房企中考成绩预示小年 行业增速较去年明显放缓

房企“中考”成绩预示“小年” 行业增速较去年明显放缓

■本报记者 陆肖肖 北京报道

2019年过去一半，房企也交上了上半年的成绩单，共有12家企业实现了千亿规模的跨越。在业绩完成方面，由于今年房企在制定目标时的谨慎态度，大部分完成度达到了40%及以上。多家房企也在年初即启动了“抢收”计划，提前布局降价促销等活动，多数企业完成年度目标可期。

12家房企超千亿

中国指数研究院提供的2019年上半年品牌房企销售业绩排行榜数据显示，上半年共有12家企业超越了千亿大关。碧桂园、万科销售额超3000亿，其中碧桂园销售额高达3920亿元；恒大、保利、融创三家房企销售额超2000亿位列第二阵营；绿地、中海紧随其后，业绩超过了1600亿元，新城控股、华润置地、龙湖、招商蛇口、世茂几家均超越了1000亿元。

从榜单分布来看，房企各梯队的销售额门槛持续提升。2019年1至6月份，共有147家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加9家；合计实现销售额58537亿元，平均销售额398.2亿元，同比增长10.3%；市场份额提升9个百分点，市场集中度持续提升。2019年上半年，50亿元以上房企权益销售金额均值为318亿元，市场份额为62.8%。其中，前10企业权益金额门槛为736.3亿元，前30企业权益金额门槛为365亿元。

从企业权益销售金额来看，万科以2784.6亿元稳居榜首，前10企业凭借强大的资源项目获取和独立操盘能力，具有较高的权益销售占比。此外，部分企业积极使用代建和小股操盘模式，凭借其强大的操盘和项目管理能力，充分释放品牌的整合效应，实现了品牌价值的输出和积累。

对于上半年房企的业绩表现，诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙在接受《华夏时报》记者采访时表示，房企总体销售规模保持增长，同比增速有所放缓，半数房企目标完成率较高，全年目标完成仍有一定压力。整体规模步入平稳增长，增速预计放缓至20%左右，房企集中度进一步提升，千亿房企有望继续扩容。

但中国房地产市场行业整体增速较2018年显著放缓。克而瑞研究中心分析，1-6月，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%，与4、5两月的累计业绩同比增速基本持平。整体来看，虽然5月受部分城市政策调控收紧影响，一季度以来的“小阳春”行情明显降温。但为冲刺半年度业绩目标，6月房企积极加大了推案及营销力度，单月操盘业绩环比提升超23%。我们预计，2019年将是房地产市场销售“小年”。下半年，百强房企规模增长也将继续保持平稳，出现快速增长的概率不大。

随着房企规模化的提升，从各阵营销售额及增长率来看，销售规模再上新台阶，强者恒强格局继续强化。中国指数研究院数据显示，千亿阵容进一步扩容，500亿以上企业数量大幅增长。前10房企销售额占50亿以上企业总体的36.7%，前30企业占总体的61.3%，强者恒强态势延续。

分阵营来看，1000亿以上、500亿至1000亿、200亿至500亿、100亿至200亿、50亿至100亿，对应的企业数量分别为12家、21家、37家、51家、26家。其中，1000亿以上、500亿至1000亿、200亿至500亿企业数量稳步增长，实现稳中有进；而50亿至100亿阵营数量则略有减少。

提前打响抢收战

在地产调控持续的背景下，品牌房企注重平衡发展，今年的销售目标设定相对保守。2019年，从公布销售目标的39家房地产企业来看，其目标增长率均值仅为19.2%，较2018年降低24.8个百分点。销售目标增长率超过30%的仅有福晟、中骏与仁恒置地，主要是企业积极寻求规模再上新台阶，以实现向更高阵营的跨越；对比来看，恒大等龙头房企主动进行战略调整，适当降低销售目标，保持相对平稳的发展趋势，同时碧桂园、万科等房企近几年并不公布销售目标，更加追求规模与效益的均衡发展，追求企业有质量的发展。

从销售目标完成率来看，房企上半年基本完成近五成。其中销售目标完成率在50%以上的有14家企业，恒大、融创、保利、中海的销售目标完成率均值为47.8%，以“规模+质量”继续发挥行业领军者的作用。远洋、融信、福晟等的完成率也在40%以上。相对而言，花样年和富力地产的上半年业绩完成率较低，分别为36.6%和38.7%。进入2019年下半年，房企将加大供货力度，有效推进销售目标完成率。

对于房企今年的业绩表现，岳蒙蒙表示，从上半年房企的完成情况来看，房企上半年基本完成近五成，预计下半年房企会加快供货力度，大部分房企预期可以完成业绩目标。但同时房地产开发投资新开工面积增速放缓，房企融资环境保持从严态势，融资渠道收紧预期影响，完成业绩目标仍面临不小压力。

著名经济学家宋清辉则表示不容乐观，他表示，在“房住不炒”背景下，全国各地都在持续稳地价、稳房价、稳预期。预计今年房企业绩仍将继续平稳过渡，不会有太大的波动。从目前的情况来看，房企大部分完成业绩目标仍有一定的压力。接下来，促销预计将是房企下半年的主旋律。

在业绩压力面前，部分房企提前开打业绩抢收战。泰禾在一季度就开启了“壹号抢收计划”，北京区域折扣较多，实现了较高的业绩和回款计划。恒大也很早就开启了全国楼盘降价促销活动，所有在售项目，包括住宅、公寓以及写字楼，均享有9折优惠，商铺8折优惠。阳光城今年初就表态“开年即决战”，加快销售动作。

在房企拿地策略方面，一二线城市对房企的吸引力更大。2019年以来，在因城施策背景下政策改善预期增强，企业拿地积极性有所提高，土地流拍占比持续回落，特别是热点一二线城市土地竞拍热度回升。具体来看，一线城市，20家代表房企拿地楼面价同比上升98.0%；二线城市，20家代表房企拿地楼面价同比上升33.2%；三四线城市，20家代表房企拿地楼面价同比微降1.2%。

对此，岳蒙蒙分析，2019年受棚改规模整体下降以及货币化安置收紧等因素影响，房企在三四线城市拿地信心减弱，在房企投资态度普遍较为审慎情况下，二线城市成为房企投资拿地的重心。另一方面，房企融资环境改善，资金逐步回流，预期向好，热点二线城市成为首选的拿地对象。