5月楼市观察：市场“微降温” 政策分化成常态

年初楼市“小阳春”，没能延续到初夏。国家统计局18日公布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，新房价格上涨的城市数量仍维持在67个，整体的环比涨幅虽有扩大，但同比涨幅出现小幅收窄。二手房价格稳定态势更为明显，一二三线城市涨幅全面放缓。

而据国家统计局14日公布的1~5月份全国房地产开发投资和销售情况，今年前5个月，全国商品房销售面积同比下降1.6%，单看5月数据，销售面积同比下降了5.5%。业内人士认为，楼市“小阳春”已经退却，全国市场趋于平稳，但分类调控仍会继续。对于那些3~4月房价上涨幅度较大、土地市场较热的城市，或许会面临“微收紧”。

二手房价涨幅全面放缓

今年5月，在70个大中城市中，新房销售价格环比上涨的城市有67个，仅上海、岳阳环比下降0.1%，乌鲁木齐持平。环比上涨的城市数量与4月份持平，仍维持在历史高位。

涨幅方面，70城新房价格平均环比上涨0.7%，同比上涨11.3%。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，环比涨幅相比4月份有所扩大，说明5月份房价上涨的动力依然比较强。同比增幅方面，过去的13个月，新房同比增幅是持续扩大的，但5月出现小幅收窄，这从侧面说明，随着调控继续，部分城市房价同比增幅扩大态势或有改变。

二手房方面，价格环比上涨的城市有55个，4个持平，11个下降。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端说：“新建住宅网签数据往往比较滞后，二手房数据更有代表性。70城房价中，变动最明显的数据就是二手房价格的平均环比涨幅，5月为平均环比上涨0.43%，相比4月份的0.53%明显退烧，二手房价格涨幅正在全面放缓。”

分城市类别来看，统计局初步测算，4个一线城市新房、二手房价格分别环比上涨0.3%、0.1%，涨幅均比4月回落0.3个百分点。58安居客房产研究院首席分析师张波分析称，一线城市的稳定性依然较好，成交量保持平稳的同时，房价的变动性较小。

数据显示，31个二线城市新房价格环比上涨0.8%，涨幅与4月相同；二手住宅价格上涨0.5%，涨幅比4月回落0.1个百分点。35个三线城市新房价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅与4月相同。

张波对中新经纬客户端表示，二三线城市的涨幅整体回落，但部分热点二线城市的房价上行压力依然较大，例如宁波、武汉、长沙、重庆的新建商品住宅环比上涨明显。因此，在因城施策的大背景下，5月份苏州、杭州、合肥等热点二线城市出台的“微收紧”政策，就是给热点城市浇了点凉水，给影响市场稳定的各种苗头打了“预防针”。

房价涨幅虽然有所回落，但仍有一些城市持续保持了较高热度。统计局数据显示，西安5月新房销售价格环比上涨2%，居70城首位，同比上涨24.4%，连续6个月居70城第一位。严跃进称，西安的人才引入力度和城市建设力度都比较大，房价的绝对水平又偏低，这促使部分购房者积极入市。西安此前就对房屋交易秩序进行了规范，但从5月的数据来看，后续仍有可能面临管控。

销售面积同比现负增长

1~5月份全国房地产开发投资和销售情况显示，前5个月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1~4月份回落0.7个百分点。

严跃进认为，房地产开发投资增速回落符合市场预期，出现这一状况的原因有三个：一是房企购地积极性受到限制，尤其是部分城市近期土地市场管控比较严厉；二是资金面收紧后，房企放缓了开工节奏，致使开发投资增速减缓；三是金融大环境略有收紧，对企业的经营策略产生了影响。

购置土地方面，1~5月份，房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款均出现了同比超30%的下滑，土地成交价款的降幅还扩大了2.1个百分点。张波称，1~5月的土地成交面积和金额下降趋势并未改变，房企拿地谨慎度继续提升。银保监会近期重申了对房企的融资限制，资金监管的阀门“微收紧”直接影响到房企拿地的心态。

1~5月，全国商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1~4月扩大1.3个百分点。商品房销售额51773亿元，增长6.1%，增速回落2个百分点。单看5月数据，当月全国商品房销售面积为1.34亿平米，相比2018年5月份的1.42亿平米下降了5.5%。

对于销售面积不振，张大伟称，楼市收紧政策再次明显影响了市场，相比于3~4月，购房者5月的入市积极性开始减弱。中原地产研究中心公布的数据显示，5月份发布的各类房地产调控措施高达41次，虽然少于4月的60次，但仍处于政策密集发布潮中。

楼市趋于稳定后，市场参与者的心态也发生了变化。58安居客线上调研数据显示，5月是2019年以来第一次出现用户和经纪人信心指数双降的月份，用户信心指数的下降明显大于经纪人。

热点城市调控加码可能性大

从2018年11月开始，全国各地收紧楼市调控的政策明显减少，但最近楼市再次出现波动，调控政策随之加码。

5月17日，银保监会发布通知要求，治理表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资等。紧接着，5月18日，住建部在对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

中原地产研究中心数据显示，2019年前5个月，房地产调控政策发布次数高达205次，比2018年同期的159次上涨近30%。

“楼市依然会以平稳为主，市场过热肯定会引来调控加码。不过，政策力度没有超过市场预期，但会在一定程度上缓解上涨压力。”张大伟认为，这一轮“小阳春”是由资金面宽松引起的，也会随着政策收紧而快速退却，到了6~8月，市场有可能会进入新一轮的调整期。

张波预计，未来调控的松紧变换将成为常态，这种变换在二线城市的体现更为明显。市场热度较高的城市，尤其是二线城市，未来调控加码的可能性更大。3~4月份房价上涨幅度较大、土地市场较热的城市，或许会面临“微收紧”。

张波还称，2019年市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局，整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。