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看了一圈学位房 终于明白为何越秀区的老破小还是值得买

2019-04-04 08:44:53 来源: 网易房产 举报
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  看了一圈学位房 终于明白为何越秀区的老破小还是值得买
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  编者按:只需几个关键步骤,就能敲定名校学位房!交投活跃、低总价的省一级学位房在哪里?今年广州又将新增哪些重磅教育配套?赶在广州各区小学招生政策公布前,快速做好功课吧!广州最具性价比的学位房,盘他!

  本期——市区省一级名校学位房。

  嗯,又到了一年一度的学位房“抢房大战”,今年,您准备加入了吗?

  尽管这几年间,广州的教育资源配套取得不少进展。省实、华师、广雅、培正……等等名校教育集团,像蒲公英的种子一样,已经在广州各区“遍地开花”。但似乎,还有不少坚定的粉丝,坚守着“最初的校区”。他们认为,这才是原来的配方,熟悉的味道……

  那么,这一期,买买君就带大家看看广州市区省一级学位房中“白菜价”的盘有哪些吧!

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  ▲名校之门

  温馨提示在前,学位房置业TIPS:

  1、从官方的渠道了解心仪的学校最近几年的招生地段范围,降低风险;

  2、把小学和对口的中学纳入考虑,提升置业效率;

  3、注意购置学位房是否有效(超小面积的单位谨慎购买、二手房关注学位是否被占用等)

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  三大老城区PK 尽能力PICK越秀区吧

  根正苗红,历史悠久的传统名校,自然首选广州的三大老城区——越秀区、荔湾区和海珠区(排名分先后)。越秀区的“老破小”学位房为何还能卖出天价,就是因为这里的名校密集程度真的很高!请看表格统计(根据广州市教育局2012年发布的数据整理)

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  ▲越秀区部分省一级小学名单

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  ▲东风东路小学

  凭着最小的区域面积,却拥有几乎别区翻倍的省一级小学数量,越秀区以实力,强势诠释了什么叫“名不虚传”!素日在各大宝妈们交流中的高频名校——文德路小学、东山培正小学、东风东路小学、农林下路小学、小北路小学,更被誉为“第一梯度”的重磅高含金量名校,也是不少家长梦寐以求的“dream schools”。

  确实,买买君翻阅无数资料,发现这些学校不仅历史悠久,学风严谨,家长口碑也非常高,办学成绩看得见。而且对口的中学也非常有实力,如省实、执信等等。所以,强强联合之下,房价就只能——贵!

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  ▲培正小学

  寸土寸金的老城区,要想追求学位+园林小区+电梯房的三房组合的话,基本预算在700万元/套起步。当然了,这里的小户型选择也不少,不过小户型的均价肯定要比上述表格中的参考均价要高出不少。

  如对口东风东路小学的东风广场,小区二手放盘的整体均价约7.8万元/平,但买买君看到一套44平的小户型总价要485万元/套,算下来的均价已经超过10万元/平了!


  相对而言,小北路小学周边的散盘还相对“亲民”一点,5万多出头就有得选,中介还表示,有一套36平的加装电梯房放盘价约200万,已经是整个片区最超值的了。

  而对口东山培正小学的均益大厦最低总价也有210万起步的小户型,户型面积约29.2平,这个面积段大家要小心喔!因为在2015年越秀区招生方案就规定了,在2015年4月15日后购买30平方米以下(不含30平方米)的小面积学位房,并且为“非唯一房产”的,适龄儿童由“对口小学接收”转变为“统筹安排学位”。

  简单总结,就是2015.4.15后购买小于30平方的唯一学位房且人户一致→对口小学;2015.4.15后购买小于30平方的非唯一学位房且人户一致→统筹入学;各位家长买家需要注意喔!

  那么,转战另外的两个老城区——荔湾区和海珠区,情况又会是怎样?本着化繁为简,直奔目标的方法,买买君直接上好呕心沥血整理出来的表格:

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  ▲海珠区和荔湾区部分省一级小学名单

  这么看,价格是要更加亲民不少(当然,因为“白菜价”条件之下,买买君只能筛选楼梯楼的小区,哎。)相比之下,对口的中学确实没有越秀区的抢眼。当中,海珠区的这些对口中学中,五中、南武中学和四十一中都是省一级中学。

  不过,从可查询的放盘信息看,这两个区的小户型相比越秀区要少,即使是价格偏低的楼梯楼,总价基本都要在约250万元/套起步。

  买买君总结:由于三大老城区的名校教育资源多,小升初都是采取“多对多”(多所小学对应多所中学进行分组)电脑派位,日后直升的中学难以100%保证。但不少家长还是愿意选择这些区域,毕竟直升入省一级中学的机会还是有啊!

  而反正都是贵,所以,如果真的就是奔着学位去的,能盘上越秀区的就盘越秀区吧!

  天河白云黄埔资源不均衡 优选“老片区”


  撇去了三大老城区,剩下的天河、白云和黄埔区,从传统的意义上看,其实市场认定为“学位区”的呼声并不大。一来这些区域面积较大,发展不均衡,所以教育资源的配置上也是很明显的有高有低的板块,并且差距非常大;二来这些区域以前其实也有点算广州的“郊区”。当然了,今天谁还敢说这些房价动辄上20万元/平,少则也要4万+/平的地方是郊区呢!嗯,反正市区真没房价便宜的地方了。

  不过,对比三大老城区小升初“多对多”的“不确定性风险”,天河、白云和黄埔的小升初基本采取对口的“多对一”,也就是说,只要确定了小学,就能保证入读直升的中学(备注:只有黄埔少数学校除外),这样对家长买家而言,是不是更加省心呢!

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  所以,先看看CBD所在的天河区,由于置业关注度较高,最近几年也开始被学位房买家盯上。虽然整个广州实力最强的华师附小就在天河区,省直属的省一级名校,不过不好意思,人家只招收华师教职工子女的适龄儿童,跟买周边的房子毫无关系。但是想要享受一下“华师”的资源,还是有戏的。

  最近几年天河区的相关招生政策都有所调整,还好,基本算是好消息:华师附中从2018年起面向全区招生,113中学与华师合作设有“华附班”,天河外国语学校初中部采取多校划片+电脑派位方式招生,地段生不低于60%。

  从这些变化看出,一着不慎没有入读省一级小学,但仍有机会入读优质初中,同时初中招生强调地段生的比重,也就是说,只要买对名校地段的房子,就能增加入读几率。这对家长买家而言,确实是利好。(嗯,买买君会告诉你天河外国语学校就在珠江新城吗?)

  由于华阳小学对口直升广州中学,华景学校对口直升广州市第113中学(东方校区),都是省一级小学配省一级中学的搭配,所以这些小学对口的楼盘,都是备受买家欢迎的学位房。

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  ▲华阳小学

  综合考虑,买买君比较推荐大家关注华景新城板块的小区。这个板块的楼盘多数由合生创展集团有限公司和广东珠江投资有限公司投资和开发,虽然看上去比较分散,楼龄差异较大,但有学位房加持,这边的交投比较活跃,买卖交易都相对容易。不过由于楼龄的差异,放盘价格也差异较大,从4.7万-6万元/平之间都有选择,关键看买家的需求。预算真真有限,可以考虑最老的第一期的房子,楼龄20年+,无电梯,不过都要约4.7万元/平起步。

  而有关注白云区置业的学位房买家或许会疑惑,平常大家听说的广大附小、华师附小等系列名校都咋没上榜?因为有些不是公立学校,有些则是新开办的学校,所以都没有上省一级小学的榜单。

  从公布的数据看,白云区最老牌的省一级小学就是京溪小学和广园小学了。这些学校对应的地段的二手房也是看产品的楼龄,报价差异非常大。

  不过买买君还是觉得,既然都选那么远了,就还是尽可能买电梯房,以及环境好一点的小区。对比给大家参考一下,广园新村的二手房楼梯楼的报价2.6万元/平起步,电梯楼约3.4万元/平;追求楼龄较新的二手房,如京溪小学对口的天河御品,二手放盘价4.4万-5万元/平,差异真的非常大!

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  ▲华景小学

  最后,说说情况比较复杂的黄埔区(包含老黄埔和原萝岗区),因为这里的小升初既有“多对多”电脑派位,也有“多对一”的直升情况。

  从细化的数据看,老黄埔有8所省一级小学,原萝岗区只有2所省一级小学。原萝岗区的情况比较简单,开发区一小和开发区二小这两所省一级小学都是对口直升广州开发区中学。

  而老黄埔的省一级小学基本采取“多对多”的电脑派位方式,并且大部分的省一级小学(如怡园小学、下沙小学、荔园小学、石化小学、港湾小学和文冲小学等)都处于同一组。而老黄埔的部分楼龄较大的楼梯楼二手房也仅约2万+出头的价格就有得选。

  而根据当地中介介绍,怡园小学和石化小学的学位相对受欢迎,有兴趣的买家可以多多关注这两所小学地段所在的楼盘喔。


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  ▲怡园小学

  买买君总结:这三个区要选学位房,实力买家直接盘天河区、追求实在的买家盘黄埔区(尤其是老黄埔),白云区的话,其实民办学校的师资力量会更强,土豪随意。

  
好了,这一期先说这么多了,后面还有更多猛料,大家记得关注买买君喔!抢在各区招生细则出台前完成学位房布局,其实真的有省心省力妙招哟!

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Jennifer 本文来源:网易房产 责任编辑:麦绮欣_NO7484

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