顶级富人如何炒房? zara创始人投资780亿房产秘诀

原标题：顶级富人是如何炒房的？Zara创始人囤积780亿房产的投资秘诀 

亚马逊、苹果、Facebook的房东，到底是个什么样的人？

11月的第一周，一个83岁的西班牙人以近3.76亿欧元（约合29亿元人民币）的价格，悄悄买了一栋美国西雅图的办公大楼，这本是微软联合创始人保罗·艾伦（Paul Allen）持股公司旗下的物业。

特别的是，这栋大楼是Facebook第二总部所在地，Facebook的员工占据大楼面积的一半以上。

今年3月，这个西班牙人在西雅图就出手过一次，以6.55亿欧元（约合51亿人民币）收购“Troy Block”综合楼，巧合的是，这是亚马逊西雅图总部地。这样一来，老人同时成了扎克伯格和贝佐斯的房东。

这个人名叫阿曼西奥·奥尔特加（Amancio Ortega），他更为人所知的身份是快时尚巨头zara创始人。过去18年，这位服装业巨富，显露出对地产的浓厚兴趣，法新社最新的报道称，截至2018年底，其房地产投资组合价值总计近100亿欧元（约合780亿人民币）。

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只看黄金地段，只买商业地产

奥尔特加对地产的热爱，始于2001年Inditex集团（Zara母公司）IPO，过去18年，他有目的地将其持有的现金投资到地产中去，其现金主要来自Inditex的分红。

根据彭博汇编的数据，过去18年，奥尔特加已收到超过90亿美元（约合633亿人民币）的股息。Pontegadea发言人表示，2019年，其股息约为17.7亿美元（约合124亿人民币），将继续投资地产。

奥尔特加为此创办地产投资公司Pontegadea，该公司旗下的Pontegadea Inversiones SL是操盘房地产项目主要的公司，且持有Inditex 集团50 %的股权。PontegadeaPontegadea现有69名员工，他们负责管理和投资每年的股息，股东则包括其现任妻子及三个子女。

奥尔特加的投资策略极为谨慎，倾向有稳定现金流的商业地产项目，多投资办公室、商场以及酒店项目，尤其热衷在大企业集中的黄金地段购买地产，且从来不涉及住宅地产。

他认为，商业地产项目尽管盈利能力有限，却胜在足够稳定，而可能更有利可图的住宅项目，波动性太大，不是投资的最佳目标。

由于财力雄厚，奥尔特加常以全现金的方式收购房产。

2011年，他一度击败著名地产商铁狮门（Tishman Speyer），拿下马德里地标建筑毕加索大厦（Picasso Tower），取胜的原因之一，即其能以现金全款支付这笔高达4亿欧元（约合31亿人民币）的交易。

西班牙马德里毕加索大厦

这笔买卖非常划算，毕加索大厦在2007年估值达8.5亿欧元（约合66亿人民币），受欧洲债权危机影响，收购时只用了一半的价格。

西班牙之外，奥尔特加最偏爱投资美国商业地产项目，其物业遍布西雅图、旧金山、纽约和华盛顿。

彭博亿万富翁指数显示，过去6年，其在美国投资的房地产超过30亿美元（约合211亿人民币），包括收购曼哈顿历史悠久的豪沃特大厦、迈阿密最高的办公大楼等地标性物业，此外，还包括迈阿密海滩边的整个街区、纽约百老汇大道上最古老的铸铁大楼E.V. Haughwout Building以及芝加哥的Esquire戏院等。

就在3个月前，他花了2.3亿美元（约合16亿人民币）买了一栋华盛顿的12层办公楼，其位置靠近美国白宫。

奥尔特加收购的白宫附近的大楼。图片来源：谷歌地图

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偏爱顶级租户、优先考虑稳定

根据《福布斯》的数据，奥尔特加现在是全球第六富有的人，身价近627亿美元。

2011年，他从Inditex集团的执行管理层退休，却仍然保留59％的股份，财富来源除了Inditex，地产投资也功不可没。

Pontegadea的年度业绩显示，截至2018年底，房地产资产投资价值总额为97.67亿欧元（约合761亿人民币），同比增长11.5％，公司录得应占利润18.17亿欧元（约合141亿人民币），同比增长23％。

奥尔特加买来的商业物业，以赚取租金的方式创造现金流。他偏爱“具有良好信誉的顶级租户”，且优先选择大型跨国公司。目前，大部分物业出租给Inditex旗下品牌，也租给H＆M等竞争对手。

这就不难解释，这名精明的这投资者对西雅图两处地产的兴趣，此外，他对苹果公司所在的物业也情有独钟。2012-2014年间，他累计耗资超2.6亿美元（约合18亿人民币），收购位于西班牙巴塞罗那、瓦伦西亚以及巴黎的三处苹果旗舰店的物业。

值得一提的是，他对自己公司Inditex旗下品牌出租物业时，收取的标准毫不心软，以至于外界质疑Inditex故意支付了高于市场价的租金。同时，这个富人将物业持有方公司放置于税率更低的国家，来获得税收上的实惠。

2018年，Pontegadea租金收入就达3.62亿欧元（约合28亿人民币），就其房地产业务的收入而言，51％来自欧洲，46％来自美国，3％来自亚洲。2016年2月，奥尔特加以3.3亿欧元（约合26亿人民币）收购了韩国明洞的22层大厦，首次进军亚洲房地产。

奥尔特加投资地产有个重要准则，集中在“稳定的主要国家”，尤其是首都，其在列的9个国家，名单如下：西班牙、美国、英国、加拿大、法国、意大利、墨西哥、葡萄牙、韩国。