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被误读的三四线楼市:高位运行利空中不乏潜力股

2019-04-22 06:48:52　来源: 21世纪经济报道(广州)

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被误读的三四线楼市：仍在高位运行利空中不乏“潜力股”

本报记者张敏北京报道

近期，有关黑龙江鹤岗房价的消息，引发了大量关注。根据媒体报道，鹤岗部分二手房单价已经降至400元/平方米的“白菜价”，一套安置房只需1.9万元即可买到。

此后媒体求证，“白菜价”的房屋大多是毛坯棚改房，且当地的新房价格多在3000元/平方米以上。但外界对三四线楼市的印象似乎就此定形，即利好出尽、房价下跌，市场前景悲观。

过去两年来，三四线楼市升温，房屋和土地交易均出现“量价齐升”的状态，成为全国楼市最火热的区域。但随着需求被透支，以及货币化棚改的退潮，市场人士对三四线城市的前景普遍悲观，多数房地产企业也声称，将区域布局的重心向一二线城市回归。

但现实恐怕并非如此。根据国家统计局对70个大中城市的统计，今年3月份，三线城市的新房价格环比涨幅已经超过了一二线城市，二手房价格涨幅也处于高位。

迷雾之下，三四线楼市的真相究竟如何？

有“白菜价”，也有“领涨者”

鹤岗的案例，被认为反映出东北地区三四线楼市的一种普遍现象，即产业“空心”、人口外流，房地产市场出现下行。价格下跌，就是最直观的表现。

中原地产指出，很多东北城市的土地也是“白菜价”。根据该机构的统计，2019年来的3个半月时间里，34个东北城市的土地出让价款为332亿元。其中，沈阳、大连、哈尔滨、长春这4个城市就达到了288亿元。且有28个城市土地出让金额未能过亿。

从价格上看，大部分城市的楼面价低于1000元/平方米，其中不少城市的楼面价不足500元/平方米。鹤岗的价格仅为278元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，由于人口外流等原因，东北地区一些地级市的人口数量，与东部城市的县级城市相当。同时，一些重工业城市、能源城市处在转型中，并出现产业空心化、经济增速放缓等现象，并间接影响到房地产市场。

张大伟认为，虽然“有些区域市场的确熄火了”，但从全国范围来看，三四线楼市的表现更多是分化。

4月16日，国家统计局发布3月份70个大中城市房价数据，“房价上涨城市增加，下降城市减少”是主要特征。其中，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，比上月扩大0.3个百分点。相比之下，一二线城市的新房价格涨幅分别为0.2%和0.6%。

在房价上涨的城市中，丹东、锦州、常德等三线城市的涨幅均达到或超过1.5%，成为领涨者。其中，丹东、锦州正是位于东北地区。上海易居研究院智库中心总监严跃进对此的解释为，此类城市的调控政策相对宽松，这两年基础设施改善力度大，房价容易上涨。

二手房方面，三线城市的价格涨幅略低于二线城市，但仍明显高于一线城市，且涨幅比2月有所扩大。

从成交量看，3月单月，全国商品房的成交面积和成交额都比去年同期有所增长。分析人士认为，其中，作为房地产市场巨大“长尾”的三四线楼市，即使不能做出增长的贡献，但下滑幅度也不会很大。

张大伟也指出，从全国范围来看，三四线楼市仍然运行在高位。“即使要降温，也会有一个过程，不会很快就降下来。”

“潜力股”仍在

但三四线楼市的前景，的确并不乐观。

2018年7月，住建部召开会议称，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚户区改造货币化安置比例，采取新建安置房的方式；对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。2018年10月，国务院常务会议提出，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

今年以来，多个省份下调了棚改的计划开工量，货币化补偿规模也有所下滑。其中，今年河南省的棚户区改造新开工计划为15万套，与去年的50万套相比，下降了70%。浙江、四川两省的下滑幅度分别为55%和40%。

此外，国家发改委近日印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，首次提出“收缩型城市”的概念。文件强调，收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

对于三四线楼市来说，这些消息都被认为是利空。

实际上，由于意识到政策的变动，以及三四线楼市的需求已经在过去两年被透支，今年年初，房地产企业普遍表示，要将战线收缩至一二线城市。中海行政总裁颜建国就在年初的业绩会上表示，一线城市，以及以一线城市为核心的城市群，在未来始终是中国经济最有活力的地区。且在宏观经济稳定的前提下，未来一二线城市边际改善的可能性最大。

近期，二线城市土地交易旺盛，高单价、高总价、高溢价率的“三高”现象开始出现，部分地块甚至出现“熔断”。这都被认为是企业回归一二线城市的一种表现。

某大型房企相关人士向21世纪经济报道表示，春节期间，很多三四线城市的返乡置业出现下降，这已经预示出，三四线楼市将走向下行通道。而且目前看不到市场反转的条件。

但这也并不意味着所有三四线城市都将降温。根据记者采访，一些位于大城市周边，或城市圈内的三四线城市，仍被业界所看好。

某房地产信托从业者向21世纪经济报道坦承，在选择项目时，仍以“50强房企、一二线城市”为主，但并不会把所有三四线城市的项目都排除在外，“像浙江省内的很多城市，不管几线”，都是关注的对象。

他还表示，目前来看，大湾区和长江经济带是未来的热点区域，在选择这些区域内的项目时，同样不会有城市层级之分。而且，“这些区域里面的有些三四线城市，之前没被关注，所以潜力很大。”相比之下，东北、西部等区域的三四线城市，已经不再被纳入投资的范围。