国庆暴踩5区12盘，不要问，问就是降价？

作为“金九银十”的关键赛点，国庆黄金周长期是楼市成色的风向标。

自今年8月份以来，持续低迷的广州一手房市场频传降价消息。其中东部的增城和南部的番禺是“重灾区”：一夜跳水7千/平、1成首付88折促销、一手房卖二手价等，让楼市瞬间坠入冰点。

到底房价是真降还是假摔？节日促销是优惠还是套路？刚需买家有没有机会抄底上车？国庆假期，网易房产前往白云、番禺、增城、黄埔和南沙5区12盘实探，带回关于广州房价的真相。

白云：全新盘扎堆入市 豪宅房价不降反升

根据网易房产不完全统计，今年“金九银十”，广州共录得超70个新盘新货， 值得注意的是，其中全新盘多达26个，主要分布在广州北部，主打豪宅的白云，独占7盘。可以看出，开发商对该板块后市预判良好，并积极布局国庆入市策略，抢占旺季市场。

国庆首日，记者前往白云山旁某全新项目了解，该盘前身为白云地王，楼面地价达4.1万/平，目前房价6.5-7.5万/平，但销售表示，相比9月20日首度开盘，国庆不仅没有优惠，价格还有所微涨。最小的75平小三房总价550万起，140平四房总价超1千万。

番禺：冰火两重天 地铁盘卖出二手楼梯价？

靠吸纳刚需起步，近年房价三级跳的番禺，或许更能体现目前广州楼市的水温。同样是多年旧盘“老树开花”，华南板块的G盘和南浦板块的B盘呈现出冰火两重天的局面。

尽管国庆期间推出特价单位，两房总价300万起，更以分期首付为卖点，首付低至30万，但国庆首日，G盘销售中心仍然人气冷清，销售更是直言近2个月都“不好卖”。

相比而言，B盘实打实的优惠则成功加快了去化。该盘目前整体均价3.6万/平，国庆特价单位低至3.3万/平，降幅达3千/平，总价最高优惠49万，折后几乎与同小区二手楼梯房持平。虽然低价单位多为低楼层，但放出半天，10套特价单位已卖出2套。

此外，长期“霸屏”番禺销冠的Y盘，国庆期间同样以特价单位揽客。从现场销控表看到，新组团最小的89平三房，折后总价228万，均价2.5万/平，比此前报价下调2千/平左右。由于是目前番禺少见的2字头一手住宅，在楼市下行期，依然不缺购买力。

增城：3个月跌幅超4千/平 新塘新盘仅1字头

近年来受地铁和不限购拉动，投资过热的增城，首当其冲，带头领跌。

降价首先从朱村板块蔓延。该板块成交量最大的K盘，今年6月份报价2.2万/平，国庆推出部分尾货，价格直线跌至17888元/平起，跌幅超过4千/平，尽管小户型已经售罄，最小也去到90平三房，但仍然吸引大批买家国庆到访。

而价格高企的新塘板块也开始“服软”。靠近13号线官湖站的P盘，今年4月份报价为3.7-3.5万/平，国庆的售价已经下调至2.4-3万/平，此外成功认购特价单位，送10万物业管理费，及10万车库券。

二手市场同样遭受重创。以新塘成交量最大的碧桂园凤凰城为例，去年二手价曾经卖到2.7万/平，如今不少房源降至1.9万/平左右。虽然二手房受房源条件不同影响，存在价差，但售价整体下调的现象仍然非常明显，同时成交周期也显著拉长，不少业主放盘半年仍无法成功出手。

大盘扛不住，即将入市的全新盘也只能走低价策略。同样位于新塘板块的D盘，将推88-129平三四房，预计国庆后第1周开盘，目前吹风价仅1.6-1.7万/平，认筹还享1万抵98折。

对于没有购房资格，又着急买房自住的刚需，现阶段是抄底增城的好时机。

黄埔：多盘清尾价稳 200万以下小三房难寻

同样靠刚需支撑、但价格相对亲民的黄埔，在这波降价潮中则表现平稳。目前黄埔一手成交主要集中在知识城，受阶段性供货收紧影响，成交下跌，国庆小幅降价，但目前小户型库存开始收缩。

以知识城第1盘W盘的5期新货为例，9月份开始促销，79平三房仅170多万，均价不到2.2万/平，但目前该户型已售罄，最小是82平三房，均价2.2-2.6万/平，国庆特价单位优惠幅度15万/套左右。

知识城另1个有小三房在售的Z盘，最小为89平三房，均价2.3-2.6万/平，从去年至今，售价基本持平，国庆特价单价优惠幅度12万/套左右。除此之外，知识城已基本没有200万以下三房可选。

南沙：有盘2个月涨7千/平！促销多为大户型

出人意料的是，以投资客居多的南沙，也并未出现“砸盘”。降价单位多以大户型为主，而优质地铁盘甚至继续“逆市”上调报价，涨幅高达7千/平！

靠近4号线南沙客运港站的Z盘，去年整年断货，今年5月均价3万/平，个别天地单位2字头，但7月份推新货，报价涨至3.3-3.7万/平，至于未来是否还有2字头单位，现场销售表示“可能性不大。”

而南沙黄阁板块的W盘，目前主推楼王，户型越大均价越低，95平2.3-2.4万/平；125平2.3万/平，143平2.1-2.万/平。虽然国庆特价单位可低至1字头，但均为143平大户型，约1.9万/平左右。

总体而言，目前刚需想在南沙捡漏机会不大，对于地段和产品合适的刚需盘，可择机出手，不必苦等降价。

从国庆5区12盘的情况可以看出，目前广州一手市场基本分为两大阵营，以刚需自住、本身价格亲民的板块，或主打豪宅，定价不依赖市场起伏的板块，抗跌性强；而投资过热、短期内过度透支利好的板块，抗跌性弱。

还是那句话，当大潮退去，才知道谁在裸泳。