第三季度珠江新城写字楼租金环比降1.3%

未来半年议价空间有望增强 业界关注如何提升楼宇品质带动发展

日前，房地产服务商相继发布第三季度写字楼报告指出，广州甲级写字楼空置率下降，珠江新城写字楼租金出现下调的消息。

对楼宇开发商来说，一方面希望楼宇可以实现满租，另一方面也希望能租个好价钱，通过楼宇的品质提升是其中一种方式，10月17日下午，2019天河CBD楼宇可持续发展管理提升专项培训第三期在这里举行，向楼宇代表们上了一节“楼宇品质提升课”。

租金

租赁需求放缓 业主在租金方面让步吸引租户

日前，戴德梁行和高力国际陆续发布了第三季度广州甲级写字楼市场研究报告，来自戴德梁行的数据显示，广州甲级写字楼市场空置率跌破4%，再创历史最低位，并继续成为四个一线城市中最抢手的写字楼市场。受经济下行影响，平均租金环比持续下降0.5%至192.8元/平方米/月。

珠江新城商务区成为本季吸纳冠军，狂扫1.9万平方米。高力国际指出，2019年第三季度，租户的议价能力增强，广州CBD珠江新城的部分业主开始软化态度，租金环比下降1.3%至193元/平方米/月。戴德梁行《2019年三季度广州甲级写字楼市场报告》中显示，第三季度，广州甲级写字楼无新增供应项目，存量在485.9万平方米。受经济下行影响，全市平均租金持续下探，环比下降0.5%至人民币192.8元/平方米/月。其中，珠江新城部分物业下调平均租金，环比下降1.0%，有效促进租赁成交回暖。

本季在租金优惠及佣金激励双重加持下，全市甲级写字楼市场净吸纳量转负为正，录得2.1万平方米。其中，珠江新城商务区力挽狂澜，狂扫1.9万平方米，以全市净吸纳量逾九成的占比，成为当之无愧的吸纳冠军。与下调租金的珠江新城不同的是，琶洲商务区甲级写字楼市场平均租金不降反升，环比上涨1.1%至150元/平方米/月，空置率更进一步降至5.5%。

高力国际的报告同样指出，到了第三季度，部分珠江新城业主通过增大租赁谈判的弹性来打破这一僵局，珠江新城的平均租金环比下跌1.3%。天河CBD另一板块天河北-体育中心的写字楼租金数据为180元/平方米/月，环比轻微上涨0.1%。

在这背景下，由于珠江新城的租户可获得更好的租赁条件，租赁活动比以往更为活跃。全市净吸纳量从2019年第二季度的25，900平方米升至2019年第三季度的28，700平方米。超过一半的租赁活动都在珠江新城。

仲量联行的最新报告分析说明，面对租赁需求放缓的压力，第三季度全市整体办公楼租金环比下跌1.6%。珠江新城区域租金下滑最明显，这一方面受部分中小企业退租的影响，另一方面，由于大批甲级办公楼租赁合同即将到期且租户的续约意愿不强。为防止空置率进一步升高，珠江新城部分业主在租金方面让步来吸引租户。

展望

未来半年琶洲选择多 珠江新城租金议价空间增大

甲级写字楼租金松动的同时，专业服务企业看好广州稳健的市场表现，出手频频。律师事务所、商务中心租赁成交表现积极，如君泽君律师事务所扩租周大福金融中心的办公面积、泰鼎亨拿下保利中心约6，000平方米的办公空间等。戴德梁行报告指出，第四季度，广州甲级写字楼市场预计将迎来星寰国际商业中心、天德广场、唯品会总部大厦3个新增项目入市，越秀、珠江新城及琶洲各占一席，释放约24万平方米的新增供应，届时将打破越秀和珠江新城商务区2018年以来无新增供应的僵局。

值得期待的是，从2020年起，国际金融城将陆续有新项目面市，加速汇聚各类金融机构、配套金融中介服务机构及相关衍生行业，向着全球金融资源配置中心迈进，为金融城、珠江新城及琶洲构成的中央商务区“黄金三角”格局建设，再添一把火。

戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲认为，尽管宏观环境依然存在不确定性，但在政府激励政策的支持下及租赁市场成交回暖、优质项目陆续入市等有利因素影响下，或为广州甲级写字楼市场注入新活力。“建议承租能力较高的租户未来半年可密切留意珠江新城市场，因为业主在租赁条件的谈判方面会更有弹性。而其他租户在搬迁或扩张时可考虑琶洲市场。”高力国际华南区董事总经理冯文光表示，未来几年里，琶洲市场将有大量新增写字楼供应，为租户提供更多选择。

琶洲作为互联网创新集聚区，过去三年，琶洲租金由112元/平方米/月上升至2019年第三季度147元/平方米/月，空置率降至2.3%的历史新低。2020年，预计琶洲将成为写字楼市场供应主力，占全市新增供应的75%。互联网巨头如阿里巴巴和小米的总部大楼均计划于明年竣工。届时，这将会吸引更多TMT企业和专业服务企业在琶洲设置运营点。从2019年到2023年，虽然琶洲有着大量的新增供应（93万平方米），但是预计未来不断上涨的需求将带领琶洲的租金以3.5%的复合增长率上升。

高力国际统计数据显示，2019年前三季度广州的写字楼净吸纳量为111，400平方米，较上年同期281，000平方米下降60%。尽管如此，全市甲级写字楼仍供不应求。由于2019年第三季度没有新增供应而净吸纳量在上升，因此全市空置率环比轻微下降0.5个百分点至3.7%的全年最低值。第四季度预计有278，700平方米优质写字楼入市，将帮助写字楼净吸纳量得到提升。

仲量联行预计，未来12个月将有超过10座甲级办公楼投入使用，大量供应必然在短期内对全市整体空置率形成一定压力。此外，持续的经济不确定性以及租户谨慎的态度将迫使业主在租金方面让步，仲量联行预期未来广州办公楼市场整体租金将继续承压，上行的概率偏低。

关注

楼宇品质提升的关键点

10月17日下午，富力中心会议室里迎来了CBD区域内的写字楼代表，2019天河CBD楼宇可持续发展管理提升专项培训第三期在这里举行，来自美国博泰发展有限公司大中华区总裁林仲科展开了一场与资产管理应用和物业提升价值主题培训分享活动。早在千禧年之初时，林仲科曾在广州的写字楼工作过，对于楼宇的管理，林仲科有自己的心得体会，培训课程，从楼宇物业资产管理体系简介与应用中展开。

一开始，便向在座的参与者抛出了问题，“物业管理和资产管理的区别是什么？”有楼宇代表以服务性质展开了解答，认为二者是在硬件管理和软性服务上的区别。

林仲科介绍，物业管理与资产管理的分別在于物业管理专注物业日常运作之有效性，而资产管理则关心物业之价值提升，并作为投资的一种重要手段。

据了解，资产管理体系中包含了设施管理、投资收益回报以及风险管理，通过优化资产的使用和管理等准确、可靠和尽可能高效地使资产价值提升。

而物业管理，则是以积极主动及具成本效益之手段使物业的价值得以提升至最大化。

在课堂上，林仲科从资产管理体系上进行了详细的讲解，包含了体系建立的元素以及各种常见的规范制度标准等。林仲科表示，资产价值的提升与写字楼管理的各个环节密切相关，包括了公司的组织和愿景等。在实际管理过程中，互联网等技术的运用，对于写字楼的品质提升也有一定的加分作用。

香港的楼宇管理经验为何内地行不通？

在问答环节中，楼宇代表们就自身在实操过程中遇到过的问题向林仲科发出了提问，例如，有楼宇管理者提到，2011年的时候曾去香港的IFC等写字楼参观学习，在这个过程中，发现楼宇工作人员无论是保洁、接待或是前台的工作人员，给人不一样的体验。

“有些年纪很大，或者外形看起来微胖，不一定都是年轻漂亮的那一类物管人员，但给人感觉很亲切、舒服，回来后也想往这个方向发展，但很难做出这种感觉。”对此，林仲科表示，他也曾有过同样的疑惑。

“后来分享了两地的异同，觉得大环境的差异是其中一点，对年龄层的接受度，也是差异之一。”林仲科分享，以招聘保安为例，在内地，要求男性身高一定要在一米七以上，年龄不超过25岁等，而在香港，则是反过来的，会觉得年轻人不会愿意做保安，年龄条件放宽到了40岁以下。“年纪大的反而做得好，客户也满意，六七十岁了还在岗，工资不算高，但他们做得很开心，也一直很有热情。”林仲科笑着说，“反而我们会比较担心他的个人健康问题。”除了大环境的差异，公司为员工所提供的工作环境以及归属感，也是让员工愿意沉下心来工作的原因。

小业主居多的楼宇该如何统一意见？

在CBD区域内，除了东西塔等先进的超甲级写字楼，还有不少老式写字楼，其中，一位楼宇代表便道出了这一心声，该代表提出，单一业主的写字楼在做楼宇的改造升级时相对比较容易，但有小业主的写字楼，很难集齐楼宇代表的意愿，形成一致的意见，对做楼宇可持续发展产生了一定的阻碍。

对此，林仲科提出了遇到过的类似案例，在香港有相关的法律法规针对楼宇业主的意见收集，对楼宇的升级改造有一定帮助。但在内地，暂时还没有相关条例推动这一工作。

对此，林仲科表示，在收集业主意见过程中，作为写字楼开发商，应该先想好楼宇的定位，以及未来的发展思路，对业主而言，是否真的可以带来帮助？这些都是鼓励业主参与其中的方法之一。

他山之石　工作要求　精确到分钟

林仲科分享了两个香港地区的知名写字楼案例，让现场的参与者听得聚精会神。

以香港IFC为例，香港国际金融中心一、二期尽占中环商业核心地段的地利，吸引世界知名金融机构进驻。采用24小时监控，五级制的警报系统，还配有爆炸品搜索犬等，确保大楼安保保持最高级别的安防状态。位于香港西九龙柯士甸道西1号的“环球贸易广场(International Commerce Centre，简称ICC)，是一座118层高的综合式大楼，分別有250万平方呎甲级写字楼和六星级的九龙丽嘉酒店，于100楼设有天际100公众观景层，让游客可在高处欣赏维多利亚港景色。ICC对每项服务工作的要求，细化到了按分钟计算，例如在服务柜台等前排队等候的时间要求不超过5分钟，24小时内定期巡逻不少于三次，处理保安服务相关投诉在一小时内完成，与此同时，同样配有训练犬只侦测爆炸品一天三次，提供夜间停车场的护送服务以及便衣保安护送贵宾服务等。在器械的维护保养方面，ICC则要求，影响安全和保安的公众设施普通维修及保养，需在20分钟内完成，电梯故障要求需在两小时内恢复服务，而空调系统故障，在没有重要零件受损的情况下，要求一小时内恢复服务。

统筹：南都记者 郑雨楠　采写：南都记者 郑雨楠 夏嘉雯