18号线来了,22号线来了,番禺广场有二手也逼近5万/㎡了

网易房产讯 近日，“莲花湾片区”规划横空出世，这个占据了半个番禺的全新概念，让人耳目一新，也让早苦于没有炒作素材的番禺东楼盘如获至宝。

规划尚在襁褓，房价已然刷新，目前片区内亚运城二手最高报价去到了4.4万/㎡，片区边缘的番禺广场板块二手最新成交价已达4.7万/㎡。

究竟这个“莲花湾”是个什么来头？

莲花湾片区示意图

先来说说定位。莲花湾规划范围位于番禺区东部，具体为珠江后航道以南，南沙港快速以东、沙湾水道以北，约260平方公里，其中陆域190平方公里，相当于半个番禺区的面积。

番禺政府对于莲花湾片区的寄望，是让这个广深港澳科创走廊的核心腹地，发挥强化粤港澳合作、东西两岸融合发展、湾区互动、联动周边区域发展的作用，成为番禺南拓的重大突破。

莲花湾片区主要包含了亚运城、思科智慧城、化龙汽车城以及国际创新城板块，这几个板块也是目前番禺一手楼盘聚集的片区，价格在2字头到3字头不等，相比番禺头牌万博板块动辄5万+的价格，尚属价格洼地。

相比推货忙碌的上述几个板块，位于莲花湾片区边缘的番禺广场板块，因一手新房长期供应几乎为零，让不少购房者对其印象模糊。

地铁18号线与22号线在番禺广场站交汇

不过今年，番禺广场或许能怒刷一波存在感。因为，18号线来了，22号线来了，而他们的交汇站就是番禺广场站。

18号线和22号线的交汇站就是番禺广场站

广州地铁18号线的意义无需赘述，这条广州乃至全国首条的城市高速轨道，运行速度高达160km/h，首通段将串联起明珠湾、番禺广场、万博及琶洲等板块，让南沙直达广州市中心，仅需30分钟，而南延段未来将延伸至中山、珠海，这是广州市民翘首以盼的一条地铁。

而22号线定位是时速160公里的“地下高铁”，未来南延至庆盛站、蕉门、南沙客运港，跨海而过连接东莞，经东莞滨海湾站（TOD）继续东延至深圳沙井站，与深圳地铁18号线对接，可达高铁光明城站。串联广州、东莞、深圳的22号线，自然也备受关注。

而上述两条地铁的首通段都预计年内开通，带动沿线房价自然不在话下。我们就来看看这两条重磅地铁的交汇站：番禺广场站，目前的一二手楼市的情况。

一手断供二手交投活跃

先来说这个片区的整体概况。作为番禺区府所在，这里生活配套齐全，居住氛围浓厚。但一手土地供应几乎为零，距离上一次拍地已过去6年。

金海岸花园（图源：链家）

目前在售一手楼盘仅有金海岸花园和东湖洲花园，两个都是社区大盘，开发周期长，因此陆续还有新货提供。但在售的都是超大户型，其中金海岸在售209-318㎡江景大平层，均价4.8万/㎡；东湖洲在售288㎡五房，均价3.65万/㎡，两盘的置业门槛都超过千万，劝退刚需。

虽然一手楼盘对刚需不友好，但这里的二手市场却非常活跃。一是价格合适，周边的二手房以楼龄约20年的楼梯房为主，上车门槛相对较低，从200万到300、400万都有，刚需改善兼顾；二是有地铁，3号线直达珠江新城，18号线直达琶洲、金融城，22号线直达荔湾，通勤时间控制在1小时以内，对于上班族来说非常合适，地铁口周边的次新电梯房，是二手交易的首选。

我们来看看几个重点二手楼盘。

尚东尚筑

尚东尚筑（图源：链家）

尚东尚筑可以说是该片区的网红盘。根据链家的数据，目前100㎡左右的小三房成交价在3.2-3.4万/㎡之间，80㎡左右两房有成交价逼近3.7万/㎡。它的优势在于距离番禺客运站仅300米，未来地铁三号线东延段在此设站，将建设场站综合体。价格相对其他楼盘较高，对于刚需上车的购房者来说，300万预算，或许只够买两房。

金融街融穗澜湾

金融街融穗澜湾（图源：链家）

金融街融穗澜湾于2015年开盘，当时售价在1.8-2.1万/㎡之间。最大的优势是距离番禺广场地铁站约800米，且有一线南向江景资源，且小区楼龄最新，环境好。如今价格早已翻天覆地，今年1月份成交的两套91㎡小三房，成交总价分别为418万和425万，单价已经逼近4.7万/㎡。

东怡新地

东怡新地（图源：链家）

东怡新地2017年交楼，也是片区内楼龄较新的小区，距离番禺广场地铁站仅三四百米，过个马路就到了。小区不大，仅400多户。根据链家的数据，去年年底成交的一套116㎡三房，毛坯总价462万，折合单价39859元/㎡。目前有业主挂牌价已达4.2万+/㎡了。该盘主要优势在于地铁上盖，且靠近永旺梦乐城，生活便利。

东华花园

东华花园（图源：链家）

东华花园距离番禺广场地铁站约1.5公里，不算特别近。小区楼龄20年左右，都是小高层洋房，靠近永旺梦乐城、石岗松岗公园、侨城中学等，居住方便。但小区都为楼梯楼，目前80㎡小三房价格最贵，今年1月成交价接近3万/㎡；整个小区成交总价在200万出头到260万不等，是名副其实的刚需上车盘。

侨基花园

侨基花园（图源：链家）

侨基花园位于市桥，距离市桥站只有800米左右。小区体量很小，只有4栋楼，几乎没有园林，楼龄超过20年，但都为电梯房，周边生活配套都很齐全。小两房上车门槛140万左右，小三房150万左右，是片区内价格偏低的楼盘。

番禺广场板块多地铁汇合、交通便利

整体而言，目前该片区有几个利好。一是番禺广场未来有4条地铁线交汇，包括3号线、18号线、22号线以及17号线，连接珠江新城、广州东站、琶洲、万博、白鹅潭、南沙等核心商务区。

番禺广场周边地块规划效果图

二是番禺广场的TOD规划还包括20万平方米的地下综合空间开发，且还规划了260米的永隆时代广场项目，是目前番禺第二高楼，此外图书馆新馆工人文化宫、科技体验中心、文化展览馆等一系列配套也在陆续落地。

番禺客运站地块规划效果图

三是去年年底成交的番禺客运站地块，被龙湖以总价58亿收入囊中，将建成集交通枢纽、商业商务设施、娱乐康体、住宅、轨道交通于一身的TOD综合体， 这将是龙湖广州首座TOD商业综合体，也意味着龙湖集团旗下商业品牌——龙湖天街将要首次落地广州。

目前片区最大的掣肘是缺少产业，对高端人才吸引力不足，睡城的帽子一时间还是脱不了。但对于着急上车的刚需来说，也不失为一个合适的选择。