广州华南板块迎来二次巨变 至少六村要改造

“2003年，我回员岗村住，是全村第二个有小车的人。”

“现在，晚上不到8点回到村，就已经找不到停车位，全村几千辆车。”

广州番禺华南板块员岗村村民崔实(化名)，亲历近些年村中巨变。

根据广州市规划和自然资源局近期出炉的《番禺区BA0702、BA0703、BA0704地块控制性详细规划》，包括官堂村、员岗村、新基村、陈边村4个旧村以及海云寺遗址及周边一带共560.85公顷的范围，都将连片改造或优化提升。

作为全国造城模式起源地的华南板块，在农田变楼盘十多年之后，如今已面临村屋也将拆迁重建改造。华南板块的第二次巨变已经不远。

华南板块即将城市更新 至少六条村要改造

根据广州市规划和自然资源局近期出炉的《番禺区BA0702、BA0703、BA0704地块控制性详细规划》，番禺北部的华南新城周边区域将得到优化提升。番禺将依托片区内4个旧村(官堂村、员岗村、新基村、陈边村)改造、省妇幼扩建和海云寺重建等对周边区域进行优化提升，打造“国际创新城产业延伸区、高品质居住生活服务区”。

据了解，涉及优化提升的区域位于番禺区北部，北临三枝香水道，东至南沙港快速路，西至华南新城路，总面积560.85公顷。规划范围内有华南新城、省妇幼保健院番禺院区，官堂村、员岗村、新基村、陈边村4个旧村以及海云寺遗址。根据原规划，该片区总建筑面积381.55万平方米，此次规划将片区总建筑面积提高到661.21万平方米，毛容积率达到1.34。当中已建成的华南新城片区87万平方米，与原控规一致；4个旧村改造片区共计368万平方米，但要待更新方案确定最终建设量；安居片区74万平方米，与原控规一致；海云寺及周边地区约42万平方米，悦利地块周边片区约91万平方米。

从此次规划涉及的4条村，加上如今已成功招标越秀地产的里仁洞村，及由方圆和升龙集团合作改造的沙溪村，这意味着，华南板块内至少六条村已明确改造。

华南板块的二次巨变 配套20所学校和幼儿园

作为全国造城模式的起源地，番禺华南板块从农田上建起“八大金刚”，也曾成就地产“华南五虎”(恒大、碧桂园、雅居乐、合生、富力)。

1999年6月，华南快速干线开通后，祈福新邨、碧桂园进驻。2000年以后，番禺的地产开发转至华南板块。到2004年，华南板块的格局基本形成。

华南板块串联南村镇西部、钟村镇东南部，总建设用地约13.5万亩，其中房地产开发约4万亩。这里兴建了祈福新邨、华南碧桂园、华南新城、广州雅居乐花园、锦绣香江、南国奥园、星河湾等，规划人口约43.3万人。除了“八大金刚”，还有不少中小楼盘。

一晃15年过去，如今二手房已经卖到4万+(万科欧泊)的华南板块，也已面临二次巨变。

在最新出炉的番禺区BA0702、BA0703、BA0704地块规划中，将保留片区内的9个自然山体及4条连通珠江的河涌水系，控制7条60至100米宽的观山通水的视线廊道，打造山水相连的空间格局。其中，3条观大镇岗的视线廊道控制宽度为80至100米，保证大镇岗至少1/3山体线可见或整个山体可见。

交通方面，片区内已有地铁7号线经过，设员岗站。此次规划提出“四横四纵”的骨架路网，规划增设4处公交首末站。更规划预留两条过江隧道，分别通往北面的洛溪岛和大学城。

由于该区域紧邻三枝香水道，规划还提出片区防洪标准采用200年一遇，并结合河涌整治，采用“渗、蓄、排”等综合措施，做到有效应对不低于50年一遇的暴雨。

此外，此次规划总人口为2.61万人，设置13类68处公配设施，满足每100平方米住宅建筑面积不少于11平方米的标准配置公共服务设施。远期规划人口13.5万人，设一处1225床综合医院(省妇幼保健院)，3所(189班)初中，7所(254班)小学，10所(149班)幼儿园。

今非昔比 村里一房每月租金从350元变900元

事实上，即便没有城中村改造，华南板块也早已今非昔比。

在员岗村村民崔实印象中，2000年华南板块开建时，番禺进南村的路还是石子路。直到几年后广州雅居乐花园和华南新城开盘后，才变成水泥路。

“那一年雅居乐花园有个组团叫‘欧洲故事’，当时雅居乐的菜又少又贵，业主为了省钱就来我们员岗村买，又便宜又好。”崔实那些年笑称雅居乐是欧洲，员岗村是非洲。

崔实早年离村到广州中心区闯荡并事业有成。2003年见华南板块崛起，他一度回到员岗村居住，当年他是村内第二个有车的人。15年过去，如今的员岗村已有数千台车，“不到晚上8点回村，就找不到停车的地方了”。

崔实在村里住了几年，还是搬到外面的楼盘居住。

“村内的环境还是相对比较差，很多握手楼、亲吻楼，这些年房子越建越高电话信号越来越差。”崔实坦承，他在员岗村的房子，一楼至三楼基本上很难接到手机电话。

大约在2005年，崔实将家中房屋重建并全部用以出租，“村里很多人都像我这样不住村”。

在2016年初，崔实家中的一房(建筑面积约20多平方米)租金大约是350元/月，而自当年底地铁七号线开通以后，越来越多的务工人员进村租住，“现在，一房租金已900元/月”。

谈及村中巨变，崔实十分开心。他家的宅基地占地面积达300多平方米，他和很多村民一样，建了多层楼房。

“上世纪90年代，我们村最牛的一个华侨从香港回来村中建了两层楼，虽然全部是砖头建的，但当时我们都羡慕得要命，觉得是豪宅。现在再看那栋楼，完全被辗轧至尘埃，也是整条村里最矮最差的楼房。”崔实十分期待员岗村的改造。

据介绍，合生创展已进该村完成相应的入户测量工作，并于近期于测量数据进行公示，征集村民意见。

华南板块配套再提升 要建“高品质居住生活服务区”

作为华南新城较早期的业主，张小姐亲历自家房子从2003年购买时的3000多元/m2，到如今的二手3.2万元至3.5万元/m2的九倍涨幅。

在她印象中，当年入住时，华南新城小区及周边相对安静荒凉。早期买菜她需要进入附近的官堂村买。

“当时就连官堂村也是很小的，人很少，但现在村里的房子也越来越多，人也越来越多。”张小姐亲见自家小区的交通从华山一条路，变成两条路。周边的商场万博天河村、海印又一城、万达广场等相继建成投用，“目前衣食住行周边都可以满足”。

而板块另一端南国奥园的花女士，2009年以8000多元/m2的价格买了北京区的顶层复式。居住十年，亲见周边从荒地到高楼拔地起。

“刚搬进来时，小区里大概只有三分之一的入住率，夜晚绝大部分楼不见亮灯。现在全都住满了。”花女士说，这几年万博发展，带动小区二手房售价进入3万+；周边也聚齐各大商场，“好多年不去天河逛街购物了”。

显然，番禺华南板块的业主们，还将拥有更大的惊喜。在此次最新控规中，华南板块将得到全面优化提升，拟打造“国际创新城产业延伸区、高品质居住生活服务区”。

据了解，控规地块范围内的海云寺也将原址复建，确定新增宗教用地28739平方米，建筑面积23540平方米，容积率0.82。

与海云寺相邻的省妇幼保健院，其总用地面积由48578平方米调整至66720平方米，建面大增86.5%至157161平方米，床位从现状的500床调整至1225床。

未来的华南板块，将更加瞩目。