下半年广州近60个新盘新货入市，热门区域怎么买？

2021年已经过半,广州楼市魔幻的上半场正式结束.从严控贷款、严查首付来源、收紧人才购房门槛、放缓预售证证审批，再到集中供地、9区增值税免征“2变5”；再到一手房限价，调控重锤纷沓至来，广州楼市终于有凉意了。

临近年中，热点网红盘秒光不再，让开发商不得不低下高贵的头颅，开盘价更有诚意，还有楼盘一口价、裸卖价来卖房。

进入7月，受调控和疫情双重影响而推货疲怠的广州楼市，终于迎来一波推货小高峰。不少此前持观望态度的楼盘，因年中业绩压力，不得不选择开售回笼资金。

根据网易房产不完全统计，2021下半年广州预计共有60个项目入市，多个热点区域有全新盘上架，白云新城、南沙湾、天河智谷、金融城灵山岛尖、新塘、番禺广场等都有新面孔。

到底下半年买房该怎么挑？热门区域哪些盘值得关注？网易房产小编特意整理了一份详尽的新盘新货攻略，一起来看看吧！

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天河：豪宅新盘扎堆 房价还有多少想象力？

上半年的天河楼市，堪称广州楼市流量收割机，前有保利天汇（详情丨户型图）、珠江花城联袂推新，后有金地天河峯睿、城投珠江天河壹品双雄对决。进入下半年，天河还是那个天河，只是要推的新盘，更贵了！

合景臻溋·名铸效果图

贫穷限制了想象力。新盘中最值得关注的是合景金融城项目：合景臻溋·名铸。2019年初，合景泰富以封顶价37.06亿元+自持55%拿下黄埔大道东646号地块（商住用地），在扣除自持面积后，地块楼面价高达8.3万/㎡。

该盘共规划有4栋住宅及3栋公寓，预计首推185-350㎡大平层，南向一线江景，目前商业大平层吹风价价约20万/㎡，住宅则高达25万/㎡，看齐珠江新城顶豪侨鑫汇悦台。

合景臻颐府效果图

合景牛奶厂地块也备受关注，毕竟这是牛奶厂最后一块待上新的住宅用地。去年11月，合景以5.1万/㎡拿下奥体北项目，拟建17栋低密度小高层住宅，容积率仅为2.0，项目案名为：合景臻颐府。据悉，现项目已拿B2#预售证，货量共22套。预计首推14#、15#、17#、10#号楼，单价约11万-13万/㎡，最高15万/㎡，户型面积220-350㎡，总价2000万起步。目前有内部消息传出，首推的4栋已基本认购完毕。

合生·缦云效果图

同处牛奶厂板块的还有另一全新盘：合生·缦云，是合生缦系的广州首作。项目占地约8.1万㎡，总建筑面积约37万㎡，拟建成16-17层低密度小高层。项目主推140-250㎡大平层，一梯一户，即将于月底开放售楼部。按照10万+/㎡的吹风价来算，总价在1400万-2600万左右。

牛奶厂被誉为“天河最后一块地”，距离珠江新城、金融城、科学城等核心发展区域不远，地段优越；且有宜居的自然环境，其稀缺低密度、大户型产品一向深受改善型置业者青睐，近几年二手房涨幅惊人，去年多个楼盘涨幅在50%以上。

天河宅地一向稀缺，一手房价更是广州房价天花板。随着下半年几个豪宅新盘的入市，在限价的大背景下，天河房价还会给我们带来什么样的惊喜呢？

荔湾：广船项目即将高价入市，接捧广钢新城

荔湾区现在已经全面解封，该区一直备受关注的重磅项目——广船旧改项目在下半年也要入市了，定名为广州滨江上都。

项目首期推售的住宅命名为一期璇湾，与主要靠名校加持，买房受众偏刚改客的广钢相比，广船主打江景大宅，产品建面约108-251㎡江景奢宅和约350㎡企业公馆，吹风价10万/平，或成荔湾最贵房价。项目预计三季度正式推出市场。

广州滨江上都（一期璇湾）效果图

早在2020年1月，荔湾广船一期地块出让就已被热议，该地块体量巨大，相当于25个天安门的大小。在经过56轮竞价之后，最终被中信泰富+广船联合体以81.9623亿元+25%商业自持拿下。

值得一提的是，与广船地块仅一路之隔，是目前广州西部的主力供应板块——广钢新城。广钢房价也从最初的3万/㎡，到现在最高超过7万/㎡，而且北区大部分项目已经清盘，现在主力都在南区。而广船的面世，无论从区位，还是从开发空间来看，将接棒广钢新城，成为广州西部的又一个核心开发区域。

近几年白鹅潭的旧改全面爆发，在广州未来三年实施改造的83条城中村中，荔湾区占据19条，数量居全市第一。按照规划，旧改的白鹅潭大部分在建工程将在2-4年内落成，预计2023—2025年会是首波红利的收割期。位于白鹅潭的新世界·凯粤湾预计7月旧盘加推，为80-143㎡二至五房，预计价格4.88万/㎡起。

南沙：南沙地王项目上架，横沥新货打价格战

南沙下半年共计9盘入市，主推三至四房产品。横沥岛作为南沙区最火的板块，近段时间新盘推货速度迅猛，推新时间间隔短。先后脚开盘的美的江上沄启和旭辉曜玥湾，一口价3.6万/㎡左右，成为广州楼市焦点。

旭辉耀玥湾

旭辉曜玥湾在4月份便已开盘卖了一波，6月底再次拿到新的预售证，迅速再次开盘，如今只剩下10楼以下的低楼层单位。而在6月19日开盘的美的江上沄启，预备又要推新一期了。同一个岛上，两个楼盘先后脚开盘，价差只有2元/㎡，抢客态势明显。下半年，两个全新盘：华丰金湾和深业横沥岛项目也有望入市。

佳兆业·悦伴湾效果图

此外，南沙另一重点板块：南沙湾，有佳兆业·悦伴湾和越秀珠实天悦海湾两大全新盘上架。其中佳兆业·悦伴湾为南沙地王项目，楼面价22700元/㎡。项目临近地铁4号线南沙客运港站，首推建面约82-108㎡山海景三四房产品，吹风价在3.8-4.5万/平左右。越秀珠实天悦海湾则是越秀地产和珠江实业两大国企打造的高端“天悦系”产品，主推89-125㎡三四房，预计7月开放营销中心。

作为南沙发展最早的区域，南沙湾是南沙各大板块中生态环境最佳、海洋旅游最丰富、宜居度最高的板块。目前南沙湾在售项目不多，主流价格在2.8万-3.6万/㎡左右。主要卖点包括优越的景观环境、邮轮母港、地铁4号线及华师等教育资源。

阳光城丽景半岛效果图

此外，缺货已久的金洲板块，也将迎来阳光城丽景半岛和升龙臻府两大新盘。其中阳光城丽景半岛首推7B栋，3梯6户，45层，共计252套货。户型包括85㎡、105㎡和118㎡三四房。升龙臻府则是南沙金洲冲尾村旧改项目，与南沙万达广场仅一街之隔，将首推A1栋与2栋，2梯6户，38层，合计约400多套货，户型包括96㎡三房和128㎡四房。两盘直线距离仅数百米，加上户型相似，一场厮杀在所难免。

金洲板块是目前南沙配套最为成熟的板块，二手房在2-3万/㎡左右，一手房限价约2.8万/㎡左右。

黄埔：老黄埔迎来全新盘，吹风价5万/㎡起

黄埔作为去年广州最热板块，在这一波楼市行情中，老黄埔、科学城、知识城等热点片区的房价随着水涨船高。万科城市之光、大壮名城、富力南驰·富颐华庭等多个楼盘是广州楼市的“人气担当”。

在去年末中鼎君和名城 · 珺合府入市后，老黄埔已经近半年没有全新盘面世了。今年下半年，老黄埔将迎来一个全新盘：卓越招商·臻珑府。该项目是继2018年以来老黄埔再次出让的首宗宅地——黄埔东风化工厂地块。

卓越招商·臻珑府项目位置 图源：广佛楼市

项目位于5号线东延段庙头站东北侧，主推建面约78-115㎡三至四房产品，户户朝南或南北对流，吹风价5万/㎡起。销售中心预计将会在7月底或8月开放，9月开盘。与此前万科城市之光、珺合府5.5万+的开盘价相比，卓越招商·臻珑府项目吹风价5万/㎡起，还是值得期待。

此外，位于科学城板块的保利翔龙天汇也值得关注，项目为黄陂长安村旧改项目，占地约13万㎡，规划有16栋住宅，预计7月开盘，首推1#、4#，主力户型为80-125㎡三至四房，吹风价5.5万/㎡左右。

增城：多个高性价比新盘入市，刚需置业首选

据统计，2021年下半年增城预计有12个新盘入市，有不少低总价的小户型，是刚需客置业的首选。

其中新世界的两个高性价比项目可以重点关注下，分别是位于黄埔东的新世界星辉和广州东部CBD的新世界广汇尊府。

新世界星辉效果图

新世界星辉是新世界中国首个旧改项目，预计在7月开盘，首推1#、2#，包括57-136㎡二至四房，预计精装价格在2-2.2万/㎡。

新世界广汇尊府，主推92-130㎡叠墅，预计价格3.5-4万/㎡，刷新增城洋房天花板。

后市：刚需或迎来上车良机?

限价之下，广州楼市预计“稳”字当头。下半年新入市项目，都必须接受政府的价格指导，涨价幅度有限；此外，三季度的集中供地，已规定热门区域黄埔南沙，新地块入市需保证50%房源优先供应无房个人或家庭，这些都大大缓解了刚需购房者的焦虑。

但从下半年新盘新货情况来看，高端改善项目排队入市，不断挤压刚需选择面。尤其中心区，几乎找不到刚需上车盘了。

外围区域，如黄埔、南沙等，限价下，一口价、裸卖等操作被开发商追捧，下半年或成新盘开盘标配。开盘价对比之前有价差，是否就意味着有“漏”可捡？其实不然，这类楼盘往往对购房者有更高的资金要求，长期来看，高首付低贷款不一定比低首付高贷款来得实惠，何况有些楼盘还有捆绑车位、捂盘惜售等骚操作，在房贷利率普涨和额度紧张放款慢的市场背景下，刚需购房者要付出的时间和金钱成本增加，更要谨慎挑选入手项目。

下半年，随着供应量回暖及市场情绪趋于理性的影响下，楼盘产品品质将回归，成为购房者的关注重点。在片区限价背景下，好房子更受关注，大热板块怎么买都不会错的时代已经过去。

对于刚需购房者来说，在这个时间点上，建议多去看看楼盘，实地考察，在合理的预算区间内，根据承压能力选择适合自己的项目，切忌盲目入市。