华夏时报（）记者 李贝贝 上海报道
张家港市取消限售、深圳调整“豪宅税”、深汕合作区市场解冻……近日，多地频频“微调”楼市调控政策，引发市场强烈关注。
根据“因城施策”策略的指导，在一些城市升级调控力度的同时，也不乏一些城市对楼市调控政策主动“松绑”。对此，受访人士认为，在“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求之下，楼市“双向调节”的特征将更为明显。当前，房地产调控最严格的时期已经过去了，未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策。
但毋庸置疑的是，“房住不炒”调控基调仍不会变。于12月10日-12日召开的中央经济工作会议再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，在中央经济工作会议关于房地产的105字表述中，“全面落实”这四个字非常重要——“这是一个前所未有的新提法，意味着调控的权限已经下放给地方政府。只是要确保结果不能大涨，当然，更不能大跌。”他说。
地方“微调”政策频出
临近年底，多地楼市“新政”频出。中原地产研究中心发布的统计数据显示，11月当月，全国发布了高达72次的调控政策，去年同期只有20次；而12月还未过半，楼市已发布超过15次调控。
密集出台的“微调”政策，凸显出浓重的“因城施策”、“双向调控”特征。《华夏时报》记者注意到，颇为密集的“微调”政策中，尽管仍有像黑龙江这样发布“禁止房企贷款拿地、高层建到三分之二才能预售”严苛规定的城市，但“放松”已成为多数城市的选择。
一线城市中，深圳的“微调”动作尤为密集：11月11日，深圳调整了普通住宅的认定标准。深圳市税务局工作人员向媒体确认，即日起，普通住宅的标准不再有价格的规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为普通住宅。这意味着满两年的二手房或可免征增值税，也在短期内刺激了深圳的二手房成交量。
进入12月，深圳楼市再次祭出“大招”。12月2日，深圳市深汕特别合作区管理委员会发布了《关于启动深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告》，规定深汕合作区内家庭限购2套（包含商务公寓），成年单身人士限购1套、商品住房和商务公寓限售5年等，意味着冻结了两年的深汕合作区房地产市场正式启动过渡期商品房销售工作。据《华夏时报》记者现场调查，作为深汕合作区解冻后第一个出售的住宅项目，“振业时代花园”项目向个人出售的只有300多套房源，却有2000多人认筹。
12月12日中午，网上流传出一份落款为深圳市住房和建设局的“深建字【2019】198号”文件得到确认。该文件称“如桂市长主持的房地产稳增长专题会议原则同意取消商务公寓‘只租不售’规定”。据悉，深圳于2018年8月出台了针对商务公寓的限售政策。
大湾区的另一个城市佛山则以“人才引进”的名义对限购政策进行松绑。11月29日，佛山市人力资源和社会保障局与佛山市住房和城乡建设局联合发布完善人才住房政策补充通知，明确佛山本科以上学历购买首套房不受户籍、个税、社保限制，而此前非佛山户籍需要1年以上社保证明。
在调控极为严格的上海，也采用了同样的方式在临港区“开了口子”：中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管委会于11月20日发布的《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区支持人才发展若干措施》，针对在新片区工作并居住的各类人才，实施管委会直接审批人才直接引进落户、重点机构紧缺急需人才直接引进落户、紧缺急需技能人才直接引进落户、高等级技能人才直接引进落户、特殊人才推荐落户等8方面优惠政策。
更早一些时候，11月25日，四川天府新区成都管委会发布通知，针对招商引资企业员工、行政企事业单位员工、引进人才这三类人员，购买直管区范围内的住房不受户籍、社保缴纳时限的限制；11月23日，广州调整了对于外地户籍人士购房的限购要求，在缴纳的社保、个人所得税年限可叠加使用等。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，12月份市场参与者对于政策放松的预期其实是在加大的。“包括中央政治局12月6日的会议没有提房地产的内容，实际上更说明至少政策不会打压，政策底部正逐渐形成，房地产政策也应该从防范金融风险、防范价格过快上涨而转向促进楼市稳增长、防范价格过快下跌等层面上来。”他说。
适度“松绑”符合精细化管理模式
年底出现的这波“微调”，在业内人士看来并不令人意外。苏宁金融研究院特约研究员江瀚向《华夏时报》记者表示，当前中国的房地产市场正在进入调控的第二阶段，这个阶段的关键就是“因城施策”，目前看到的调控放松实质是各地微调的过程，“我觉得这样的调控是非常正常的，也真正符合精细化管理模式”。
频繁出台放松政策的背后，有着地方政府因财政压力渐长而不得已为之的必要性，而局部市场持续遇冷，也是政策松绑的主要因素之一。
“国家不是让‘因城施策’吗？其实在调控中承受压力的也不止开发商，估计地方政府的压力更大：现有市场没有保障，新的土地出让就更困难。”一位百强房企内部人士王军（化名）直言，“土地出让金是地方政府财政收入的重要来源。因此，部分城市对调控政策适当放松，也符合短期的区域发展需要。”
另一位前30强房企人士赵海（化名）也有类似看法：“现在地方政府对楼市调控政策的调整，实际上是‘因城施策’的一个表现。调控政策叠加的效应带给市场的压力很大，所以在这种情况下，当地政府调整的这种意愿和动力都比较足。”
从稳定的角度来看，楼市过快下行其实也不是当前政策层面愿意看到的。赵海认为，对于地方政府而言，“稳增长”也是非常重要的考核指标。“从‘稳增长’的需求角度来讲，也可以适当的对房地产行业做一些相应的解压。”
以12月10日传出“取消2年限售”的张家港市为例。根据克而瑞数据，2019年1-11月，张家港商品住宅成交量为161万平方米，同比下降24%。58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“（张家港市）政府想通过这一举措来拉动成交量。在市场行情下滑的时候，也能限制抛售，从而阻止楼市的进一步下跌”。
诸葛找房数据研究中心陈霄也表示，张家港市作为三四线城市，受周边热点城市的带动以及房地产市场大环境的影响，近年来尤其是2017年以来市场升温明显，价格明显上涨，投资性需求明显增加。但2019年张家港市新房成交量明显下滑，市场出现“有价无市”的现象，在这种情况下，张家港市此次政策上的针对性松绑是必然的。
此外，上述“深建字【2019】198号”文件分析了11月初普通住宅标准调整的原因和后续影响。文件称，调整原因之一包括“当前我市面临稳增长压力，该政策能够降低刚需购房成本，促进合理住房消费，活跃房地产市场”。而调整后，“11月1日-15日新房、二手房成交面积分别比上月同期增长37%、81%”。
“大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。”中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者指出，楼市调控最严格的时间已经过去，政策逐渐开始双向调控。未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷支持等方面释放有利于稳定房地产市场的政策。
“房住不炒”主基调依旧明确
值得注意的是，尽管对于部分城市而言，“松绑”显得很有必要，但一些放出松绑政策的地方政府态度却有些微妙，口头叫停、政策“一日游”的情况时有出现。
例如，12月11日，张家港12345市民热线的接听人员明确向《华夏时报》记者表示，张家港取消2年限售的消息属实，只是官方文件还需要等待一段时间。但该消息在一天之内一波三折，最后以恢复限售前的过户政策而告终。
“张家港此次政策‘一日游’的现象，说明市场是有躁动的。”严跃进向《华夏时报》记者指出，今年7月18日，开封市曾传出“新建商品住房交易时限及撤销备案限制”的消息，其后也被叫停。“类似现象说明当地政府在政策调整方面实际上还是有顾虑，或者不太愿意在政策调整方面打‘第一枪’。”严跃进觉得，“这样的现象，进一步说明了政策调整方面依然是以稳定操作为导向。”
从这些城市的犹豫态度也足以看出，始于2016年的这轮楼市调控周期还远未结束，“因城施策”不能让地方政府彻底放松对当地楼市的调控。
“近期多个城市的楼市调控放松只是表象，真正的核心是从2016年‘9·30新政’至今这么长时间，整个中国的房地产调控仍在深化，‘房住不炒’非常明确。”江瀚向《华夏时报》记者强调，年底这一波松绑信号并不能真正动摇到“房住不炒”。
从政策层面来看，尽管今年12月6日召开的中共中央政治局会议未提及房地产，被认为有“放松调控”的意味。但时隔6天，12月12日晚间发布的中央经济工作会议纪要再次明确指出，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”
而这份安居的保障，不仅仅来自商品房住宅市场，也“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房”。
与此同时，近1个月来，坚持“住房不炒”、“落实房地产长效管理机制”也被各方多次提及。例如，11月5日，十九届四中全会通过的决定强调，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，大力发展住房租赁市场，因地制宜发展共有产权住房，继续加快棚户区改造和公租房建设。
11月16日，央行发布的2019年第三季度中国货币政策执行报告称，按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段；11月25日，央行又在《中国金融稳定报告(2019)》中强调，继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。同时，加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度等。
亿翰智库董事、首席分析师张化东向《华夏时报》记者强调，楼市总体上还是会保持比较稳定的状态。尽管包括限购、限贷在内的部分政策可能会有一定程度上的放松，但是不会带来全国楼市的全面放松。“而且在现在这个市场环境，即使政策放松，可发挥的作用实际上也并不是特别大。”
眼下，2019年即将画上句号。对于2020年的房地产政策，中国社会科学院财经战略研究院等机构共同发布的《中国住房发展报告(2019-2020)》指出，未来两年将是楼市调控的关键期，楼市调控的机遇窗口将在2025年前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变。此外，完成楼市调控操作并发挥作用需要一定时间。
严跃进表示：“大概率看，预计2020年全国两会定调以后，政策放松的概率会增加，即政策的拐点会真正到来。”而若是放松，基本上会在人才购房和限售政策上进行放松，同时会在购房贷款资格认定上进行调整，最后则会在限购政策和税费政策上进行调整。“当然政策放松也是有条件的，如果因为放松而导致市场炒作，那么放松也还是会比较谨慎的，即政策层面不希望市场有大起大落的现象出现”。
本文来源：华夏时报
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