地产营销、投资条线易爆雷 房企加强内控防毒瘤

地产营销、投资条线易爆雷 房企加强内控防毒瘤

罗韬

兰德咨询总裁宋延庆表示，房地产开发共有116个可能的寻租点。寻租者除各级政府、建设、规划、房屋管理、土地管理、审计税务等部门外，还包括银行、房企内部，甚至包括个体经营承包者、居民等。

房地产市场销售规模接近15万亿规模，成为中国最大的名利场。这里有踏实的匠人，也有投机的获益者，这里有追求阳光透明文化的企业，也有阴影下的交易。

巨量市场下的金钱诱惑，让整个房地产贪污腐败数量日益增加。不久前，一家知名地产商区域营销总因为巨额贪污而震惊整个地产圈。随后，这家地产商立马换掉该区域营销总，据悉，这位区域营销总把贪污钱款全部上交公司之后，公司决定“息事宁人”。

如此高的贪腐金额，即便是地产圈也实属少见。除了这样惊人数额之外，房地产的贪污数量在过去两年逐渐上升。当一个行业从疯狂发展开始逐渐进入调整期之后，房企纷纷开始加强内部治理，而贪腐曝光的故事，就开始不断上演。

“地产的贪腐实际上和行业的高速发展有密切关系，规模发展不计后果，良好的文化被稀释，最终让很多人选择刀口舔血，而这个成本也没有想象的那么大。”一位地产高管告诉第一财经记者。

营销、投资条线重灾区

“我们每年都会审计出一批人贪污，不过我们基本的处理方式是开除，不会移送司法机关。很多公司都是采取劝退的方式，除非数额特别大，一般不会去公安报案。”一家闽系地产商管理层告诉记者。

从目前实际爆发的案例看，营销条线是整个房地产的贪腐重灾区。不过，土地投资、资金财务、人力资源等条口同样存在贪污腐败现象。

2017年，正荣地产（06158.HK）南京公司原总经理万延军在当年7月由于违规违纪被免职，随后正荣地产将万延军告上法庭。其中，万延军通过自身职权，在南京正荣润峯等项目囤号炒房，并因此获利数千万。此外，当年正荣润峯开盘曾出现一房难求的情况，因此市场出现“炒卖房号”，一个名额市场价高达50万。

其中，营销条线在里面具备巨量的寻租空间。“现在房子都是一房一价，我们实际上可以给一些房子相对较低的定价，另外一些房子更高一点的定价。”一位上市房企副总裁告诉记者。

按照这个逻辑，实际上对于一些“价格洼地”的房子，购房者必须通过“茶水费”等形式进行补偿，而这里面很多钱都进入营销自己的口袋。

2017年，中骏置业(01966.HK)位于上海的“中骏铂景湾”就因为“茶水费”事件在地产圈不断发酵。当时销售案场外中介通过卖房号的方式变相收取购房者好处费，并让购房者获得买房权利。从当时的整个情况看，案场外中介对外的“茶水费”价格30万~50万不等。

此外，由于地产公司营销需要外部中介渠道代理，这里面的佣金一般是房价的2%~3%不等，很多营销人士会通过渠道回扣等方式牟取暴利，并通过把自来访客户变成渠道客户，进而抽出这部分佣金费用，进而分成。

“这样的事情在地产圈非常普遍，基本上公司也管不过来。看到这么多贪腐，有时候感觉自己在地产圈白干了。”一位华东地产圈营销总告诉记者。

除了营销之外，土地投资特别是并购投资，因为交易并不公开，实际上给了职业经理人较大的寻租空间。

“一般而言每块土地的投资价格都会上集团投资委员会审核，形成一个授权价。比如一块土地的授权价格是10亿，但是对方可能心理价位是8亿，那么这里面就有很大的空间。通常双方一合计，就把这个差价套出来，最后落入自己口袋。”一位知情人士告诉记者。

2019年，泰禾集团（000732.SZ）南京公司前总经理朱兵站就被带走调查，其中朱兵站在任总经理期间曾代表泰禾并购两块土地，随后该土地陷入官司，迟迟无法入市。

“以前有企业找我们合作拿地投资，第一次见面就直接说合作可以给我多少好处。”一家TOP20房企总裁告诉第一财经记者。

此外，资金条线因为负责融资，实际上可以和很多机构私下商议利率价格，进而通过获得回扣等方式，谋取职业之外的“新收入”。

对于人力条线而言，通过空壳猎头公司进行招聘，同样可以把招聘费用“洗出”进入自己的腰包。“猎头费用一般是固定年薪的20%，这里面就有空间。”一位地产猎头告诉记者。

“实际上每个条线都有潜在的风险点，营销条线因为经手的人比较多，大家都对业务比较了解，所以比较容易被查，工程、投资等条线因为经手人过少，实际审计难度更大。”一位上市房企风控中心总经理坦言。

老板“退让”

兰德咨询总裁宋延庆表示，房地产开发共有116个可能的寻租点。寻租者除各级政府、建设、规划、房屋管理、土地管理、审计税务等部门外，还包括银行、房企内部，甚至包括个体经营承包者、居民等。

可以说，巨大的寻租空间，让这个市场的贪腐现象屡禁不止。此外，目前房企对于贪腐现象还是比较“宽容”，对于很多职业经理人而言，大不了走人，贪腐的机会成本并不大。

今年8月，万达集团召开全集团廉洁自律警示教育大会，并公布《关于对王焱斌等人移交司法的审计通报》。万达决定对王焱斌、密丽娜、付斌、张新亮四人予以解除劳动关系，录入集团除名查询系统，并移交司法。

万达一直是地产圈对腐败容忍程度较低的公司，每年都会有人被送入司法系统调查。而更多的公司，处理手段就相对比较温和。

协信地产在商业板块也有管理者因为违规，随后在集团被点名罚款。不过，一般下家进行背景调查时，很多公司都选择息事宁人。

“房地产发展太快，我们用人也不能只看别人的污点，如果有能力的人，我们会辩证看辩证用，即便是有些有贪污记录的职业经理人，如果能够把公司带上新台阶，我们也会继续用。”一位浙系地产总裁曾私下告诉记者。

事实上，由于很多职业经理人和公司内部同样进行了很多利益绑定，实际上让老板在处理这类问题时显得“虚弱”了不少。

“因为整个行业都存在各种各样的贪腐现象，一般金额很小的或者事件不严重的，基本就是睁一只眼闭一只眼，这也给从业者提供了更加安全的环境。”一位地产人士说。

高速发展时代的偶然与必然

孔子曰：“从心所欲，不逾矩。”

在这个快速奔跑的行业和时代，规则不断被打破，给了很多人套利的机会。但是行业发展开始逐渐完善和成熟之后，公司内部治理的规范将会越来越强。

比如中梁控股（02772.HK）内部的审计团队就有来自公安、检察院等背景，中梁控股希望借此加强审计能力，进一步完善公司管控。

中南集团的审计中心同样有来自法院工作背景的管理层，应用更多的侦查手段，同样可以实现内部反腐。融信中国内部的规定则是，如果礼物超过5000元，就需要进行上报，否则就视为违规。

弘阳地产（01996.HK）则参与反舞弊联盟，并邀请各家企业进行审计交流，进一步进行腐败预防。

一般而言，随着地产公司的规模逐渐扩大和成熟，内部的监管力度也会不断增加。某种程度看，出现腐败既是偶然，又是必然。偶然在于，总有一些人会在诱惑面前失去理智，从而逐渐陷入深渊。整个行业浮躁风气严重，在这样的价值体系下，腐败等问题层出不穷，这并非一家公司问题，必然在于，随着整个行业反腐力度的增加，查出这些问题，实际上是行业不断规范的标志之一。

国家统计局数据显示，2018年，全国商品房销售额149973亿元，同比增长12.2％，再创历史新高。

“实际上还是目前行业的人才匮乏带来的价值体系不完善，行业高速发展，整体用人还是比较粗放，因而出现这类情况。不过这几年随着管理的优化，地产人的素质也在慢慢提高，未来这类情况应该会有好转。”一位地产人力总分析。

在这个巨量的市场，管理的边界和秩序越来越需要被定义，当一个企业越做越大，怎么去保证核心文化和价值观的传递和传承，如何去规范行为不断优化公司治理，将成为未来新周期下地产商急需思考的问题。