彭永东： 中国房地产将进入服务者价值时代

贝壳找房CEO彭永东： 中国房地产将进入服务者价值时代

[进入住房存量时代，二手房交易越来越成为重点城市房地产市场的主导。用户第一关注的信息是品质，第二是服务。所以未来提供更好的品质，无论是制造业提供更好的住宅，还是服务业提供更好的数据和服务标准，都是下一步竞争的主基调。]

“用户第一关注的信息是品质，第二是服务。所以未来提供更好的品质，无论是制造业提供更好的住宅，还是服务业提供更好的数据和服务标准，都是下一步竞争的主基调。”3月29日，贝壳找房CEO彭永东在博鳌亚洲论坛2019年年会上说。

近30年以来，我国共建设约2亿套住房，城镇家庭户均套数达到1.08套，中国城市居民基本告别了住房短缺——这也是人类历史上规模最大、速度最快的城市化，城市化率从26%提高到58%。

进入住房存量时代，二手房交易越来越成为重点城市房地产市场的主导。

服务者价值时代即将来临

贝壳找房提供的数据显示，近年来全国二手房交易年均400万~500万套，二手房市场GMV达到6.5万亿元。2018年全国约20个城市二手房交易量超过新房。另一方面，在租购并举政策的推动下，租赁市场正在进入规范发展的快车道，专业化租赁运营快速兴起，2018年全国租赁市场GMV大约1.2万亿左右。

彭永东把房地产的发展历程概括为三个时代：第一个时代是生产资料价值时代，为解决住房短缺而大规模建设，土地、资金的价值对生产极为重要，这一阶段的核心目标是住房数量扩张，土地和资金要素投入是决定产出的关键因素。采取大规模、标准化建设的工业化模式，服务者是流水线上生产者的角色，其价值难得被衡量。第二个时代是信息价值时代，住房告别短缺，由数量扩张向存量流通转变，在存量房屋流通中，信息将人和房屋进行串联，实现了更高效的匹配，但只有简单撮合，服务比较浅。在这一时代，“人”的价值不如信息价值那么重要。

伴随着居住物理条件改善，消费者品质居住和流通服务需求提升，以及行业与互联网的深度融合，房地产行业将进入“服务者价值”时代。这一阶段，围绕住房的服务比房屋本身更加重要，服务者的角色和价值将被重新定义。服务者要对服务的结果负责，人成为最大的变量。彭永东具体解释这一段阶段的特点时表示，一方面，行业会建立资质认定体系和行业规范体系。实行严格的职业经理人制度，形成一批以房产经纪、房屋托管、物业管理、资产管理为核心的专业房产服务阶层；另一方面，管理型服务市场兴起，行业需要从“轻”变“重”，不仅关注信息的质量，更需要对服务者的准入、行为、信用等进行有组织的管理，推动服务者朝着消费者满意的方向进化。

服务者价值指数级增长

彭永东预测，在流通率趋势性上升的驱动下，中国2.5亿套存量资产将被充分盘活，形成全球最高的存量住房。

活跃的存量房交易，自然需要与之匹配的房产交易服务。彭永东认为，服务者的机遇空间巨大。进入服务时代，房地产服务会向两个方向的延伸：

第一，向后端延伸包括：在售和待售新房库存、二手房、商办的交易市场及交易衍生服务；房屋租赁、管理以及衍生服务如搬迁、保洁、维修等；存量土地和房屋的更新改造服务；社区物业管理、社区零售等服务；互联网信息数据服务。

第二，向开发前段渗透。在彭永东看来，过去的住房开发大多是集中式、标准化建设，房屋设计和功能同质化。在下一阶段，房屋开发会根据客户个性化需求定制化生产，每一套房子都需要差异化的设计、施工、装修。装配式建筑、工业互联网将进一步深入到房屋开发设计施工环节，用数据和信息改造整个开发链条。

彭永东进一步分析，中国的互联网平台是连接服务者的载体，互联网的信息透明和无差别分享，在提供优质信息内容的同时，带给消费者更好的体验，重塑了人、房关系。同时，互联网平台的共享规则机制能够将不同领域的服务者整合起来，形成一套共享共治体系，为参与的服务者赋能，加快行业进化迭代。

“聚合人的价值的平台崛起，以及居住服务综合服务商的孕育是‘服务者价值时代’的两大机遇。”彭永东坦言，能够最大限度聚拢一批高水平、职业化的服务者，满足用户品质居住的需求，是平台最大的价值。而制定公认的行业规则、拥有行业发展基础设施、整合上下游供应链，是一个平台竞争力和号召力的核心。

“服务者时代到来的核心标志是行业全面构建标准，如构建人的标准、构建物的标准、构建流程的标准。当服务者价值全面崛起，服务红利就会显现，好的服务者将享受个人溢价、形成个人品牌。中国居住领域平台公司的诞生，将为服务者构建基础设施，并助力优质服务者长期发展和耕耘。”彭永东指出。

财政部财政科学研究所前所长、华夏新供给经济学研究所首席经济学家贾康也持有相似观点。他认为，对于居住服务相关领域而言，未来需求仍将是扩大趋势，而且在市场分化和越来越多样化的诸种变量影响下，更需要专业化的从业者给予消费者咨询和引导，充分利用互联网、大数据和新技术的力量，提升服务效率和专业水平。

“‘互联网+’的上半场，衣食住行四个领域，衣、食、行几乎都完成了线上化改造，越来越能满足用户多层级、定制化的需求，相比之下，‘互联网+’对‘住’的领域改造相对较少，大量痛点还未解决。在互联网发展的下半场，‘住’需要迎头赶上，提升居住供给体系效率和服务水平。”贾康说。