强省会时代来临 二线城市卖地收入大增

强省会时代来临 二线城市卖地收入大增

林小昭

在住房成交呈现城市分化的情况下，土地市场的分化也十分明显，一二线城市尤其是强省会城市卖地收入高涨，成为土地市场的主角。

1月11日，杭州土地市场再迎土拍，两宗住宅用地分别获得29.17%和17.41%的溢价率。从近年的情况看，2017年杭州土地出让金首次超过2000亿元，2018年达2501亿元，在全国各城市中领跑。2019年进一步增加至2836亿元，继续在各个城市中领跑。从2015年来，近五年内杭州土地出让金收入约为10019亿元，是名副其实的“卖地大王”。

杭州领跑的同时，其他多个省会城市土地出让增幅实现高速增长，不少城市创下新高。

中原地产研究中心日前发布的统计数据显示，2019年土地市场继续高位运行，统计的50大城市合计卖地收入4.41万亿元，同比上涨幅度达19.33%，出现16个卖地收入过千亿元的城市，刷新历史纪录。

这其中，几个省会城市的增幅颇为引人关注。南京2019年卖地收入达到了1696.8亿元，同比增长77.32%，福州增幅为63.37%，昆明为59.85%，武汉为27.89%。没有超过1000亿的城市中，合肥土地出让收入增长了33.32%，长沙增长了33.75%，贵阳增长了52%。

中指研究院华中市场研究中心主任李国政分析，以武汉为代表的新一线城市，成为头部房企深耕布局的重点。特别是武汉推行“用地预申请”模式，将定向拿地公开化操作，激发了“私人定制”地块交易的积极性。

中房智库的研究显示，2019年土地成交趋势上看呈现两大特点：一是拿地重心由三四线城市向一二线城市转移，城市分化加剧；二是拿地更趋向头部房企，市场集中度进一步提升。

土地市场的分化，一方面与目前楼市销售的分化密切相关。易居房地产研究院1月8日发布《2019年12月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，2019年，大部分前两年成交火热的三四线城市楼市开始降温，纳入报告的18个三四线城市全年成交面积同比下降6%，是三类城市中唯一同比下降的。一二线城市与三四线城市的楼市销售出现明显分化。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，从趋势看，2019年三四线城市整体楼市依然相对低迷。在这种情况下，房地产企业把更多资金投入到一二线城市，是出现一二线土地市场升温的主要原因。

另一方面，发挥各地比较优势，尤其是提高发挥中心城市、都市圈、城市群的带动引领作用，是当前我国区域经济发展的新要求。

2019年8月26日召开的中央财经委员会第五次会议指出，当前我国经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式；2019年中央经济工作会议也再次强调，要提高中心城市和城市群综合承载能力。

在这一过程中，大幅放宽、放开二线城市落户限制，也是提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力，发挥中心城市引领带动作用的重要一环。从人口落户的实际情况来看，在一线城市容不下，三四线、中小城市吸引力又偏弱的情况下，强二线城市尤其是省会城市将成为未来人口聚集的主战场。

厦门大学经济学系副教授丁长发认为，在我国经济进入到转型升级新阶段后，科技人才对经济发展的作用日益凸显。省会城市是全省的政治、文化、教育、医疗等中心，集中了全省最好的要素资源，发展优势正日益凸显。

比如，在加快高铁建设的过程中，省会城市大多是所在省份高铁网络的中心枢纽，在高铁、城际轨道网络日臻完善之后，省内普通地级市的人口、资金等要素也会进一步向省会城市集聚。

近年来，省会城市的首位度总体呈现逐年提升的态势。根据第一财经记者统计，从2010年到2018年，省会城市占比提高的有24个城市。除了落户，土地指标等要素也在向中心城市和城市群倾斜。省会城市土地指标增加了，土地出让金收入增长了，可以加快补足城市发展的短板，比如城市轨道交通等方面，进而做大做强城市平台，提升中心城市集聚资源和辐射带动周边发展的能力。

同时，当前，二线城市尤其是省会城市也都在纷纷做大做强城市平台，提升省会城市首位度。如在1月7日的南京市政协十四届三次会议上，南京市委书记张敬华特别提到，当下杭州、合肥、成都、武汉等兄弟城市都在全面发力，日渐成为带动区域发展的重要引擎，南京必须全面提升城市承载力、辐射带动力、综合竞争力。广西也提出，今年要增强重点中心城市辐射带动能力，大力实施强首府战略，推动南宁成为引领全区高质量发展核心增长极。