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"万人摇 土地热"再现 杭州楼市还会卷土重来吗?

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4月下旬的两次供地小高峰为杭州带来了210亿元的土地出让金进账。这个长三角的明星城市再次获得市场的青睐。不仅如此,从今年春节以来,杭州楼市出现“万人摇号”“新盘涨价”“交易攀升”的情况,那么,杭州楼市的“金三银四”真的到来了吗?

4月两场土拍进账210亿元

春节后杭州的首场土拍就引发了市场的关注,传递了土地市场回暖的信号。2月27日,由杭州本土排名第三的企业德信中国拿下的勾庄板块地价一举打破纪录,跨过2万元/平方米的门槛,刷新区域的楼面价。

根据杭州透明房地产研究院发布的报告显示,今年一季度,杭州市共出让85宗土地,合计出让面积204.24万平米,环比去年四季度增长135.01%,成交金额453.29亿元,环比去年四季度增长181.86%。

鉴于杭州土地市场迅速升温,溢价率接连走高。3月,杭州主城区国有建设用地使用权挂牌规则做出调整:当溢价率达到30%时锁定限价,转入竞报自持比例。而此前,当溢价率达到50%时,才锁定限价转入竞报自持比例。

进入4月份,杭州市继续加大土地供应力度。4月16日,杭州主城区挂出了包括望江新城、牛田、笕桥、三里亭等板块的7幅土地,起拍总价就达到99亿元。当天,杭州单日成交土地126亿元,并有两大板块的地价被刷新。

更高的自持比例并没有阻挡房企之间的厮杀。其中,位于望江新城板块望江单元地块以楼面地价34872.34元/平方米起拍,随后短短20分钟内,地块在经历34轮报价后进入投报自持比例环节,直到自持比例达到22%成交,最终的成交总价为52亿元,楼面地价达到45325.75元/平方米,溢价率30%。若将22%的自持比例折算成楼面地价,望江地块的实际楼面地价将达到约52000元/平方米,超过绿城2016年3月拿下的潮鸣地块,刷新杭州高价地块的成交楼面价纪录。

紧接着,4月26日,杭州再次出让6宗地块,分别位于江干区、拱墅区、西湖区和下城区。总出让面积18.71万平方米,建筑面积49.22万平方米,总揽金84.8亿元。

对于杭州土地市场走热,杭州本土某开发商人士表示:“从2018年7月开始,杭州迅速进入冰冻期,大家都在观望,很多开发商半年、甚至一年没有拿地,手里资金充裕却无存粮。”

中国指数研究院浙江分院副总经理高院生分析说:“一方面,绿城、滨江等本土房企补仓意愿强烈,外来房企也看好杭州市场进行加仓;另一方面,杭州楼市在春节后确实出现了‘小阳春’的行情,成交量有所回升。但值得注意的是,在目前‘稳房价’总基调下以及房地产市场仍处在调整周期等背景下,土地竞拍热度持续提升需受到特别关注,尤其是对于房地产开发企业而言,若贸然追高投资,则会面临一定的风险。”

杭州再现“万人摇号”

和土地市场升温同时,杭州楼市的风向也发生了逆转:新盘涨价、“万人摇号”再现,二手房成交量攀升、“低中签率”密集出现,这一切都指向了杭州楼市要“卷土重来”。

首先是被称之为“2019年第一涨”的绿城建发沁园。去年10月12日,绿城建发沁园的首张预售证显示,同样的装修标准,均价为49500元/平方米;而今年2月推出的房源均价54000元/平方米,装修标准6000元/平方米。

绿城建发沁园4个月内涨了4500元/平方米,涨幅达到9%,成为业内关注的焦点。杭州本地的业内人士告诉记者:“绿城建发沁园涨价后,传递出一个市场消息,也有不少楼盘暗中酝酿涨价。”

不仅如此,3月,杭州再次出现“万人摇号”的场面。3月1日,杭州一网红楼盘中国铁建·西湖国际城公示了摇号意向登记名单,共17344人参与摇号,也是杭州唯一一个连续三次摇号破万的项目。而西湖国际城此次推出262套房源,均价为23254元/平方米,这意味着摇号的中签率仅为1.5%。

上述杭州本地的业内人士告诉记者:“杭州楼市确实有回暖的迹象,包括新房和二手房,像主城区的新房都是一房难求的情况;另一方面,杭州承办下一届亚运会,加上人才引进,产业导入步伐加快,也给杭州市场带来更大的信心。”

杭州楼市真的回暖了吗?

虽然种种迹象表明杭州楼市正在升温,但是,杭州楼市会像前年一样“卷土重来”吗?

从成交数据来看,杭州新房的成交量相比去年还是处于下降趋势。根据杭州透明房地产研究院,今年一季度,杭州新建商品房成交22885套,与去年同期38648套相比,同比下降40.8%。

虽然从表象上看杭州楼市有所复苏,但是细究原因来看,却是因为“限价”等综合政策管控下,一、二手房价格倒挂,加之压抑的需求量等多种原因所致,并非真如2017年那样“疯狂”的上涨。

当新京报记者询问绿城建发沁园涨价的原因发现,该楼盘所在地块此前的楼面价已经达到40766元/平方米,而首次开盘售价均价为49500元/平方米。对此售价,上述杭州业内人士表示,“作为高价地,首次开盘的价格显然是亏本的,如果加推不涨价,后期开发商事实上是很难收回成本的。”

“杭州市‘限价’政策已然很严,而且并没有放松的迹象,虽然绿城建发沁园涨价,但是也不形成信号和带动效应,不能借此来判断新盘能够持续加价。”上述业内人士分析称。

此外,杭州再次出现“万人摇号”的背后也和政府“限价”下一二手房倒挂有密切关系。杭州本地一位参与中国铁建·西湖国际城摇号的购房者告诉记者:“这个盘是西湖区的学区房,周边二手房价格已经达到每平方米三四万元,一二手房价格倒挂,当然是买新房更划算。但是,很多人都是‘陪跑’,我也没有摇上。”

据记者了解,类似中国铁建·西湖国际城和华夏·四季等受到购房者青睐的新盘都具有相同的原因,那就是售价与周边二手房形成倒挂,在“买到就是赚到”的心理下购房者都愿意“摇号试试”。

高院生分析表示:“一方面,从政策层面来看,政府不会放松‘限价’,所以不会形成类似之前房价快速上涨的情况;另一方面,新房成交量有所回升,是限价和价格倒挂的多重原因所致;杭州的二手房目前是成交量上涨,价格相对稳定的情况。”

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