空置率上升租金下跌！但广州奢侈品销售额却翻倍了

10月14日，第一太平戴维斯2020年第三季度广州媒体见面会在琶洲赫基国际大厦举行，回顾及展望广州房地产市场。数据显示，第三季度广州市场全线回暖，写字楼市场净吸纳量回升，活跃度提高；零售市场扩张加速，投资者心态趋于乐观。值得注意的是，受供应增加影响，广州商办市场第三季度空置率均出现结构性上升，租金均出现下降，但降幅在1%以内。但与此同时，受境外消费受阻影响，广州的奢侈品市场出现“报复性”反弹。第一太平戴维斯广州商铺部董事张宸豪在采访中表示，近期太古汇奢侈品店的月销售额同比翻倍，“如果以前每个月销售600万，现在可以去到1200万。”

写字楼：空置率上升1.1%至7.6% 租金下跌0.9%

全市经济持续复苏，尽管上半年广州市地区生产总值仍同比下降2.7%，但已于二季度实现单季同比正增长。全市服务业逐步回暖，前七月，以互联网、软件和信息技术为代表的信息服务业均实现10%以上增速；同期，科研及技术服务业营收累计增速年内首次实现正增长。宏观经济环境逐步向好有望长期支撑相关行业写字楼租赁需求。

第三季度，全市共有两个甲级写字楼项目交付入市，共计为市场带来9.4万平方米写字楼面积。广州甲级写字楼物业市场总存量随之上升至542.1万平方米。

季内，写字楼租赁市场活跃度稳步提高，季度净吸纳量持续回升。但鉴于疫情后市影响尚存，部分企业仍对办公成本支出持审慎态度，因此部分扩张需求仍受压抑，本季度全市净吸纳量仍稍逊于去年同期水平。此外，受新增供应影响，全市空置率仍呈结构性上升趋势。截至季末，广州写字楼市场空置率环比上升1.1个百分点，至7.6%。

在金融、直播电商等利好宏观政策及规划的推动下，源自金融、新媒体等行业租户租赁需求保持活跃，并成为本季度租赁需求增长的重要支撑。同时，传统制造业企业因发展线上业务需要而产生的新兴需求也成为市场一抹亮色。

第三季度，业主仍愿为租户提供软性财务优惠（如延长免租期等）以吸引租客实现项目去化。广州写字楼物业市场平均租金环比下跌0.9%，至人民币每平方米每月168.4元。

本季度，广州写字楼投资市场活跃度较上半年显著回升，但鉴于当前买卖双方对资产价格与收益率间期望差异尚存，因此海内外机构型投资者仍维持谨慎观望态度。季内无官方整售交易公布。

后市展望：空置率仍将走高 未来两年迎供应高峰

2020年第四季度，全市预计迎来30.5万平方米新增供应入市，且新项目均位于琶洲及国际金融城。全市预计于2021及2022年迎来供应高峰，两年年均供应总量将逾百万平方米，市场将步入供过于求阶段。

长期而言，在打造“直播电商之都”、广州期货交易所筹建工作不断推进等利好因素支持下，源于金融、TMT等行业租赁需求料将维持稳定。

第四季度，随着琶洲、国际金融城等区域新增供应的相继入市，项目去化压力逐步增加，全市空置率料将结构性上升。

随着琶洲、国际金融城等区域新项目逐步落成，以满足自用需求为主的内资企业投资兴趣料将有所提高。

零售：空置率上升1.9%至12.6% 租金微跌0.1%

2020年1-8月，广州市社会消费品零售总额累计达人民币5,783.07亿元，同比下降7.5%，降幅较前七月收窄1.5个百分点。

第三季度，广州零售物业市场迎来本年首个新项目入市。季末，位于荔湾的悦汇城开业，为市场带来28.0万平方米新增供应，全市零售物业市场总存量也因此上升至570.1万平方米。

由于新增供应入市，其前期招商去化面积于本季度得以体现，进而推动全市季度净吸纳量年内首次实现由负转正。但鉴于市场中有部分业主开始实施阶段性升级改造，全市空置率因此结构性上升。截至季末，广州零售物业市场空置率环比上升1.9个百分点，至12.6%。

季内，护肤、彩妆业态延续自上季度以来的强劲租赁需求，大型连锁餐饮品牌租赁需求亦开始回暖。此外，本季度国内外新能源汽车品牌也于各商圈广泛展现出不俗的扩张及租赁需求。

尽管核心商圈各项目租金表现维持稳定，但鉴于次核心商圈于季内迎来新增供应入市，全市租金水平因此呈结构性下降趋势。截至季末，全市租金指数环比下降0.1%，首层平均租金为人民币每平方米每月731.5元。

尽管投资者情绪已较上半年显著回升，但鉴于投资者对零售物业投资标的区位及土地使用年限等客观条件要求较高，而当前可出售项目较难满足相应条件，因此零售物业投资交易市场保持平静，且季内无购物中心整售交易公布。

后市展望：新项目招商承压 奢侈品市场火热

预计2020年第四季度全市将迎来23.0万平方米新增供应入市。鉴于拟开业项目区位条件、周边商业氛围尚未达到最理想水平，因此项目招商预计依旧承压，项目开业入驻率预计低于往年平均水平。

本地奢侈品消费市场持续火热，高端品牌租赁需求预计延续高涨。此外，由于众高端品牌选址落位已形成一定聚集效应，因此预计相关品牌选址需求将逐步向天河路等商圈聚集。第一太平戴维斯广州商铺部董事张宸豪在采访中表示，近期太古汇奢侈品店的月销售额同比翻倍，“如果以前每个月销售600万，现在可以去到1200万。”

第四季度，由于部分业主项目调整及改造活动尚在进行，全市空置率预计仍将小幅上升；受次核心商圈新增供应影响，预计全市平均租金将结构性下调。

住宅：购房需求继续释放，一手住宅供需两旺

第三季度，广州一手住宅市场供需两旺态势延续，全市供应面积环比增长37.8%、同比增长47.4%，至279.7万平方米。成交面积亦环比增长40.7%、同比增长11.0%，至213.4万平方米。

广州一手住宅成交均价基本维稳。截至第三季度末，全市成交均价环比微升0.4%，至人民币每平方米31,683元。

后市展望：推货加速 港澳购物需求继续释放

年内，“三条红线”压力当前，房企推盘节奏预计加速，市场供应料将上升，市郊区域（南沙、增城、花都及从化）仍将是供应主力。

因疫情而压抑的购房需求有望进一步释放，全市总体需求仍将稳步上升。此外，不动产跨境登记的开展亦有望为市场注入源于港澳地区人士购房需求。

全市一手住宅成交均价料将保持温和增长。市中心五区供不应求持续，成交均价仍将稳步增长。而市郊区域或采取以价换量促进去化，成交均价增长更为平缓。