房住不炒调控成效初显 20城二手房价下跌

房住不炒调控成效初显20城二手房价下跌

林小昭

在严格的楼市调控之下，当前楼市保持平稳健康发展的态势。

7月15日，国家统计局发布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，6月份楼市出现了明显调整，特别是二手房价格，出现了29%的城市下调，也就是有20个城市二手房价格跌了。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中：上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.3%和0.5%，北京下降0.1%。二手住宅销售价格环比持平，上月为上涨0.1%。其中：北京和广州持平，上海和深圳均下降0.1%。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅连续三个月持平；二手住宅销售价格上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，从房价指数数据看，6月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅为0.7%，同比增幅为10.8%。其中环比增幅相比5月份基本持平，说明6月份房价涨幅扩大的动力已经开始减弱。

尽管一二线城市新建商品住宅价格还在上涨，不过由于新建商品住宅网签价受限价等因素的影响，数据存在一定偏差，参考的价值相对要小一些，一些城市甚至不再公布房价。

例如，近日深圳不再公布官方楼市成交均价的消息引发市场热议。今年4月深圳机构改革后，深圳市房地产信息平台入口由原深圳市规土委官网改为深圳市住建局官网，此后，该平台不再公布新房的成交均价、成交总金额，以及依面积区间分类公布的成交均价、总金额等具体信息。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经记者称，相比新建住宅网签数据滞后，二手房数据更有代表性。6月份20城市二手房出现下调，这是年内第一次，热点一二线城市再次进入到了调整阶段。后续如果没有明显的信贷宽松政策，预计7~8月份全国一二线城市将继续调整态势。

在广州市海珠区东晓南板块，星海地产一位中介说，今年3、4、5月，尽管所在区域二手房成交回暖，但是价格还是低于去年10月前，目前价格比较平稳。

在厦门，今年的楼市小阳春带动了一些学位房量价齐升，不过在岛外很多区域价格仍比较平稳。位于到位杏林片区的禹州中央海岸小区一位业主陈先生说：“我们小区在前年最高峰的时候，价格达到了（每平）三万六左右，今年虽然成交回暖，但是价格还是在三万一到三万二的水平。”

张大伟分析，出现价格上涨回落的主要原因是楼市政策收紧预期再次出现，特别是从5~6月份各地调控政策看，收紧明显。

根据中原地产研究中心统计，2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年房地产调控192次，同比上涨了31%。

张大伟分析，楼市从3~4月份的明显小阳春到5~6月份的快速退烧，说明房住不炒再次成为政策的主导方向。从市场分化趋势看，上涨城市集中在部分三线城市，但总体上涨幅度已经是2019年来的最低点。

7月12日，发改委官网挂出一则通知，题为“关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知（发改办外资〔2019〕778号）”，对房企海外发债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务，同时还需就债务规模、期限等进行备案登记。

在此之前，相关主管部门先后就银行贷款、信托融资等渠道加强约束，收紧针对房企的融资渠道。

张大伟说，从后续趋势看，7月初信托与美元债收紧，对于市场心理影响非常大，再叠加7~8月是市场的惯例淡季，预计房价下调城市数量将会继续增加。

严跃进认为，6月份并非销售旺季，本身也会带动房价的下跌或涨幅的收窄。而对于二线城市来说，潜在的购房需求还是很大，尤其是人才购房方面的动力还是很强。后续从稳定房价的角度看，需要继续对二线城市尤其是人才借落户变相炒房的行为进行管控。