南沙共有产权房5年内不准转让 个人需缴租

共有产权人才住房带精装修。

资料图?由通讯员提供

南沙首个共有产权人才住房试点项目——首筑花园。

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共有产权人才住房带精装修。

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在城市里有个家，是不少外来务工者的梦想。?资料图

   2018年11月，南沙区正式印发《广州南沙新区试点共有产权住房管理办法(暂行)》。近日，南沙区政府官网公布《广州南沙新区试点共有产权住房管理实施细则(征求意见稿)》(以下简称《细则》)，向社会公众公开征求意见和建议。该《细则》列明了南沙区共有产权住房的申购、回购、转让流程以及房屋价格、贷款、税费等具体情况。公众可通过发送电子邮件至zhongkunzhi@nsuci.com，或拨打联系电话020-84985570，反馈对《细则》的意见，征集意见和建议时间为2019年4月1日至2019年4月10日。

    定价低于同地段、同品质商品房

    据了解，南沙区共有产权住房分为面向本区城镇户籍中低收入住房困难家庭(以下称“对象一”)供应的共有产权保障性住房，和面向区域内重点发展领域紧缺型人才、港澳青年(以下称“对象二”)供应的共有产权人才住房两类，实行网上申请与线下提交资料接受审核相结合的方法进行申购。

    共有产权住房销售价格以第三方独立专业评估机构根据房源推出时点的市场情况进行评估，按照低于销售时点同地段、同品质普通商品住房价格的原则，综合房屋的楼层、朝向、面积、景观等因素设定“一房一价”，并在销售前按程序报区住建局备案。剩余房源再次销售时，应根据销售时点的市场价格情况重新确定销售价格。

    购房人占50%-80%产权

    购房人应在签订认购书阶段予以确定所支付的购房出资额，购房人产权份额按照拟实际出资额(含抵押贷款本金部分)占所购买共有产权住房评估价格的比例确定，原则上购房人产权份额应超过百分之五十，但不得高于百分之八十。该出资比例在签订购房合同后不得变更。政府产权份额由区住建局或其委托的区属国有企业(代持机构)持有。

    购房人可以按照相关规定申请住房公积金、商业银行贷款等购房贷款。

    以家庭为单位申购选定共有产权住房的，夫妻双方应共同与开发建设单位、代持机构三方共同签订《广州市南沙区共有产权住房购买合同》，作为购房家庭产权份额的共同共有人，未成年子女为同住人，购房者直系亲属可作为所购产权份额的共同持有人。购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、禁止出租和政府产权部分租金缴交标准与安排等内容。

    共有产权房回购由代持机构实施

    购房人自核准产权登记之日起未满5年的，不允许转让房屋产权份额。但由于《管理办法》第二十二条规定的情形，即购房人无法获得相应购房贷款且不能在规定时间内补足购房款致使购房行为无法完成的，开发建设单位依法解除共有产权住房购买合同，购房人前期所交的购房款中扣除相应违约金后予以无息退还，所选购住房归入剩余房源。

    代持机构向按揭银行作出回购承诺，当出现购房人还贷违约，代持机构应按购房合同约定对购房人份额进行回购，向银行履行相应义务。有回购申请需要的购房人到广州南沙开发区政策兑现窗口提交纸质版申请材料。共有产权住房回购由代持机构实施，代持机构应当与原购房人签订回购合同，协商确定回购价格的支付时间和支付方式等。

    共有产权房登记满5年才可转让

    共有产权住房的房屋产权份额流转方式有内循环方式和外循环方式两种。内循环流转是指共有产权住房购房人自核准产权登记之日起满5年，可向区住建局提交产权流转申请，明确出售价格。同等条件下，代持机构可优先购买购房人所占份额。代持机构明确表示放弃购买或超过7个工作日未表态的，购房人可在区住建局或其委托的区属国有企业建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

    购房人自核准产权登记之日起满5年而未满8年的，也可按申请购买政府产权份额时点市场价格购买政府产权份额。购房人申请购买政府产权份额时，应由双方共同委托具备资格的房地产估价机构参照申请购买时点周边类似交易评估确定房屋的市场价格，并在此基础上协商确定交易价格。购房人应当在收到南沙区住建局出具同意的审核意见后15个工作日内，与代持机构签订购买协议，并按照协议约定及时向南沙区住建局指定的账户补缴价款。购房人与代持机构协商一致后，应持该书面证明到南沙区不动产登记中心，按照不动产登记的有关规定办理不动产转移登记手续。但是，购买协议中应约定所购得产权份额在规定时间内不能上市转让。

    外循环方式流转指的是，共有产权住房购房人自核准产权登记之日起满8年，可向区住建局提交上市申请，同等条件下，代持机构可优先购买购房人所占份额。代持机构明确表示放弃购买或超过7个工作日未表态的，经购房人和代持机构协商一致，可共同向其他符合本地住房限购条件家庭转让房屋，新购房人取得商品住房产权。原购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。

    购房人需按政府产权比例缴租

    购房人在未取得房屋完整产权期间，需按月或按季度向代持机构缴付政府产权份额比例的租金，共有产权保障性住房与共有产权人才住房采用不同租金标准，租金征收标准可根据项目具体情况进行核减。对象一与政府共同持有产权期间的租金标准(即共有产权保障性住房)按照适当低于同地段、同类型住房租金水平的原则，由区住建局会同物价部门确定。对象二与政府共同持有产权期间的租金标准(即共有产权人才住房)，应在共有产权住房申购公告中即予以明确，由第三方独立专业评估机构根据房源推出时点市场租金情况进行评估，参考同地段普通商品住房租金标准确定。代持机构往后每5年委托第三方独立专业评估机构重新评估租金标准。

    共同持有产权期间，代持机构、购房人依法规分别缴纳相关税费；不动产发生交易时产生的相关税费亦由交易双方各自承担。物业服务费由购房人承担，并在购房合同中明确。购房人按照本区商品住宅专项维修资金管理规定，全额缴纳住宅专项维修资金。同时应当根据约定，承担房屋日常管理维护费用。

    采写：南都记者 李鑫