防三四线城市房价下跌过快:维稳分化放权是基调

“2019年，房地产政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则，房地产调控政策基调为：维稳、分化、放权。”5月23日，中国社科院城环所不动产室主任王业强，在以“市场转型与风险防范”为主题的中国房地产高峰论坛上做主题报告时如是表示。

论坛上同期发布了主办方中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同出版的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》。报告认为，在经历了2017年“最严调控年”之后，2018年房地产市场表现出政府调控与市场供需多方的博弈。表现为：住宅投资增速进一步加快，与商办类投资分化进一步加大，房地产开发投资在区域间增长不平衡；土地购置面积、成交价款、平均成交价等指标增速不同程度回落；房屋新开工面积增速上扬、竣工面积增速下降；商品房销售面积增速大幅回落，销售价格增速出现反弹；房地产开发企业到位资金中国内贷款增速及占比双降，房企资金承压上升。同时，报告指出我国房地产市场面临一些较为突出的问题：国际国内经济形势使房地产市场不确定性加大；大中城市市场总体较平稳，中小城市的市场风险有提升；土地成交价格增幅缩减，土地流标数量明显增加；企业贷款、个人按揭贷款双下降，供需双方融资难度加大；住房租赁价格稳中趋降，租房市场或面临集体土地租赁住房冲击。

对于2019年，报告执行主编王业强表示，全年商品住房销售增速有可能呈现放缓趋势。预计政策调整以结构化方式进行，各地将充分发挥城市政府的主体责任，自下而上，实行局部试探性微调。不同城市的市场运行结果将明显分化：一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施，在政策边际改善之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积同比可能实现小幅增长。

针对前期推涨房价的主力——三四线城市，中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任、研究员尹中立，从宏观经济的投资和消费的角度分析认为，由于受益于棚户区改造货币化安置政策，三四线城市房价和土地价格上涨速度过快，持续上涨的时间历史上少见。

报告提供的数据显示，从70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格来看，70个大中城市相对比较平稳，平均涨幅7.3%和5.5%。从全国来看，平均销售价格上涨12.2%。

“这之间的差距就体现了三四线城市甚至五六线城市对全国住宅销售所做的贡献。”王业强表示，“随着政策收紧，中小城市市场的饱和度有所增加，缺乏人口和产业支撑的中小城市房地产市场风险将有所提升。”

因此，报告认为，伴随已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置，失去强政策托底，加之前期需求透支，三四线城市市场销售有可能进一步回落，不排除陷入负增长的区间，要防范市场价格下跌过快。