深圳国企为何退出长租公寓?专家:购房需求市场大

原标题：国企为何退出了长租公寓

来源：证券时报李宇嘉

卖房保业绩保壳，这是国内很多上市公司的一种策略，地产上市公司也不例外。近期，深圳老牌国企深业集团旗下上市公司深圳控股公告称，拟出售原本用于长租的项目深业中城。2018年底，深圳控股定下了2019年180亿元的销售目标。但截至8月底，深圳控股今年累计实现合同销售额71.65亿元，完成进度不及40%。

业内普遍认为，这是深业中城“转租为售”的原因，但笔者以为，根本原因是地方对国企的考核要求变了。大家一直以为，深圳财政“不差钱”，但这是过去的美好时光。深圳要建设先行示范区，广为诟病的教育医疗，未来几年的投入都要翻倍增长。

事实上，诟病深圳公共服务短板，不是一天两天的事了。公道话，近年来深圳在“补短板”上也是蛮拼的。2014-2018年，深圳公共财政支出年平均增长23%，而公共财政收入年均增速为16%。财政收支缺口从2009年的120亿增长到2018年的740亿。今年上半年，深圳一般公共预算收入2132.15亿元，增长6.6%，而一般公共预算支出2302.50亿元，增长10.5%。

过去几年，金融业、地产业这两个税收大户很给力，但2018年以来，去杠杆、去泡沫后，深圳财政受到明显冲击。以房地产为例，过去一二手房交易量加起来都超过1000万平米，但2017和2018年只有800万平米。不过，深圳的住房需求很旺盛，说她是国内唯一缺房的城市，估计很多人都赞同。因此，未来地产要给财政做贡献，对接深圳公共服务和实体经济。

首先国企地产要带好头。过去，有政府的背书，坐稳深圳这样住房需求不竭的大本营，无论拿地、融资，还是卖房，类似深业这样的国企，都是非常滋润的。现在，财政有困难了，家底厚实，产品有溢价的国企地产当然要顶上去。于是，对深业地产，上面既要考核销售规模（贡献税收），又要考核利润贡献，这是对接公共服务和实体经济的最佳途径了。

从地产依赖，到国企依赖，财政战略已经开始。今年以来，国企直接向财政上缴的利润大幅增加。1-8月份，全国一般公共预算收入中，税收在减少，但非税收入增长27%，接近2万亿，这与今年预期减税总额相当，很大一部分是国企上缴利润。但这还不够。目前，我国国企分红率太低，2018年只有16%左右（国际上的国企平均分红率为50%），2020年要达到30%。

在国家眼里，类似深圳这样的都市圈核心城市，购房需求是有效需求，楼市还会大发展，“供地-卖房”要高举高打。今年以来，国家强调这些城市要增加供地。上半年，一二线城市供地分别增加20%、9%。作为豪宅项目，深业中城转租为售的消息一发布，大批富豪跑到营销中心，现场如同菜场，可见深圳的购买力之大。控制住价格及涨幅，卖个高价给政府做贡献吧！

租购并举是国家战略，响应国家号召，站位高一点，国企就要带头做租赁。当企业业绩好、国资委要求不高，这没有问题。当国资委要求高了，既要业绩、又要税收，还要利润贡献，就麻烦了。所以，只能把深业中城这样的豪宅拿出来卖掉。国家号召，各地国企带头做租赁平台，各地一窝蜂落实，不管能不能租出去，租给谁，先拿出来几个项目再说。

殊不知，国家倡导的租赁，主体是新市民、新就业大学生等，他们与深业中城八竿子打不着。所以，深业“转租为售”也是一种纠偏。其实，针对人才、青年创业群体，深业做的柠盟系租赁产品（如水围村项目），还是很不错的。既综合整治了城中村，还提供了成本较低、氛围良好的居住环境。未来，希望深业继续带好头，调整租赁产品系，为广大新市民、无房户提供更好的租赁选择。位于居住氛围浓厚的香蜜湖豪宅区的深业中城，还是卖掉吧，在控制好杠杆、价格涨幅的前提下（未来溢价空间有限），让有钱人给深圳的财政做贡献吧！

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）