广深二手房调研:深圳成下跌中逆流 广州让利普遍

原标题：广深二手房走势调研： 深圳成下跌中的一股逆流，广州让利普遍

一线城市房价持续下跌，唯有深圳逆流而上，尤其是二手房。

11月15日，国家统计局公布10月70城房价数据，北京、上海和广州二手房环比分别下降0.6%、0.2%和0.1%，深圳则上涨1%，从而带动四个一线城市整体上涨0.1%。

而这发生在四年多来首次出现超过35城二手房下跌的背景之下。10月，二手房下调城市多达35个，是最近四年多的最低点。上一次的低点是，2015年3月份，曾出现过48个城市二手房价格下调。

在新房市场，四个一线城市环比上涨0.1%，其中北京和广州分别下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上涨0.4%。

作为更能真实反映市场的二手房，是观察楼市客观现实的样本。过去这一年，一线城市的表现已明显分化。

广州楼市自年中以来持续低迷，新房和二手房都出现明显下跌，近期尤甚。反观深圳，在取消144平以下豪宅税后，二手房又受到了进一步的刺激，不少业主开始反价，业内预计，二手房价将持续保持坚挺，难以下跌。

低迷的广州

广州是这一轮房价上涨中最晚上涨的一线城市，而它的下跌也比北京、上海晚了些。

据21世纪经济报道调查，进入9月以来，广州楼市陷入低迷，二手房表现不佳。10月，广州市（不含南沙、从化）中介网签量为3520宗，较9月同期（4527宗）环比下滑22.2%，同比下降23.7%；二手住宅网签均价为25765元/㎡，环比下降5%。

这与国家统计局的数据保持一致。10月，北上广深二手住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中，广州下降2.4%，北京下降1.5%，上海上涨1.1%，深圳同比涨幅4.7%。

环比方面，广州表现稍好一些，相比北京上海的跌幅，仅为微小的0.1%。

从过去5年的“银十”成绩单来看，广州今年成交量亦为近五年的最低值。

另据中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》，从一线城市近一年的房价走势看，广州的下跌程度较大。

其中，近一年广州累计下跌6.55%，北京累计下跌4.46%，上海累计下跌1.02%。深圳在一线城市中房价相对抗跌，近一年房价微涨2.52%。

广州中原研究发展部认为，近几个月来，广州不少开发商“以价换量”促销，分流了二手房需求。

比如科慧花园项目，前段通过推出特价楼栋单位（单价仅1.8万/m2起）抢走了不少二手房客户。

另外，由于挂牌房源长时间未能售出，中原业主报价指数出现逐步下调，10月下旬时，报价指数下跌至26.4%，超7成业主报价有所下调，幅度在5%左右居多，让利已成普遍现象。

中原认为，目前市场以买方为主，买方观望情绪浓厚，入市步伐放缓，仅遇到“心水”价位才考虑入市，叫价相对强势，导致业客双方形成僵持局面。

在此背景下，广州中原研究发展部认为，临近年末，不少开发商有冲业绩的压力，或将加大“以价换量”促销力度，届时一手分流将有所加剧。预计二手住宅周度成交量或将保持1000-1200宗水平，难起较大的波动，而价格将持续稳定。

广州市场的表现与全国整体趋势一致。中原地产首席分析师张大伟指出，从二手房数据看，今年已经连续出现了5个月20个城市房价下调。

一二线城市的新建住宅与二手房住宅均出现了明显回落，2019年上半年的小阳春已经过去。按照当下趋势，二手房价格更代表市场真实情况。虽然全国市场成交量依然惯性冲高，但以价换量开始出现。

特殊的深圳

在大部分城市楼市入秋、临冬之时，分化继续显现，与8-9月相比，二手房房价继续上涨明显的城市主要有哈尔滨、福州、吉林、唐山等，新建住宅的西宁、呼和浩特、南宁、唐山等城市。

一线城市中，深圳因为政策利好也出现了明显的上涨。

深圳国土局备案数据显示，2019年10月，二手住宅共成交7165套，环比上升0.6%，同比上升89.2%；成交面积57.9万平，环比上升2.8%。

深圳中原领先指数小幅上升，10月中原领先指数918.8，环比上升1.4%，二手均价54551元/平。

从反映后市预期的指数来看，中原经理指数在9月初升至高位后逐步下滑，10月初略有上升后，再次回落，处于9月以来的低点，但依然高于6、7、8月。

报价指数走势略有不同，10月初依然维持高位，后虽有小幅下滑，但整体依然略高于9月。先行示范区政策公布两个半月，利好逐步消化，市场归于理性。

而在11月11日，深圳普宅标准调整为容积率1.0以上、单套建面144m2以下，为购房人节省了大笔税费，直接利好被豪宅线挡在门外的置换需求。

按照新政，深圳至少30%以上的二手房将能享受“减税”优惠，从几十万到上百万不等。

Q房网数据显示，豪宅线和税费调整引发二手市场关注度爆增，即时成交大幅上升，周度二手住宅过户量已呈小幅爬升态势。

市场中，已有不少二手房业主反价，收回挂牌房源重新加价挂出。

不过，Q房网也指出，房价不会出现大涨，“房住不炒”调控思路不变。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，这是一个政策性的修补，2015-2016年深圳的房价暴涨，普通住宅都变成了“豪宅”，这次调整以后就大幅降低了购房成本，这对活跃未来二手房交易，有非常大的促进作用。

他认为这个政策是否刺激房价上涨还不一定。因为毕竟二手房还有倒挂，深圳的二手房市场也不平衡。

张大伟则认为，该政策对特别是一线城市中的北京与上海影响较大。按照深圳这个趋势，它们也应该调整非普通住宅认定标准。

“北京上海当下的豪宅标准过低，不符合市场真实情况。以北京为例，86%的新建住宅被认定为豪宅。六环内普通住宅只有5%。”

但他预计，大部分城市会上调价格标准，而不会直接取消价格标准，北上部分核心区的140平米左右户型很可能超过1500万，的确应该计算为豪宅。