较小,截至3月25日,环比2月仅北京有2.6%降幅,上海和广州都分别微幅上涨0.8%、0.03%。二线城市中长沙、成都、南京等都仅有微幅上扬,而另一部分城市沈阳、天津、厦门、合肥的一手房价格已呈现微跌,相比之下三四线城市的分化则更为明显,部分城市例如秦皇岛、潍坊、临沂一手房价上涨的幅度较高。

为了验证统计报告的准确性,21世纪经济报道记者还针对深圳、天津、杭州、武汉、石家庄、南昌等不同级别城市进行了调研。调研显示,根据城市级别不同,市场热度不同。越高级别城市,市场热度最大。深圳、杭州出现了小阳春;武汉、石家庄楼市正在趋稳;南昌即便出台了人才落户政策,楼市成交量也依旧低迷。而天津,最近正因一知名开发商降价引发高度关注。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,三月份的小阳春只是体现在部分城市,而且主要集中在东部城市。例如北京、上海、厦门、天津、杭州、环京、苏州等等。这些城市的共同特征就是处于东部地区,降温时间比较早,或者说降温幅度比较大,其中只有苏州是个例外;而东部的部分城市调整时间比较短的、降温时间比较短的城市,基本上没有反弹,比如青岛、济南、无锡、金华这些地方,小阳春不明显,主要是因为降温时间短,降温幅度不是很大。中西部地区大部分都是没有小阳春的,中西部地区楼市基本上是从去年的八月份之后开始降温的,并且降温时间短,降温幅度小,所以目前也没有能量反弹;而那些调整时间比较长的城市,自住需求被抑制了一年半到两年左右,这种需求被抑制一段时间之后,有释放的需要。其次就是房贷政策,尤其是房贷利率略有下滑,已经连着下滑三个月了,加上贷款的审批速度加快,这是个小利好。另外,部分城市放松政策,因城施策,部分城市局部放松政策,这也对购房者的心理预期产生了偏强,偏利好的效应。

杨红旭认为,目前支持楼市反弹的外部因素还不是很多,支撑力不是很强,从目前的政策面来看,东部城市的政策面基本上见底了,但基本上都没有出现明显的放松,货币面是趋松了,但是货币面目前主要是定向小微企业和实体经济,楼市的融资面依然保持偏紧。

合硕机构首席分析师郭毅表示,三月市场的确在回暖。但是这样的回调并不只是在今年出现。去年从四月开始,也是出现了一波成交升温状况。“去年4月楼市开始回暖,基本上延续到了八九月份,到了四季度,楼市开始降温。每年楼市都会衍生出一部分的需求。包括另外一部分购房者,他们看到了当前相对来说性价比更高的一些产品,也会通过卖旧买新这样的行为来实现自己的置业升级,因此也会激发一部分需求。但是从北京新房的整体市场来看,橡树澜湾的热销确实只是个案,还有更多的限竞房处在库存去化的一个难题中。特别是一些位置条件不是特别理想,限竞房的项目数量又比较集中的区域,从成交的表现上来看,更是不太乐观。”

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,从基本面来看,2019年市场并不具备大涨基础:其一,政策面上不允许,从国家2019年楼市调控的目标来看要保持“三稳”,换言之楼市小幅的上下波动属于正常的稳定范畴,但交易热度大幅上升,尤其是房价快速上升一定会被控制;其二,市场面上难实现,一二线楼市的调控并未出大放松,尤其是限购需求的不放松导致了需求难以在短期快速增加,三四线城市则面临2019规划棚改面积同比大幅缩水的现状,也依然难以支撑楼市的大阳春;其三,行业面难保证,2019年不少品牌房企都调低了业绩增速甚至是调低了业绩目标,拿地依然谨慎,预计2019年商品房的成交金额将难以超过2018。

在房地产领域,开发商和中介机构尤其擅长造势,影响市场情绪。这一点,需要购房者冷静看待,按照需求合理购房。

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