美的置业首份财报:加速拿地 如何降低高负债率？

在香港上市后的首份财报，美的置业交出了一份不错的成绩单，2018年实现营业收入301.2亿元，同比增加70%；毛利98.5亿元，同比增加101%；核心净利润32.8亿元，同比增加75%，均超过同行平均水平。3月29日收盘，美的置业报价20.45港元，当日涨幅达9.24%。

随着香港上市打开融资大门，美的置业备受关注的高负债率也有所下降，净负债率降至97%，但是急速扩张大规模拿地也令其负债额攀升。借高杠杆快速发展，这是很多房企的成名之路，但与此同时带来的高风险，也令不少房企深受其痛，奔向千亿的道路上，如何平衡负债与规模之间的关系，对于美的置业来说，是一门技术活。

负债总额1537.3亿元，同比增加52.5%

根据财报，截至2018年12月31日，美的置业总现金及银行存款为265.3亿元，总借款额为495.1亿元，净负债率为97%，有所下降。据招股书显示，2015年-2017年美的置业净负债率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。

值得关注的是，美的置业的两次负债率下降均主要来自于股权类融资。第一次是美的置业控股方美的发展、美恒有限公司与美域有限公司向美的置业注资60亿元，大手笔的注资令美的置业的净负债率从624.7%降至118.9%。

第二次是美的置业2018年10月11日登录港股市场，融得27.87亿元的净额，使得净负债率有所下降，降至97%。按照（有息负债-货币资金）\/净资产的恒等式，在负债率下降中，美的置业的货币资金增幅仅为11.5%，贡献并不高，而净资产增幅高达94%。

另一方面，2018年，由于快速扩张、加速拿地，美的置业的负债总额进一步攀升，截至2018年12月31日，美的置业负债总额为1537.3亿元，同比增加52.5%。其中，流动负债1192.6亿元，同比增加68.7%，非流动负债为344.7亿元，同比仅增14.4%。流动负债增幅较大，美的置业的短期偿债压力或将增加。

在3月29日于香港举行的业绩发布会上，美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示，“我们非常有信心进一步改善净负债率。”

值得关注的是，背靠美的集团这棵大树，在融资成本这块，美的置业占据优势。据了解，2018年，其融资成本低于行业平均水平，年内的实际加权借贷利率为5.91%。

林戈表示，“2018年是非常特殊的一年，整个融资成本都比较高，对民企来说，更是高达十几个点，但我们有大股背景，融资非常有优势。”

2019年，对于降低负债和融资成本，林戈指出，除了提高信用评级、调整融资渠道外，还会加快回转盘活现金流，此外会跟优质开发商合作，操盘并表，增加净资产投入。

新增土储超过阳光城，接近中海

近两年来，美的置业以“黑马”姿势奔跑，在短短四年时间，其销售额从百亿元剑指千亿元，2015年至2018年，合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元、790亿元，复合年增长率超95%。

2019年，美的置业定下了千亿元的合约销售目标，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐说，“我认为比较从容，应该不会有太大障碍。”

底气何在？背后或许来自于美的置业大量的土地储备，且城市布局较为合理。据年报显示，截至2018年12月31日，美的置业在48个城市及地区的土地储备达4507万平方米，分布于珠江三角洲经济区、长江三角洲经济区、长江中游经济区、华北地区及中国西南经济区五大地区。

2018年，美的置业加速拿地，新增项目土地储备达1662万平方米，通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积57万平方米，全年共新增土地储备1719万平方米。

尽管美的置业的销售额排名TOP30之外，但新增土地储备规模跻身TOP20。激进如阳光城，2018年阳光城新增土地储备是1333万平方米，截至报告期末，阳光城拥有土地储备总计4418万平方米。而排在第一阵营的中海，2018年新增总楼面面积是1764万平方米。

土地是粮草，是过去与未来美的置业实现规模快速扩张的武器，但是大规模的拿地必然带来更多资金压力，对于美的置业这种处于初步上升周期的中小企业来说，城市布局、土地价格、周转速度、销售结转等因素，必须综合考虑，稍有不慎，就有可能出现经营性风险，做派激进的闽系房企，高价拿地遭遇政策调控，资金链出现危机的现象不是没有。

不过，综合分析美的置业的土地布局多位于二线和强三四线城市。其中，长三角、粤港澳大湾区两个活跃度较高的大区，其土地储备约1800万平方米，占总货值超六成。其相关楼面平均地价为每平方米人民币2337元，土地成本价格具有一定竞争力。

郝恒乐表示，在城市布局上，二线和强三线是广阔天地，也是房地产市场的主战场，是美的置业强力要做的城市。由于一线城市门槛很高，则考虑有机会性的进入。

新京报记者 段文平 编辑 武新 校对 卢茜

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