苏州下调出让土地最高限价 市场现降温预期

苏州下调出让土地最高限价 市场现降温预期

■本报记者 李贝贝 上海报道

“5.11新政”发布之后，首幅挂牌的苏州市吴江区7号公告14号地块调低了市场指导价、网上竞价中止价以及一次报价有效区间，成为新政出台后首个有所调整的项目。

业内人士公认，新政对于土地出让条件的调整，令苏州土地市场回归理性。世邦魏理仕中国研究部主管谢晨指出，这是苏州楼市“因城施策”的表现：“房地产市场还是要让它健康平稳发展的。”

一家在苏州布局的闽系房企投资部负责人向《华夏时报》记者强调，这一举措“预计是一个开始”，后期苏州公开市场地块的价格，较之前期阶段性高点地块，预计将会有较为明显的下降，以抑制可能出现的过热情绪。不过，“相信这并不是所谓拐点，而是房地产市场长期稳定发展过程中的正常波动”。

吴江宅地调低市场

指导价等指标

5月17日，苏州市吴江区自然资源和规划局发布《关于吴地网（2019）7号公告地块挂牌出让的补充公告》（以下简称《补充公告》）。《补充公告》称，受苏州出台调控新政规范，对这幅编号为WJ-J-2019-014号的地块进行了相关调整及补充，而该地块此前已在4月30日发布了挂牌出让公告。

公开资料显示，该幅地块位于吴江开发区（同里镇）杨中路、云龙西路交叉口东北侧，占地面积57106平米，容积率为2，起拍总价9.42亿元，起拍楼面价8253元/平米，原于4月30日挂牌、5月30日正式开拍。

记者看到，《补充公告》对该幅地块的市场指导价及一次报价有效区间进行了调整。其中，市场指导总价由11.17亿元降至10.65亿元，降幅为4.66%；网上竞价中止价由13.96亿元降至11.72亿元，降幅为16.05%；一次报价有限区间由13.96亿元-15.08亿元降至11.72亿元-12.25亿元，最高限降幅为18.77%。

同时调整的还有土地使用权网上竞价超过市场指导价报价规则。《补充公告》指出，网上竞价超过市场指导价10%以内的，按价高者得的原则确定竞得人，商品房预售条件调整为项目工程结构封顶后，方可申请预售许可；网上竞价超过市场指导价10%（含10%）以上的，商品房预售条件调整为工程竣工验收后，方可申请预售许可。网上竞价中止，转为通过网上一次报价方式确定竞得人。

此外，《补充公告》亦对该幅地块的公告日期、报名时间、自由报价截止时间、挂牌截止时间及地块限时竞价开始时间进行了调整。

市场将适度降温

“苏州房市今年以来整体涨势是比较明显的，同时土地市场也比较热。在最近的土拍中，不乏在自由报价期间就有企业报价至封顶前一手、现房前一手的情况，可见大家对拿地的需求和对未来的信心。”

一家在苏州布局的闽系房企投资部负责人向记者解释说，苏州住宅用地竞买规则的调整在于过热的土地市场行情。但国家对房地产基本面的政策还是没有变动，近期住建部也对近3个月新房、二手房价格指数涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁进行了预警提示。因此苏州市及时作出了回应，发布了新的调控政策。

5月11日，苏州发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，第一条即是“调整土地出让报价规则”，规定将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。具体而言，将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5%-10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10%-25%后转为一次报价出让方式。一次报价区间相应调整。

受访的业内人士公认，“调整土地出让报价规则”的举措将令苏州土地市场回归理性。

“我个人认为，在这种调控状态下，苏州的土地市场会适度降温。”同策咨询研究院总监张宏伟肯定地表示。

“为了控制地价，抑制高溢价率、高地价甚至是‘地王’的出现。”苏州克而瑞房产测评分析师指出，土地出让规则从“价高者得”到“限价+一次性报价”，可以说这是根据市场面的变化，完善土地竞拍规则，从而合理地引导土地市场健康发展。与此同时，新的报价方式要求开发商对地块的了解更加深刻，不仅要关注土地本身的价值，还要预估其他房企的出价，“这样一来能让出价变得更加谨慎，此举也是希望引导房企理性拿地。毕竟，土拍影响预期，地价稳定，房价才能稳定”。

谢晨指出，这是苏州楼市“因城施策”的表现：“房地产市场还是要让它健康平稳发展的。看最近几年一二线市场的表现，这些热点城市对竞拍的条件越来越具体化了。因为这些市场的土地越来越稀缺，政府也希望能够拿到这些地块的房企，可以保证区域发展、经济的发展都能利益最大化。”

“操盘难度肯定增加了。”上海中原地产首席分析师卢文曦解释说，苏州土地出让报价规则的调整，必然会影响到市场情绪，房企报价要“谨慎又谨慎”。同时，卢文曦认为，现房销售，资金压力大，市场风险未必就一定高，但是现房销售周期长。

张宏伟则表示，在限价的指导条件下，实际上未来利润空间有限，使得房企拿地会更加谨慎。要看企业对成本的控制能力和融资能力，谁的集采能力好，谁才可以做好项目。在这样的情况下，大型品牌房企更具优势。

上述闽系房企投资部负责人强调，此次吴江区7号公告14号地块调低市场指导价、网上竞价中止价以及一次报价有效区间的举措，预计是一个开始，后期苏州公开市场地块的价格，较之前期阶段性高点地块，预计将会有较为明显的下降，以抑制可能出现的过热情绪。不过，“相信这并不是所谓拐点，而是房地产市场长期稳定发展过程中的正常波动”。

值得一提的是，为控制土地竞拍热度，5月21日，安徽省合肥市自然资源和规划局也发布了《关于进一步明确竞买资格审查的公告》，重申“尽可能避免关联公司报名参加同一宗地的竞买，最大限度地防止围标现场发生”的要求，收紧土地竞买规则。

“当前土地市场局部的确出现了升温，部分城市地价也快速上升，但就目前情况来看，一方面管理层地价预警给了市场调整信号，而苏州也已经有实质性政策落地，土地市场‘过热’、‘地王频出’根基不复存在。另一方面，土地市场整体水平并未有想象中那么高，并未出现前几年大量房企争先恐后去拿地王的现象。”易居企业集团CEO丁祖昱预计，土地市场会在6月份之后发生一些调整和转变，可能会出现房企拿地积极性下降、趋于理性等情况。因此，建议房企在拿地方面仍然需保持理性，“先看看标杆房企的动作”。