全新盘入市谨慎 广州不少楼盘延至节后推新

近年来，国庆黄金周的广州楼市都难以与“热销”画上等号。国庆假期七天617套的网签量，对比去年同期减少了5.95%，但要好于2017年的485套调控后的市场低谷期。根据克而瑞广州数据显示，在今年黄金周14个开盘项目中，其中10个楼盘的加推售价对比之前都有优惠，最终平均去化率却只有3成左右，人气和去化情况都较为一般。虽然部分项目在国庆节后出现价格回调的情况，但克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为，开发商第四季度的主旋律还是促销，预计广州外围区域的促销大战会愈演愈烈，这对购房者来说是一个选房买房的好时机。

■新快报记者 何璐诗

1避免不能“一炮而红” 部分项目偏向延迟入市

黄金周的仪式感，在旅游业越发体现，在房产行业却像走过场。部分开发商甚至提前或押后推货，避开假期。根据克而瑞广州数据显示，包括9月30日抢跑的在内，今年黄金周共有14个开盘项目，其中全新盘仅为1个，数量“近年罕见”。克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示，部分全新盘谨慎入市，肯定也是受到了大环境的影响，特别是收筹量未达预期的情况下，为了避免不能“一炮而红”，只好延后公开发售。

广东中原地产项目部总经理黄韬认为，在黄金周之前，不少新盘已经亮相，随着旅游热的兴起，出外旅游热卷走大批主力买家，开发商已适应这种新常态，黄金周期间更多的是做暖场活动，为后续推货进行预热。根据广州中原研究发展部调研，全新盘仍普遍倾向于国庆假期过后才投入市场，全新盘多存在“高价地、全新板块”的特征，开发商需要更多时间“造势”，为项目销售做铺垫。

“部分项目是因为开发商工程进度未如预期，这是客观原因。”地产经济学家邓浩志看来，开发商延迟入市有主客观的因素，主观原因是价格，目前很多准备开售的项目都是2017年拿的地，当年拍下的不少都是高地价项目，开发商不愿意亏损销售，所以一直处于观望状态。

2外围区域还有松动空间

促销将维持整个四季度

“9月下旬楼市开始整体有复苏，这是以价换量的成果，但打折力度和时长不能一概而论。”尽管促销打折已成为每年第四季度的标配，对于开发商对促销的依赖还是有所不同，邓浩志表示，“这个黄金周，仍有很多房企未能达成原来计划的目标。不单是金九银十，整个四季度都会维持打折促销的状态。不过，已有一定促销幅度，并且已大力成交的项目，继续大幅打折的可能性不大；部分只是试探性优惠的项目，效果不理想的，才会加大优惠力度。对于自住购房者而言，有10%左右促销力度的项目，其实已经可以出手。”

“有部分准购房者觉得，感受不到市场的促销力度有多大，但其实从今年年初到现在，打折的幅度已有约10%。”黄韬认为，表面上一些全新盘比同区楼盘定价稍贵，抬高了一手楼价，但其实不代表是上升，只是地价等成本的体现。“今年接下来的时间，促销会从外围蔓延到市区，预计外围区域的价格，在目前的促销基础上，会再有5%的松动。”

3 天河荔湾价格坚挺 增城南沙战况激烈

整个黄金周来看，热点板块价格坚挺的依然是核心城区的板块，供应大的板块促销力度则较大。肖文晓指出，“整体来看，目前广州促销战打得最为激烈的两个区域分别是增城区和南沙区，也是广州货量排行靠前的两个区域，其中增城区可售货量超过1.5万套，位居全市第一，南沙区可售货量也有接近1万套，排在全市第四位。相对而言，中心城区的楼盘促销的现象不多。”

广州中原研究发展部认为，得益于国庆前夕（9月19日）荔湾冷冻厂地块拍出42520元/㎡的高楼面地价，大坦沙、广钢部分项目以“房价=地价”为噱头吸客，同时并未有明显降价行为；相反，部分一手项目甚至计划节后上调价格，以体现地段价值。十一期间，更有荔湾销售人员忙于催促此前意向客户加快完成下订签约，以免受节后调价影响造成购房成本增加。

而天河方面，由于区域新房短缺，开发商后续销售压力不大，导致天河住宅盘除小量限时折扣优惠外，并无大规模促销活动。

4 “二孩”时代 中户型大户型受宠

随着二孩家庭越来越多，除了一家四口，更需要和老人同住方便照顾小孩，不少改善型购房者将目光投向中户型和大户型。据广州中原研究发展部数据显示，十一开盘/加推、收筹的项目中，九成项目涉及90-120㎡户型产品；而接近8成项目推出120-144平方米单位，此类单位集中在市区荔湾、海珠、白云等高端项目，主要针对改善型需求。相比之下，仅有55%的项目推出90平及以下小户型产品的项目，小户型主要由两类项目提供，一是市区项目提供（以小面积减轻买家总价压力）；二是外围区近地铁刚需板块（刺激预算有限的首置买家入市）。

克而瑞数据此前统计了67个城市的不同面积段成交占比变化情况，数据显示，面积段为100-120㎡的比例2017年为37.22%，2018年升至38.93%，2019年上半年则超过四成，达至41.55%。拥有两位小孩的陈先生表示，他和妻子打算买套房和父母同住，这样照顾小孩和老人都方便。受经济条件限制，不可能选择面积太大的，而太小的又住不开，刚刚看中了一套113㎡的。“房子重要的不是大，而是功能全、房间够用。现在的中户型设计正好切合这种需要。”