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17年前,她200万买了广州3套房,如今净赚1500万

2020-03-02 15:25:41 来源: 网易房产原创 举报
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没有一个冬天不可逾越,楼市亦如是。

17年前,她200万买了广州3套房,如今净赚1500万

人类习惯在时间的坐标里寻找规律,但搅动历史的决定性机遇,往往只存在于偶然的事件之中。

今年50岁的文女士,从1998年至今,买卖过8套房,而她的置业经历里,最绕不开的就是那起“黑天鹅”事件:2003年“非典”。

仅2003年前后抄底的3套房,就让她净赚了1500万,且均在今年疫情爆发前成功套现。17年,买入卖出之间,是历史的兴替。

“买房是为了收租,没想到涨那么快”

那年,“非典”奇袭广州,使原本下行的楼市雪上加霜。文女士记得,当时广州的房价几乎打了8折,但身边敢买的人寥寥可数。

“社会舆论都说会继续跌,整体不是很看好。”文女士为什么选择逆市出手?看中的其实是政府5年经济总体规划里释放的信号。

2000年,中央在“十五”规划中明确指出:“要不失时机实施城镇化战略。”文女士认为,这意味着租房的需求将快速涌入城市。

而事实上,早在“非典“之前,文女士已经是广州楼市里“第一批吃螃蟹的人”,这时候,她的手里正握着刚刚卖掉旧房子的现金。

别忘了,2003年还有一件大事,那一年,广州福利分房时代正式终结。

在此之前,是否赶上“末班车”得到福利分房,几乎决定了70后这代人的人生走向。而任职国企的文女士,就是其中的幸运者。

2002年,文女士把位于海珠昌岗的福利分房出售,这套当初补了1万多房款得到的房子,最后卖得20多万。看好租赁市场,加上手握现金,文女士分别在2004-2006年三度出手。

而后来,房价的涨势远远超过她的想象。

“200万买了3套房,2套涨幅超10倍”

彼时,广州尚未限购。文女士先是买入天河北的金碧翡翠华庭,总价40万;再以总价53万入手滨江东芭堤水岸;最贵的1套是东风广场四期的学位房,总价90多万。

不到200万,买遍了广州最好的地段。尽管这在当时也不是小数目,但通过借助杠杆,以租养贷,身为普通工薪阶层的文女士,也如愿过上了“包租婆”的生活。

“2003年后房价低,而且自己供得起,当时买房手续也简单,贷款容易。”文女士回忆,当时最高可以贷款8成,首付可以分期,订金门槛低。

高峰时期,加上自住,文女士同时背着4套房的房贷:“1套是1900元,1套是2500元,1套是4100元,1套是2300元,加起来每个月要还10800元。”

然而,当时广州的平均工资还不到3千,月供过万在普通人眼里还是天文数字。幸好,城镇化红利落地,租房市场真的如文女士所料,行情走俏。

在当时,扣掉3套房子的租金收入,文女士只需要负担4-5千的房贷,而到了近2年,仅东风广场1套的租金,已经去到6千/月,早已实现租可抵贷。

此后,广州房价经历了几轮疯涨,文女士的房子,因为地段好,溢价远远跑赢大市。直到2017年,文女士预感经济大环境趋冷,开始陆续转手“套现”。

先是2017年,文女士以450万卖出天河北金碧翡翠华庭,涨幅10倍;随后的2018年,再以560万卖出滨江东的芭堤水岸,涨幅10倍;最后是2019年,以680万卖出东风广场,涨幅近7倍。

至此,历经17年,文女士通过3套房的投资,净赚1500万。

“以自住的标准选房,只买最好的地段”

历史总是惊人的相似,当2020年开局再次遭遇“黑天鹅”事件,所有人都在问,还能买房吗?

文女士的故事在当下的环境,也许难以复制,但她至少告诉了我们,3条楼市里通用的硬道理。

1、永远以自住的标准选房。

“最重要的是地段,你愿意自己住的房子,肯定容易出租,将来也不愁转手。”文女士认为,手头上有资金,或者是刚需,今年将会方便出手。

她还建议买家,重点挑选中型小区。“大型小区的管理难度大,人员复杂,从这次疫情也看出,大型小区更容易出现管理的漏洞。”她解释道。

2、贵的房子往往涨得更快。

文女士的故事也证明,好地段的房子,虽然不便宜,但更抗跌,在上涨周期也更容易跑赢大市。

2004年,广州全市房价4千/平左右,到2019年,涨到3.2万/平,涨幅为7倍。而与全市数据相比,文女士有2套房涨了10倍,远高于平均水平。

3、抗风险和赚钱一样重要。

而事实上,文女士也并未真正离场。近2年,她用卖出3套房的现金,全款买了市区2套商铺,对她来说,如今没有还贷压力,租金回报更高,乐得轻松。

因此,除了考虑环境因素,结合自身的资金能力和投资需求,见好就收,及时改变策略,或许能获得比账面赚钱更自在的投资满足。

疫情调整了经济预期 但刺激了购房需求

17年前的“非典”,成为中国楼市的拐点。疫情控制之后,被短期压抑的购房需求得到释放。开发商促销、降首付比例、炒房团崛起,快速消弭了这起“黑天鹅”事件对楼市的影响。

17年前,她200万买了广州3套房,如今净赚1500万

回顾历史可以发现,近20年,广州房价只出现过3次下跌,分别是2003年非典期间,2008年金融危机,以及2014年全国性楼市低迷期。而值得注意的是,每一次下跌都意味着下一次的触底反弹。

那么,此次疫情后,广州会出现第4次抄底机会吗?

可以肯定的是,今非昔比,面对中外局势变化,当下的经济环境充满变量。加上国内经济换挡、城镇化减速、房地产进入白银时代……后疫情时代的楼市复苏,是一场绝对的硬仗。

但乐观来看,虽然疫情改变了人们对未来经济的预期,却刺激了潜在的购房需求。

疫情防控期间,各地均出台了外来人口管制措施,其中就包括“无锡对无房人士遣返”、“昆山要求拥有房产方可自行隔离”等一刀切政策,而“租客被小区拒之门外”的新闻,也屡屡发生。

这直接影响了返工人群的置业心态,潜在的购房者,开始重新审视房子的重要性,并且可能在疫情后,加快置业计划和出手节奏。根据近期机构的调查数据,高达6成的受访者表示不会因为疫情暂缓购房。

购房需求一直都在,而更重要的是,即使近年来经济增速放缓,但中国人并不缺钱,或者说,不缺有钱人。

数据显示,中国的储蓄率长期位居全球前列。2017年,在经历15-16年的房价暴涨后,中国的储蓄率仍去到47%,远高于26.5%的世界平均储蓄率。而截至2019年,中国储蓄率也仅仅下降2%,仍是全球最高的45%。

因此,目前业界普遍认为,此次疫情在短期内,可能迫使开发商处于资金回笼的需求降价促销,但在需求和购买力的支撑下,房价平稳仍是符合市场规律和调控目标的预期。

广州楼市复苏进行时,有盘单日成交1亿

而在广州,2月底,全市300个售楼部已有近200个开放,二手楼市也陆续恢复营业,包括链家、中原地产、裕丰地产在内,近6成中介门店开门。

根据媒体报道,上周恢复销售后,广州有盘2天卖出30套,有盘单日成交额超1亿,而海珠某20年大盘加推新组团,更是引起买家戴口罩排队参观。

从数据上看,本次疫情使广州楼市停摆2周,而自2月中下旬开始,成交逐渐复苏,2月份,黄埔、花都、南沙、增城四区成交破百套,其中金洲、亚运城和广钢表现坚挺,客户粘性强,预计3月份成交有望稳健回归。

17年前,她200万买了广州3套房,如今净赚1500万

而根据一线从业者观察,目前看来,疫情只是延迟了买家的购房时间,并没让买家放弃购房需求,而随着社会秩序恢复,挤压的成交即将得以释放。

买家心态趋向理性 年前入市者“不后悔”

去年开始看房的小陈告诉网易房产,自己原本已经准备好了买房的首付,预算是300万出头在天河东圃买1套电梯三房。年前业主叫价坚挺,但近期已经有松口迹象。他表示只要在自己预算范围内就会出手,“能降多少都已经是赚到的了”,不会继续等着抄底。

而春节前刚刚入手智慧城某新盘的小林,目前正在等待楼盘通知网签。虽然外界戏称“年前买房的人今年将高位站岗”,但小林心态平和,当下他最担心的是交易期过长,而对于成功上车依然是喜悦多于焦虑,“最近LPR利率也跌了,算下来我还是买得划算了。”

没有一个冬天不可逾越,楼市亦如是。

黄冰馥 本文来源:网易房产原创 责任编辑:黄冰馥_NO8071

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