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美的置业首份财报:加速拿地 如何降低高负债率?

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在香港上市后的首份财报,美的置业交出了一份不错的成绩单,2018年实现营业收入301.2亿元,同比增加70%;毛利98.5亿元,同比增加101%;核心净利润32.8亿元,同比增加75%,均超过同行平均水平。3月29日收盘,美的置业报价20.45港元,当日涨幅达9.24%。

随着香港上市打开融资大门,美的置业备受关注的高负债率也有所下降,净负债率降至97%,但是急速扩张大规模拿地也令其负债额攀升。借高杠杆快速发展,这是很多房企的成名之路,但与此同时带来的高风险,也令不少房企深受其痛,奔向千亿的道路上,如何平衡负债与规模之间的关系,对于美的置业来说,是一门技术活。

负债总额1537.3亿元,同比增加52.5%

根据财报,截至2018年12月31日,美的置业总现金及银行存款为265.3亿元,总借款额为495.1亿元,净负债率为97%,有所下降。据招股书显示,2015年-2017年美的置业净负债率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。

值得关注的是,美的置业的两次负债率下降均主要来自于股权类融资。第一次是美的置业控股方美的发展、美恒有限公司与美域有限公司向美的置业注资60亿元,大手笔的注资令美的置业的净负债率从624.7%降至118.9%。

第二次是美的置业2018年10月11日登录港股市场,融得27.87亿元的净额,使得净负债率有所下降,降至97%。按照(有息负债-货币资金)\/净资产的恒等式,在负债率下降中,美的置业的货币资金增幅仅为11.5%,贡献并不高,而净资产增幅高达94%。

另一方面,2018年,由于快速扩张、加速拿地,美的置业的负债总额进一步攀升,截至2018年12月31日,美的置业负债总额为1537.3亿元,同比增加52.5%。其中,流动负债1192.6亿元,同比增加68.7%,非流动负债为344.7亿元,同比仅增14.4%。流动负债增幅较大,美的置业的短期偿债压力或将增加。

在3月29日于香港举行的业绩发布会上,美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示,“我们非常有信心进一步改善净负债率。”

值得关注的是,背靠美的集团这棵大树,在融资成本这块,美的置业占据优势。据了解,2018年,其融资成本低于行业平均水平,年内的实际加权借贷利率为5.91%。

林戈表示,“2018年是非常特殊的一年,整个融资成本都比较高,对民企来说,更是高达十几个点,但我们有大股背景,融资非常有优势。”

2019年,对于降低负债和融资成本,林戈指出,除了提高信用评级、调整融资渠道外,还会加快回转盘活现金流,此外会跟优质开发商合作,操盘并表,增加净资产投入。

新增土储超过阳光城,接近中海

近两年来,美的置业以“黑马”姿势奔跑,在短短四年时间,其销售额从百亿元剑指千亿元,2015年至2018年,合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元、790亿元,复合年增长率超95%。

2019年,美的置业定下了千亿元的合约销售目标,美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐说,“我认为比较从容,应该不会有太大障碍。”

底气何在?背后或许来自于美的置业大量的土地储备,且城市布局较为合理。据年报显示,截至2018年12月31日,美的置业在48个城市及地区的土地储备达4507万平方米,分布于珠江三角洲经济区、长江三角洲经济区、长江中游经济区、华北地区及中国西南经济区五大地区。

2018年,美的置业加速拿地,新增项目土地储备达1662万平方米,通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积57万平方米,全年共新增土地储备1719万平方米。

尽管美的置业的销售额排名TOP30之外,但新增土地储备规模跻身TOP20。激进如阳光城,2018年阳光城新增土地储备是1333万平方米,截至报告期末,阳光城拥有土地储备总计4418万平方米。而排在第一阵营的中海,2018年新增总楼面面积是1764万平方米。

土地是粮草,是过去与未来美的置业实现规模快速扩张的武器,但是大规模的拿地必然带来更多资金压力,对于美的置业这种处于初步上升周期的中小企业来说,城市布局、土地价格、周转速度、销售结转等因素,必须综合考虑,稍有不慎,就有可能出现经营性风险,做派激进的闽系房企,高价拿地遭遇政策调控,资金链出现危机的现象不是没有。

不过,综合分析美的置业的土地布局多位于二线和强三四线城市。其中,长三角、粤港澳大湾区两个活跃度较高的大区,其土地储备约1800万平方米,占总货值超六成。其相关楼面平均地价为每平方米人民币2337元,土地成本价格具有一定竞争力。

郝恒乐表示,在城市布局上,二线和强三线是广阔天地,也是房地产市场的主战场,是美的置业强力要做的城市。由于一线城市门槛很高,则考虑有机会性的进入。

新京报记者 段文平 编辑 武新 校对 卢茜

记者邮箱:xjbfcxw@126.com

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