大城市落户开闸 新一轮城市、楼市洗牌开启

全面落实城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策，在安排各地区城镇新增建设用地规模时，进一步增加上年度农业转移人口落户数量的权重，探索落户城镇的农村贫困人口在原籍宅基地复垦腾退的建设用地指标由输入地使用。

这意味着，户籍闸门打开的同时，相应的土地资源和规划也在跟进。

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几点结论

A．大城市户籍开闸后，都市圈、城市群的发展格局将更为突显。

三四线、四五线城市的吸引力和人气将进一步削弱。中国城市的竞争格局进一步分化。

B．以户籍为武器的抢人模式被终结，或必须得升级了。

城市间的抢人会更趋激烈。而前期未能在“抢人大战”中参战的城市，意味着失去了一轮机会。

C．楼市在不同等级城市间会有更大分化，但具体到大城市，起伏不会很大。

清明小长假后的第一天，发改委发布了一则重磅消息。

这份名为《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，宣告大城市放开放宽乃至取消落户限制的时代正式到来。

先上干货：

继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；

城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

户籍的开闸，从中小城市、小城镇，迈向大城市，也同时意味着新一轮的城市人口洗牌、楼市变化，开始酝酿。

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哪些城市实现“零门槛”落户

到底哪些城市受此政策的影响最大，这个首先得看Ⅱ型大城市，Ⅰ型大城市，以及超大特大城市的具体分布。

出于时间关系，西部菌未单独作细致梳理，特别引用了好友国民经略的统计数据。

来源：国民经略

按照上述人口数据，除北上广深四大一线城市和武汉、重庆等10个特大城市，都是此次政策的直接受益者。

其中，全面放开放宽落户条件的Ⅰ型大城市主要有西安、哈尔滨等13个。

全面取消落户限制的Ⅱ型大城市，有乌鲁木齐、贵阳等65个。也就是说，这部分城市都可以“零门槛”落户。

不过，这里面有些特殊情况需要说明一下。

如上述只是2017年的数据，考虑到2018年各城市的“抢人”成绩，具体名单或有细微变化。

像2017年城区人口就接近500万的西安、哈尔滨，或已经可以归纳到特大城市之列。当然，西安、哈尔滨目前的落户门槛已经比较低了。

另外，虽然文件对各档城市提出了具体的落户要求，但这只是最低标准，像特大城市，同样可以主动放开放宽落户限制。

事实上，杭州前不久就刚出台了大专生即可落户的新政。郑州、长沙目前也都处于人口“扩张期”，不排除落户门槛进一步降低。而东北的沈阳由于老龄化严重和人口流失，也可能继续放开落户限制。

因此，就实际情况而言，排除四大一线城市，此次新规几乎对所有二三线城市，都是直接利好。它传递的信号很明确：落户限制可以放松也应该放松。

02

哪些城市是最大赢家？

一定程度上，新的落户要求，是国家顶层设计层面对过去两年主要城市间主动发起的“抢人大战”的一种“确权”。

它直接带来的影响很微妙：一方面，那些想放开户籍的城市，不必再有任何政策层面的顾虑；但另一方面，它也同时宣告户籍抢人的策略，在一定程度上已经被终结。

因为所有的城市户籍都放开时，也就意味着户籍这个抢人武器实际上已经不存在了。

所以，未来城市抢人拼的还是公共服务、房价、就业环境以及发展潜力。

当然，户籍门槛“均等化”后，即便是主要二线城市之间，人口吸引力也会出现更大程度的分化。

比如在13个Ⅰ型大城市和65个Ⅱ型大城市中，省会城市（直辖市）和都市圈、城市群内的中心城市，相对是最大赢家。

来源：国民经略

具体看，省会城市中，强省会和人口大省的省会，又将更多获益。

如西安、济南、合肥等省会，应该会有更强的人口优势。

另一个可以参考的指标则是城市群、都市圈。

这次通知中点名了13个城市群：

加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。

扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。

有序推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划实施，建立健全城市群协调协商机制。

加快出台实施天山北坡、滇中两个边疆城市群发展规划。

这些城市群其实基本囊括了大部分大城市。所以，那些未进入被点名城市群中的城市更应被关注。

比如，福州、厦门所在海峡西岸城市群；济南、青岛所在的山东半岛城市群。

不过，由于这个两个城市群都处在东部相对发达地区，这对相关城市的影响其实不会很大。

但总体说来，强省会城市以及主要城市群中的中心城市，未来一定是人气和投资价值的高地。

03

大城市会人口井喷吗？

放开大城市落户限制，这在一个户籍制度严格执行多年的社会，的确形成了一种较大的震撼。其中最主要的一点，就是不乏有人担心，这是否会造成大城市的人口井喷？

答案应该是否定的。

很多人忽略了的一点是，在要求大城市放开落户限制的一条中，有一个重要的限定句——积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。

这句话翻译成大白话就是，大城市放开落户，最先吸纳的还是城市常住人口当中未落户的那一部分。所以，至少短期来讲，多数城市的常住人口变化，应该不会太大。

其实，单纯从吸引外来新增落户人口来讲，经过两年来的“抢人大战”，主要城市的“吸引力”已经基本变现，剩下的想落户而未能落户的，多半都已经是城市的常住人口。

文件中的另一句话也值得关注——压实地方政府主体责任，强化督促和监测评估。

也就是说，放开户籍，不仅仅是各城市自身的需求，也更是国家的要求。

之所以要压实责任、敦促落实，说明放开落户限制，至少还有一部分城市还存在着顾虑，并不像“抢人大战”中所表现的那么积极。

这里面的一个重要背景就是，2014年发布的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》提出，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，在过去几年的实施进度并未达到预期目标。

之所以未能实现，西部菌认为有几个现实原因：

来源：网络

从城市自身的角度，还是因为长期以来大城市对人口的恐惧仍未根本破除。

这表现为两个方面的现实问题：一是对新市民人口的配套公共服务资源投入跟不上；二是，人口快速增长，可能影响到城市的平均指标数据。

部分人口落户意愿不足，则是对权益的保障缺乏信心。

比如，市民化待遇是否有足够的吸引力？原有农村户口所对应的宅基地等权益，是否有保障？

04

楼市春天来临？

此轮放开户籍，很多人可能更关心的是房价。

诸多大城市的楼市限购都直接与户籍捆绑，所以，放开落户限制，对相当部分城市而言即是意味着楼市限购松绑。

另外，放开落户限制的同时，不少城市的基建和楼市开发也迎来了利好。通知中就提到：

在城市群和都市圈构建以轨道交通、高速公路为骨架的多层次快速交通网，推进干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通融合发展，促进公路与城市道路有效衔接，更好服务于城市间产业专业化分工协作。

这意味着相当一部分城市的轨道交通建设仍值得期待。楼市也相应获得更多的托底力量。

但是，还是不必对于由此带来的楼市红利抱以太高的期待。

一来，房住不炒的顶层设计，短期内松动的可能性不大。

二来，此次通知中还提到一个关键细节：