老牌“旧改之王”的回归

8月22日午间，富力地产在港发布2019年中期运营数据。

数据大概是这个样子的。

富力同时称，集团当前拥有土地储备权益可售建面6100万平方米。

此外，财报中还透露，根据公司现有的应占土地储备及可售资源，预计可满足未来四到五年的发展。因此，富力地产下半年将对增加土地储备采取更为谨慎的态度。

作为另一个补充土地储备，以及购入黄金地段土地的重要方式，今年上半年，富力悄然成立城市更新集团。

下半年，这个老牌“旧改王”的发展重点似乎将再次回归到城市更新业务之中。

富力地产成于旧改。

上个世纪90年代，广州城区的旧厂房已经不适应生产力的发展和产业的转型升级，也严重影响了人们生活环境的改善，破旧立新迫在眉睫。

关键时刻，富力地产站了出来，从广州荔湾区一个化工厂旧改项目起步，成为第一批参与旧厂改造的“造城者”之一。

截至2001年末，富力地产在广州一地已完成10个大型旧改项目，包括钢材厂、硫酸厂、锅炉厂等，总面积超过250万平方米。业内笑称“广州每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”，“旧改之王”从此加冕。

2003年，广州启动新一轮三旧改造项目。富力参与猎德村旧村改造，成就首个城中村改造典范，也成就了广州旧改的“猎德传奇”。随后，又打造了至今为止广州唯一一个由民企完成的旧村改造项目——杨箕村改造项目。

20多年过去了，富力集团已然成为以房地产开发为主业，同时在酒店发展、商业运营等领域多元发展的综合性集团。

然而，旧城改造已经成为富力的标签，根植在基因和骨髓中，成为这个企业最为核心的竞争力之一。

斗转星移，富力地产一度沉寂。

今年7月底，富力地产一份“下半年原则上暂停拿地”的内部文件流出，忽然引爆了市场关注。

公司资金链紧张的猜测瞬间就爆了。

富力地产不回应，只在中报发布的前几日，默默将广州花都区田美村改造项目收入囊中……

一前一后，在富力的中报中，找到了“暂停拿地”的谜底。

财报披露，由于去年已购入大量土地储备，富力地产上半年的土地收购活动较为温和，仅在中国22个城市以均价每平方米人民币2,700元购入建筑面积约650万平方米。

嗯，这个土地均价真的够低。这么说吧，靠三四线市场起家的很多房企，去年拿地的均价也没有比这个差多少。可是富力的布局大头是在一二线的。

富力说，根据现有应占土地储备及可售资源，预计能够满足本集团未来四年至五年的发展：

凭藉手头充裕的土地储备及开发中项目，本集团于本年度下半年能够对增加土地储备采取更为谨慎的态度。

不在公开市场拿地的底气，除了土储充沛，还有超大体量的城市更新项目撑腰。

截至2019年6月30日，富力集团在全国已经参与超60个城市更新项目，光在广州这个“主战场”，已签订合作协议或意向合作的旧村项目就超过20个，其中就包括黄埔区笔村、茅岗村、白云区陈田村等数个大规模的城中村改造项目。

此外，乘着“粤港澳大湾区”的东风，富力地产已经提前在这片热土上多点布局。除了广州这个大本营，佛山、东莞、深圳、珠海、中山、东莞及清远都有富力城市更新项目的身影。而在省外，在太原、天津、郑州、西安等城市，富力也都已经落子。

财报透露，目前富力集团在全国的60个城市更新项目，涉及项目规划总面积超过6000万平方米。

局姐还从富力内部了解到，为了推进城市更新业务，今年5月份，富力城市更新集团已经悄悄成立了。在各大房企都在裁员的大背景下，富力城市更新集团的编制人员已经达到350人，未来还会进一步增加。

在这个阶段加大旧改投入，除了明面上“土地价格越来越高”的原因，还有对于当前市场需求和政策走向的深层次洞察。

首先，从市场方面看，随着土地开发强度逐渐上升，越来越多的城市有了城市更新的需求。

戴德梁行此前发布的一份报告指出，珠三角多个城市的土地开发强度均处于高位，其中深圳、东莞、中山、佛山及珠海5个城市土地开发强度已超过30%，广州增城、从化等外围城区以耕地林地为主，因此整体开发强度较低，但主城区的土地开发强度已超过48.9%，越秀区超过90%。

新增土地稀缺，只能转向城市更新。

其次，从政策走向方面看，今年6月，国务院提及加快推进“城镇老旧小区改造”，对于城市更新赋予了更多的定义。

这是一个“涉及居民上亿人”的决定，有专家初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额，可能高达4万亿。

这块大蛋糕，老牌“旧改之王”不可能看不到。旧城和旧村的微改造，无论是从长远的企业旧改品牌、还是从社会效益来说，都足够重要。

多年旧改，富力早就摸索出了村民、村集体、政府、企业“四方共赢”的原则。这一次，它踏准节奏加码城市更新，看来，在助力城市升级发展之外，是该期待一下富力即将到来的“升级焕新”了。