重申“房住不炒” 未来两年是楼市调控关键期

12月以来，房地产市场“暖风”频传，深圳、四川、上海、广州、佛山等地相继出台楼市松绑政策。在岁末将至之时，这样的变化也给未来一年的楼市多添了几分变数：2020年，房地产调控是会走向全面放开，还是再次收紧？

12月10日至12日，中央经济工作会议（下称“会议”）召开，为新一年的经济工作方向定调。会议明确要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者分析指出，会议再次明确要求房住不炒，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看基本原则依然不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

重申“房住不炒”

事实上，从即将过去的2019年看，楼市已经走进调控预期的稳定区间。日前中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告（2019-2020）》（下称“报告”）指出，2018年10月到2019年10月中国楼市经历冬冷、春暖、夏凉、秋凉、冬暖的四季变换，实现了平稳降温过程，全国房价同比增幅经历降、升、降再企稳的过程，由2018年10月的9.7%上升到2019年4月的12.5%，随后又平稳波动下降至2019年10月的7.6%。

尽管如此，在当前国内经济下行压力增大的背景下，此次会议的召开，无论是从政府政策层面还是社会投资层面，都令舆论十分关注。从房地产角度看，12月6日召开的中央政治局会议没有提及房地产的表述，更是引起公众对房地产会不会再次成为短期刺激工具的猜想。

不过，会议再次重申“房住不炒”，强调了因城施策和稳地价、稳房价、稳预期等长效机制，以及房地产市场平稳健康发展的目标。“总体上看，此次会议政策更强调稳的概念。尤其是出现了四次‘稳’字，这是同2018年相比有较大转变的地方，充分体现了当前稳定的政策调控思路。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

报告亦指出，中央坚定决心和保持定力是解决房地产问题的关键。楼市调控是国家的一个重大战略操作，是塑造高质量发展的新动力、新机制、新引擎和新路径，要上升到经济的可持续增长，国家的竞争力等重大方面去认识。因此，报告课题组认为，一方面要坚持楼市持续调控不动摇、深化相应制度机制改革；另一方面要讲求调控的艺术，合理调整、改进和优化楼市调控的方式、方法与机制。

强调双向“平稳”

随着楼市进入新的阶段，因城施策、“一城一策”的制度也对各个城市“调控的艺术”提出了更高的要求。在房地产市场逐渐进入降温通道后，面临的问题不再仅仅是全线暴涨，而是涨跌逐渐分化，部分地区面临上涨过快的问题，而部分地区面临持续下跌的问题。

中原地产研究中心统计数据显示，2019年四季度房地产调控政策井喷，累计次数高达160次。其中11月全国房地产市场政策调控次数刷新最近一年最高纪录，高达72次，而在2018年11月则只有20次，12月以来调控政策也已经超过了20次。

在这些政策当中，大湾区多地调控密集松绑，如深圳松绑了豪宅税，深汕特别合作区市场解冻开始销售商品房，佛山出台人才住房政策，首套购房不受户籍限制等等。此外，张家港传出停止限售政策的消息，郑州也正式放宽落户条件，持有郑州市中心城区居住证满1年即可入户；而另一边，也有城市收紧了政策，如黑龙江要求房企拍地资金不得来自金融贷款或资本市场融资，长沙也延续了之前执行的定价限价制度。

“稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。”张大伟认为，房地产调控最严格的时期已经过去了，未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策，维持市场稳定依然是原则。

报告主编、中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对《华夏时报》记者表示，各地房地产调控在政策上进行调整是正常的，也是“一城一策”的表现，但是根本的前提目标是为了保持楼市的稳定。“一城一策”是各城市调控方法不同、目标相同的统一，但是如果政策调整不是为了保证楼市稳定就是不妥当的，导致城市楼市偏离稳定区间是要被追责的。

调控最重要的关口就在眼前

在倪鹏飞看来，未来两年是楼市调控的关键期。综合城市化进程、存量人均住房水平、住房重置需求以及长期以来的潜在供给趋势等方面进行定性和定量的分析研判后，他和团队认为中国房地产巨大潜力会在2025年左右得到大量释放，之后仍然存在一定的新增需求，将真正进入存量时代，由此市场预期也将发生改变。也就是说，楼市调控的机遇窗口将在2025年前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变。

但是由于楼市调控政策从预期到实际上发挥持续的作用有一个延后的过程，房地产基础制度改革和长效机制建设从完全到位到发挥作用需要时间，因此他认为最近两三年特别关键。如果在未来三年里，既抑制房地产投机，又完成制度改革，同时保住楼市稳定，不仅房地产长效机制可以建立起来，炒房动机基本消弱，楼市走向健康的轨道，而且宏观经济引擎能够实现平稳切换和路径变轨，实体经济和科技创新的动力将增强，中国经济也可以走上高质量创新发展的轨道。相反，如果不能压住楼市虚火让其反弹就会“前功尽弃”，如果拖延改革将会“贻误战机”，导致问题与风险越积越大，如果楼市出现大起大落，也将导致相关改革的中断或后延。

因此，他呼吁楼市调控不动摇，保持调控的从容与定力。重塑房地产与宏观经济的关系，不再将房地产作为短期刺激经济增长的手段，让住房回归到民生的初心、居住的功能。此外，提高对房地产调控政治站位的认识，把握调控节奏，通过试探性回调保持韧性，做好楼市双向剧烈波动的预案。要坚持“一城一策”，完善调控机制，健全“一城一策”的住房、土地、金融的联动机制。加快基础性配套制度改革，引导市场主体改弦更张。