十年中新广州知识城，为何被大湾区规划“钦点”？

2019楼市最大彩蛋，非粤港澳大湾区莫属，那么，谁是砸中彩蛋的幸运儿？

在《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，提及广州41次，深圳39次……在更细致的区域中，“前海”、“南沙”争相受捧，然而，广州另一个被单独提名的重点区域，便是中新广州知识城！

在《纲要》原文这样写道：“支持港深创新及科技园、中新广州知识城、南沙庆盛科技创新产业基地、横琴粤澳合作中医药科技产业园等重大创新载体建设。”

可以看到，中新知识城与南沙庆盛并列，均被定义为大湾区“重大创新载体”，这也是《纲要》中，广州仅有的两个被单独提名区域，意义不言而喻。

那么，中新知识城，究竟是怎样一个特殊存在，能得到湾区规划的“钦点”呢？

从无到有 诠释一个特殊的存在

从空中俯瞰，在广州东连片绿色山体中，一个裸露的褐色区域格外显眼，这里便隐藏了中新知识城造城的奥秘——在原始绿色山水中，一个新城依靠人力从无到有，并踏上另类崛起之路。

2010年6月，中新广州知识城奠基；2018年11月，知识城上升为国家级双边合作项目，国家合作背书，则赋予知识城高规格、高起点先天优势，新加坡先进的绿色城市理念，自然成为知识城的最好借鉴。

一条融合了绿色可持续发展的创新城市，成为中新知识城的最大标签。

在《广州市城市总体规划（2017－2035年）》草案中，规划同样将中新广州知识城构建成为“国际科技创新枢纽”。

2019年黄埔区提出打造大湾区“四区四中心”，首要强调的同样是建设知识城大湾区知识创造示范区，打造具有全球影响力的国家知识中心。

如今的中新知识城，一个以创新经济为核心的区域特征显露锋芒。

目前知识城拥有8大支柱产业集群、数10所国际顶尖科研机构和1400余家企业，累计注册资本约1294亿元，预计到2020年将突破2000家。

阿里云互联网总部、GE生物科技园、西门子、宝洁、中国移动华南研发基地等多家“世界500强”落址于此，此外，中兴、滴滴、京东、奥飞动漫等知名企业也竞相进驻。

除了企业，广州今年将积极争取香港大学、香港理工大学、澳门大学在黄埔区、广州开发区设立分校或研究院等研发平台，业内推测，土地储备最丰富的知识城显然最符合这些高校的落户需求。

此外，国内首座以虚拟IDM为营运策略的12英寸芯片厂，带来千亿级半导体产业集群、宝能新能源汽车产业园、氢能源创新中心等，也将助推知识城新能源、新材料产业集群形成。

未来，知识城将成为一座容纳60多万人的新型国际化城市家园。

路网脱单 构成广深科技走廊北端完美终点

“从0到1”，一个新城要以最快速度融入湾区，密集的快速交通路网，才是质变基础。

中新知识城位于大湾区东侧，广深科技走廊北端，离广州中心城区35公里，迫切需要解决市内通勤与城际连通的问题。

但与广州亚运城等过往郊区造城不同，知识城从交通规划之初，就拥有多条线路首尾相连，密集的路网，也避免了单线出行的困局。

2018年底，广州地铁14号线、21号线通车，知识城地铁支线也正式“脱单”，同时在镇龙交通枢纽，同样能便捷换乘21号线与施工中的新白广城际铁路，一举解决通勤与城际出行需求。

此外，施工中的花莞高速有望明年通车，届时知识城去白云机场仅需15分钟。

近期利好逐步兑现，远期规划同样也有惊喜。

今年广州“两会”工作报告在内，政府多次提及远期规划从中新知识城至白云机场、广州东站、南沙等地高速地铁；同时也争取广河高铁、广中珠澳高铁、广深第二高铁在知识城设站。

综上，无论从创新型产业布局，还是密集的交通网规划，中新知识城都构成了广深科技走廊北端的完美终点。

怎么选？知识城楼价蹿升比肩南沙

面对如此宏伟的蓝图，中新知识城楼市现状如何？

实际上，知识城、南沙这一东、一南“双子星”，称为广州规划起点最高、砸钱最凶的区域并不为过，从楼市发展历史曲线看，两者也是一时瑜亮，拥有相似之处。

与偏远洼地的传统印象不同，如今的知识城，地铁通车，各类企业进驻、配套已初具规模，加上绿色宜居属性，目前区域内洋房最高售价已破4万/㎡。

而在2016年，知识城楼价还基本停留在8000-12000元/㎡，仅仅2年多时间，板块最低已要20000元/㎡起，最高破40000/㎡，可见，如今知识城无论从中低端到高端产品，楼价蹿升速度已超过南沙。

然而，相比南沙楼市“百盘争艳”，一二手选择众多，知识城楼市从规划之初，就走上一条“小而精”的线路，具有显著的独特性。

从数据中看到，南沙当前一手房库存高达128.21万㎡，高居全市第三位。

从供求情况来看，从2014年起，南沙区一手住宅连续5年供应量突破1万套，其中2014、2015、2018年南沙区一手住宅都呈现出供过于求的状况。

相比之下，如今的中新知识城，在售楼盘仅有时代天韵、招商雍景湾、龙湖双珑原著、万科幸福誉、康大龙祥汇，数量屈指可数，且基本集中于南起步区内。

显然，无论是一手、二手，片区内的选择与供应量并不多，这也造就了知识城楼盘物依稀为贵的一大特征。

这一切都要归功于知识城严格的“规划先行”思路，从土地规划入手，严控制土地用途与住宅供应，确保每一块土地都有合理的用途，如此的前瞻性，避免了沦为单纯房地产开发的附庸。

在占地178平方公里的知识城区域内，就有一半区域被保留作为森林，仅有60平方公里作为可开发用地。

其中，目前集中开发的6.27平方公里南起步区，住宅更是极为稀缺，仅有该区域六分之一面积为住宅用地，二分之一用作科技产业园区，余下三分之一作为政府机构、配套设施及绿化用地。

可以说，参照新加坡先进城市管理经验，中新知识城楼市也从一开始就注定走上与众不同的道路。

最好的样本 中新知识城向高端迈进

作为中国、新加坡合作开发项目，中新知识城自然拥有最好的参照样本——苏州工业园。

从1994年国务院正式批准设立，25年时间，苏州工业园从无到有，如今已跻身世界一流高科技园区行列，被誉为“中国改革开放的重要窗口”和“国际合作的成功范例”。

2018年，苏州工业园区也实现地区生产总值2570亿元，城镇居民人均可支配收入超过7.1万元。

除了经济上的巨大成功，苏州工业园也走出一条独特的“产城融合、以人为本”之路，“先规划、后建设”，“先地下、后地上”，这里以绿为脉、以水为魂，环境优美，绿化覆盖率高达45%以上，保持城市规划建设的高水平和高标准。

曾如草泥烂地般的金鸡湖，已华丽转身为5A级旅游风景区，临湖而建的中央商务区，与“东方之门”地标，更重新定义了苏州城市天际线。

“苏州房价看园区，园区就看玲珑湾和双湖板块。”——这样一句话，也让外界能最直观的体会到苏州工业园的格局。

如今的工业园，无论地价、楼价都称得上称霸苏州，30000-50000元/㎡主流房价区间，也遥遥领先于苏州其他片区，其中临湖片区，更是成为真正高端住宅区的代名词，二手房破6万/㎡也成为常态。

拥有如此优质对标样本，大湾区“湾顶”明珠的中新知识城，前景无疑颇具画面感与吸引力。

如今，中新知识城最高房价已破4万/㎡，也成为片区蓝图落地，迈向成熟的标志性事件，进一步证明购买力从早期投资型，逐步迈向高端自住型。

蔚然大城 知识城内顶级住宅长什么样？

正如玲珑湾之于苏州工业园，每一个片区，总会有一个顶级代表作。

在中新知识城内，约30万方凤凰湖公园，便是最顶级不可复制资源。

如今，南起步区的凤凰湖波光粼粼，早已成为区域名片。

按今年南起步区最新规划调整，凤凰湖旁3个地块集体变更为公园绿地，优化景观，保证凤凰湖整体性；同时，南起步区将配建7所中小学，资源配套进一步加强。

此外，南起步区凤凰湖畔，有望迎来250米高的超甲级写字楼，这将成为知识城内“第一高”地标。

可见，目前知识城南起步区内，临凤凰湖片区荟萃了公园景观、教育医疗、交通商业等众多顶级资源。

作为南起步区仅有的南向一线望凤凰湖项目，时代天韵也以创纪录的景观、产品、价格、设计，成为片区当前唯一的顶级住宅。

这个中新知识城最早开售的跨国项目，沿袭了新加坡独特的城市设计基因，出门即地铁，一墙之隔，便是脱胎于新加坡城市生活的18000㎡邻里中心，便捷体验一站式生活配套服务。

独特的千米风雨连廊，则将社区-邻里中心-地铁口无缝相连，体验归家出行的以人为本。

南向望湖还不足形容震撼，全新138㎡单位，与湖面直线距离仅30米，做到毫无遮挡一线看湖，开启30万㎡湖山美景的环幕体验！

凝结时代20载匠心，时代天韵产品均按区域最高标准打造——对标CBD的双层立体园林、无边际泳池、片区最高装修交付标准、三重入户大堂，百米楼距，都让时代天韵成为片区标杆领航！

传承时代“生活艺术家”风格，文艺、简洁、实用的经典设计，造就时代天韵独特识别度，如今，时代天韵全新115-138㎡一线望湖组团，即将限量发售！

5月11日，时代天韵独家冠名的2019莫文蔚世界巡回演唱会，也即将在海心沙开唱，一场不容错过的“绝色”视听盛宴，一个难以复制的绝色湖山大盘，成就广州楼市首个“绝色”联名爆款，敬请期待！