广州旧村改造史上最高门槛“身家”要求不低8000亿

广州不少旧村改造都对合作企业设置了门槛。

深度记录广州楼市

想要参与广州城中村旧改的门槛，是越来越高了。南都记者了解到，为了保证合作企业的质量，今年以来广州大多数旧村改造都会对合作企业提出明确的门槛，要求对方总资产在一两百亿，甚至八九百亿。而近日增城一条村开始选择全面改造合作企业，要求总资产不少于8000亿元，且2018年全国物业销售额不低于4000亿元，被誉为“史上最高门槛”，放眼全国也只有四家房企可以达标。

史上最高旧改门槛

近日，广州公共资源交易中心发布增城区中镇中新村全面改造项目公开选择合作企业公告。公告显示，中新村全面改造项目总用地面积92公顷，房屋建筑面积105万平方米，采用全面改造模式，改造范围内集体建设用地转为国有建设用地。在项目用地手续完善后，采用划拨/协议出让方式供地(以规划和自然资源主管部门意见为准)，合作企业按照经批准的改造方案及相关规划要求拆除重建实施改造。这意味着，和海珠区沥滘村一样，该村的复建房在补交土地出让金后，将可以交易出售。

值得注意的是，尽管该村的改造总成本约为120亿元，但设置了堪称广州城中村改造启动以来最高要求的门槛，对于想参与改造合作的企业，中新村不仅不接受联合体报名，需要先提交2亿元人民币的参选保证金，还要求须为内地A股上市公司或其在中华人民共和国境内的全资子公司或控股公司，所属上市公司总资产不少于8000亿元，申请企业所属上市公司2018年在全国的物业年销售额不低于4000亿元。

南都记者了解到，根据克而瑞数据，在中国2018年物业销售额达到4000亿元的房企有5家。其中碧桂园、万科、恒大总资产已超万亿元，保利发展总资产超8000亿元，而融创中国截至2018年末的总资产是7166.6亿元。这就意味着，在全国同时符合8000亿总资产和4000亿销售额的企业，只剩下碧桂园、万科、恒大和保利四家。

同时，该村改造还要求报名企业在广州市内以正式合作企业身份参与的旧村改造项目不得少于1个，且项目改造方案均已获批准并实施建设。而恒大在广州进行过旧厂房改造，并未参与过旧村改造。

旧村改造普设门槛

南都记者统计今年以来广州旧村改造合作企业招标情况发现，大多数旧村都对想要“招亲”的企业设置了明确的门槛，如果达不到门槛，连报名参与竞选的资格都没有。

例如位于花都区的田美村、横潭村河西经济社，均要求申请企业总资产不低于100亿元人民币，且近5年房屋建筑面积累计竣工100万平方米以上。而位于番禺的新基村、南村镇里仁洞村、洛浦街沙溪村，也似乎像约好了似的，均要求申请企业总资产不低于200亿元人民币。

尽管大多数旧村的“招亲”门槛都设在总资产一两百亿，但也有部分旧村提出“高要求”。如广州市番禺区沙湾镇福涌村，不仅要求合作企业为2017年中国房地产业综合实力50强，还必须总资产不低于900亿元，净资产不低于300亿元。从化区江埔街禾仓经济联合社旧改，也要求申请企业或其实际控制人总资产不低于900亿元。

值得注意的是，有部分旧村改造对合作企业并没有提出具体的资产要求，但对旧改经验方面的要求更高。例如黄埔区九龙镇汤村村旧改，就要求申请合作企业应具备旧村改造经验，完成不少于2条村的旧村改造项目，需要完成的旧村改造复建安置区的竣工建筑面积累计100万平方米以上(以参建的建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位五大责任主体验收交付使用为准)，且工程合格率达100%。

专家：旧村改造村集体拥主动权

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，旧村改造在找合作伙伴的时候，可以设置门槛，从侧面说明像广州这些一线城市的旧村改造，村集体拥有主动权和议价权，可以选择自己心仪的开发商。而对于开发商而言，旧村改造利润较高，自然愿意去争取。

南都记者了解到，旧村改造除了设置企业门槛之外，不少旧村为了看出企业的诚意，还设置了较高的参选保证金。如花都区的田美村、横潭村河西经济社、增城石滩镇塘口村等参选保证金均要求为1亿元，而黄埔区九龙镇汤村村、番禺区洛浦街沙溪村的旧改，光参选保证金就要求5亿元。

“如今各个村设置的门槛越来越高，可见村集体更愿意和大型的开发商进行合作。旧改过程中对资金的需求比较高，如果房企没有这样的实力，会影响到改造进程。而且大开发商在产业引进、土地价值的挖掘，以及未来房产的增值上都更有优势。”严跃进表示。

采写、制表：南都记者 邱永芬 林广

摄影：南都记者 林广