上半年近六成房企净负债率有所上升

中国指数研究院院长、全国政协委员莫天全在会上发言。 资料图片

很难有哪个行业像中国房地产业这样，在十几年时间里得到了飞速的发展。9月10日，由中国房地产TOP10研究组主办的2019中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十六届中国房地产品牌发展高峰论坛举行。中国房地产TOP10研究组联席组长、中国指数研究院院长、全国政协委员莫天全在会上介绍，从研究组对26家全国品牌房地产企业的跟踪情况来看，这些企业的品牌价值16年里增长近36倍，净利润均值增长超40倍，但净资产的增长是最少的为20倍，这个现象值得关注。

房企负债压力大

据莫天全介绍，16年前，全国品牌房地产企业的品牌价值均值仅9.84亿元，到5年以前则已经发展到接近100亿，而现在是363亿，增长近36倍。

全国品牌房地产企业销售额均值更是增长70倍以上。“2004年前销售额只有25亿，2013年以前为327亿，现在是接近2000亿”；全国品牌企业营业收入均值增长40倍，从2004年的25亿，增长到2013年的262亿，再到现在的超过1000亿；全国品牌企业净利润均值16年以前只有2.3亿，5年以前还不到50亿，而现平均净利润超过了100亿，增长超40倍；全国品牌企业总资产均值增长超40倍，从2004年的刚刚过100亿的规模，发展到现在是4600多亿。

但是，全国品牌企业净资产均值增长只有20倍。“2004年为33亿，5年以前为275亿，现在是780亿。”莫天全表示，净资产的增长虽然只有20倍，但和其他指标比却是最少的，“这一点让我们看到，企业的负债压力还是挺大的”。

有数据显示，今年年中，174家房企加权平均净负债率为91.37%，较年初提高了4.29个百分点，达到历史最高值，近六成企业的净负债率有所上升。

房地产贷款占比呈现快速上升态势

国务院发展研究中心金融研究所原所长张承惠在当天举行的第十六届中国房地产品牌发展高峰论坛上谈道，房地产行业有一个普遍的问题是负债率偏高。“中国企业的负债率(平均)大概是50%-60%，但是房地产行业的负债率(平均)是80%。”

据她介绍，近几年人民币贷款余额中房地产贷款占比呈现快速上升的态势。“2007年，房地产贷款占全部贷款比重大约是18%，现在已经是28%多，接近30%。”

她分析指出，最近两三年以来经济下行的压力在不断地加大，这种情况下，资金大量地流入房地产行业。从信托来看，2018年成立的集合信托中，房地产类占总规模的39.51%，较2017年上升34.14%，与集合信托总规模变化趋势相反。同时，在债券市场，房地产发债的余额也在上升。

资金为什么专门往房地产领域跑呢？她认为，一是房地产企业总体利润率比较高，今年上半年达到了16%的增长率。这么高的利润增速，意味着房地产行业可以承受比较高的融资成本。而且，房地产投资相对来说增速也比较快，因此行业的资金总体需求量比较大。“另外，经济下行过程中制造业的风险加大了，从银行及其他类型的金融机构角度来说，谁也不大愿意冒风险把资金投入到风险在不断加大的领域。”

值得注意的是，金融管理部门已经注意到了这种情况，新的动向已经在近期显现出来，即引导资金从房地产市场流出来，流向实体经济发展急需的领域。因此她提醒房地产企业，虽然目前有较强盈利能力，但要注意保持流动性。生存是第一要务，所以过去扩张比较急、比较快的企业，要减少扩张甚至适当收缩。另外，境外融资也要谨慎。

采写：南都记者 伊晓霞