网易首页 > 网易广州房产 > 正文

郊区巨无霸楼盘等于入门级奢侈品?

2020-07-10 18:00:48 来源: 网易房产 举报
0
分享到:
T + -

   房子到底是不是奢侈品?

先抛结论

   不是!

如果非得说是

那么我会说

 住是刚需 

 产权才是奢侈品 

    多数人觉得房子是奢侈品的一个重要原因,就是贵。但不管是郊区巨无霸楼盘,还是市中心价值不菲的豪宅,首先它们解决的是居住需求,其次才是住得好与不好的问题。也可以说, 房子是比奢侈品更奢侈的必需品 。只不过从体验的角度上看,奢侈品的 入门级别LV neverfull ,价格低容量大但舒适度低,而郊区巨无霸楼盘性价比高、体量大、居住舒适感差等特征,刚好跟LV neverfull有相似之处 

    在我撰写的100多份《个性化定制买房报告》中, 首套买家,偏向郊区近地铁大型楼盘的占比超过65% ,说明了, 优先大楼盘,是刚需买家的首要选择 

    那么,让我们一起来看看,郊区巨无霸楼盘的优与劣。



案例一

体量大、规划美好但充满变数

    最近, 科学城东部有个超大体量项目,占地约60万㎡,建面却达到了270万㎡ ,相比香雪地铁站附近的小提琴项目,占地是它的2倍,建面却达到了3倍之多,够大了吧,但容积率让人汗颜!

    这里科普一下容积率计算公式:容积率=建筑面积/土地总面积, 容积率越低,居住舒适度越高

    规划,顾名思义,筹谋全面长期的发展计划。面对未来25000户业主生活需求,该项目规划中明确提出2大商业体、13所学校, 还有不知道什么时候才开建的地铁23号线 

    教育、交通、商业配套看起来都是大楼盘所必须拥有的,那么这种大楼盘变数在哪里呢?

    首先, 大楼盘一般涉及旧改,回迁比例则影响整个楼盘的品质感和服务质量 ,如上述楼盘回迁户占全户的40%,相信每位花了大价钱买房的业主,都不愿意住在一个高楼中的城中村,个中滋味,唯有自知。

    其次, 教育配套 ,人多代表入园、上学的需求大,或许在你买房之前,是冲着开发商给你画的教育配套的饼去的,殊不知, 到了真正统筹教育配套问题时,开发商不但不会出面,更会把责任推诿到相关教育部门 ,都说开发商是不粘锅,房子卖完就不管,但你还是愿意去赌一赌。

    最后, 巨无霸楼盘开发周期过长 ,途中充满各种未知数,首批收楼入住的业主, 不仅要忍受几年恶劣的施工环境 ,等所有业主入住后,还要面对 因为居民激增而造成的生活、交通、教育等等的“拥挤” 



案例二

配套虽然完善,但不一定方便

    花费十年,本想成为自己的靠山,结果一不小心把自己变成了睡城。

    番禺某居住大盘,2010年首次开盘均价1.2万/平,自成板块,体量巨大,据说可容纳人口20万,到了2020年的今天,均价2.9万/平,涨幅感人,应属全市涨幅垫底之最。 一心想把板块做大做强,但由于缺乏产业发展、交通出行硬伤等限制,沦为购房者口中的“睡城” 

    在这座容纳那么多人的大社区,配套方面不会落后,商业体成熟、教育配套到位,地铁站直达市中心,是不是听起来就很方便快捷,通勤无忧,家门口即可教育医疗休闲娱乐?

但事实并不是这样,由于项目分多个组团,占地面积高达273万㎡(接近等于5个案例一提到的项目),大部分业主想要享受这些配套并不容易。

首先项目目前来讲就只有一个地铁站,需要承载十几万人的出行压力 某些组团离地铁站接近约2.5KM,如果买的并不是地铁站旁的组团,还需要考虑前往地铁站的通勤 

    另外, 某组团距离小区内的对口小学和中学约1.5KM ,难以步行直达,需要公交车或者拥有一辆番禺“自由号”(电瓶车)。

 真·巨无霸楼盘,配套虽然完善但不一定人人都享受得到,不想成为睡城中的一员,努力往市中心或交通更为便捷的板块前进 



ENDING

    总结来说, 大部分大型社区 所需的占地面积大,即使所在中心区域,也是在比较边缘的位置,因此 价格相对于同板块的其他一手甚至二手楼盘都会更有优势,适合预算比较紧凑的刚需上车用户 

    但是要注意以下三点:

    1、因为在边缘位置,因此周边区域发展还是未成熟的,全依赖自身配套, 因此如果人口密度过大,配套是否够用这个需要考虑 

    2、交通也是硬伤之一,即使有地铁站,但因为社区规模大, 并不是每个组团都能享受到所有配套,依赖公共交通的话出行压力比较大 

    3、因为整个项目体量大,因此如果是用来投资和出租,市场竞争力会比较大, 容易出现供过于求的现象,回报率不高 

    最后,有些东西,并不是越大越好,还是根据自身实际情况来考虑。


    如果你想提升对买房的认知,欢迎加入我们 网易EasePro会员群 ,群内不仅有 主编在线解答,还有过来人的 买房经验分享 


扫描二维码  添加“猎德村花”
扫描二维码 添加“猎德村花”


主编解答 买房报告

带看接送 经验交流

网易EasePro会员群9.9元/年

林鑫源 本文来源:网易房产 责任编辑:林鑫源_NO5785

精彩推荐

  • 购房直通车
  • 折扣专线
  • 最新团购
  • 热盘推荐
  • 地产资讯
  • 房产图集
我要报名

  • 1.14南沙线精装商住两用公寓3万抵8万

    1.14南沙线精装商住两用公寓3万抵8万

  • 东部1线双景房7字头起享2万抵93折

    东部1线双景房7字头起享2万抵93折

分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
  • 房产
+ 加载更多新闻
编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在区域当前价格
楼盘名称所在位置套数

2017房地产新年峰会

2017房地产新年峰会

地产大佬们普遍表示,今年房地产市场变化过快,调控非常及时,也非常必要。 [详细]

朱大鸣:只涨不跌神话被老业主们砸破了

阅读下一篇

返回网易首页 返回房产首页
×