网易房产3月1日讯 继上周国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，发布“新国五条”调控政策。今天晚上，备受瞩目的“国五条”细则正式出台，细则明确提出进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。（点击查看《新“国五条”细则全文》）
政策解读
亮点一.提高二套房贷首付与利率
“新国五条”细则指出，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
中国房地产学会副会长陈国强指出，尽管细则提出进一步收紧二套房贷，但并没有提及具体的首付利率，也仅针对房价上涨过快城市要求提高，这是限贷的升级版，通过二套、三套房贷以及市场供求进行不同区域市场形态的差异化区别对待。
同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，此前有消息传出提高二套首付7成，其实意义不是很大，影响较大是利率提高至1.3倍，但此次未涉及具体数据，为各地政府落地措施留了一定的空间。
亮点二.二手房交易从严按差额20%征税
“新国五条”细则指出，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。
链家地产市场研究部张旭认为，本次政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收。目前多数城市的个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。如果个人所得税统一按照差额20%征收，将会明显加大交易成本。若上述政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显的影响，或导致成交量的下滑。相对于收紧二套房信贷政策而言，个税新政对市场的影响会更大。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，个税征税方法成为本政策的最大亮点。二手房交易的个税征收，由交易总额的1%，调整为按差额的20%征收，对于部分房价上涨过快的城市或地区，对于首付30%的客户而言，相当于首付款成数升至45%，极大提高了首次置业人群的购房成本。
但高策地产服务机构董事长陶红兵则认为，在供求关系没有得到根本解决的前提下，所有的加税都会最终都会转嫁到购房者身上，而且从市场的实际情况看，目前还存在合同价和网签价不一致的情况，逃税也比较普遍。
亮点三.银行优先支持符合“90/70政策”项目
“新国五条”细则指出，在住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
韩世同认为，该政策上是鼓励开发商多建中小户型项目，但实际操作上，银行和住建部等各环节往往由于利益考虑达不成统一，所以政策的实际执行和落实是很难，执行效果也很难预测。
陶红兵也表示，对中小套型占比70%以上项目加快审批会对提高市场有实质影响，但能否优先支持其开发贷款需求关键要看银行从商业角度的考虑，这一块存在较多不确定性。
亮点四.限购需覆盖全部行政区 珠海等城市或中枪
“新国五条”细则指出，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域。同时，细则规定各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，必须在一季度向社会公布本地区年度新建商品住房价格控制目标。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，对限购和房价目标的具体化规定无疑也是此次细则的亮点之一，相较于之前未严格规定限购区域的政策而言，“限购区域覆盖全部行政区”的规定或会使很多实施局部限购的城市受影响。
“以珠海为例，目前只有香洲区限购，不排除其它区域有收紧限购范围的可能。”业内人士就表示，另外，本季度各市需公布房价控制目标的规定，也无疑会促使很多尚未公布今年房价控制目标的城市，在3月纷纷跟上节奏。
市场影响
“小阳春”提前终结 三季度房价或将下行
根据中指院发布百城房价数据显示，2013年2月，全国100个城市的住宅平均价格为9893元/平方米，环比1月上涨0.83%，这也是自去年6月以来的第9个月环比上涨。其中，广州2月住宅价格环比上涨2.38%。北京、上海、深圳价格涨幅分别为0.88%、1.33%、2.55%，2月份房价上涨压力依然明显。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，“新国五条”实施细则一旦全国范围内实施，地方政府积极配合，房地产市场将面临着前所未有“灾难”，甚至会导致部分城市楼市陷入“绝境”。毫无疑问，房价加速上涨，涨幅持续扩大的局面将要结束了，“小阳春”也要提前“终结”了，未来几个月楼市进入降温下行状态。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，“新国五条”细则力度较预期中大，对市场的影响肯定是利空，但市场降温需要一个过程，预计今年二季度开始成交量会影响，三季度价格会有变化。
广州新政细则猜想
或以强调执行为主 增城从化或被限购
随着“新国五条”细则面世，广州版“国五条”出台也箭在弦上，广州市房协专家委员韩世同认为，广州版新政将以强调执行、收紧原有政策为主，可能不会出台新的政策。
“例如在此前补缴社保可购房的政策上，政府的处理应该细化，有些人是在广州工作多年，属于补交劳保可以取得购房资格，但其中也存在违规行为，所以在操作时劳保部门、房管局等都应该对堵补税漏洞的工作细化处理。”韩世同解释道。
中原地产项目部总经理黄韬则认为，广州版新政应该不会再出台房地产调控方面的新政策，今年调控应该更注重的是对既有政策的严格执行和收紧，但市场降温是无可避免，尤其是二手房市场或将面临严重冲击。
除此之外，黄韬还表示，由于细则明确限购区域应覆盖城市全部行政区域，因此增城从化极有可能出台限购政策。
【独家专访】
翻页见《新”国五条“细则全文》
国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知
国办发 〔2013〕17号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：
一、完善稳定房价工作责任制
认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。
二、坚决抑制投机投资性购房
继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。
继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。
三、增加普通商品住房及用地供应
各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
四、加快保障性安居工程规划建设
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿(含煤矿)、国有林区、垦区棚户区改造，重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造；积极推进非成片棚户区和危旧房改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。
强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。要合理安排布局，改进户型设计，方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工项目及早投入使用。
加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。
五、加强市场监管和预期管理
2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。
加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。
各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。
六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制
各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。
本文来源：网易房产
作者：区家彦 王婷婷
责任编辑：
王晓易_NE0011
