专访花样年潘军:房地产未来是央企的 民企须转型（二）

网易地产：我们知道2012年的时候，花样年的战略是以轻资产为主，我想问一下在这个战略对旗下的酒店运营有什么影响？

潘军：我想你可能看了有一个报道，那个报道完全是诬蔑，我们转轻资产，不是说我们经营得不好，恰恰是因为我们经营得很好，因为花样年酒店我们现在做的是中档，300元—600元的，所以那天我们跟高盈资本在合作的时候，不瞒你说现在万达都想把酒店卖给我们，因为现在的高端酒店基本上全行业系统性亏损，现在大家都知道，经济型酒店（如家、7天）中7天都已经退市了，那肯定是经营不善啊，否则的话你要经营得好为什么要退市？

所以现在中国我们认为，恰恰是在中档，300元—600元的这些酒店是最有希望的，所以我们跟高盈资本合作，我们准备把这部分市场进一步的扩大。另外，你能看到，例如三亚，它的酒店系统性全年平行下来可能不到40%，酒店行业

有一个规律，50%以下肯定全都是亏损，现金流都亏损，GOP肯定是负的，如果要达到平衡，必须要超过72%。所以我们用的恰恰是一个轻资产的运营模式做酒店管理，来协助大家运行。酒店现在整体的运营效果很差，但我们认为现在中国最有希望的就是中档酒店，就是原来说的三星、四星，然后把规模再减小，把配套再做好。所以我们做轻资产，轻资产的优势就在于管理，这也正是传统房地产开发商的弱项。

说到这里，我们可以看到，民营企业不像央企，占有资源和资本，它们有钱，可以买地就行，是资源导向型。而民营企业要存货，就要靠经营，不靠经营和管理，民营企业未来的生存空间会越来越狭窄，又凭什么盈利？

网易地产：您曾呼吁媒体关注花样年的转变，现在“彩生活”现在也差不多要分拆上市了。但是花样年地产部分的半年报却显示，业绩不到全年目标的一半。是否花样年的转变给房地产主业带来了困难？

潘军：确实现在我们全年的目标是100亿，到六月底我们完成的是37.6亿，但我们对100亿仍然有信心。原因在于我们下半年会大量的推出主流产品、刚需产品，从去年下半年开始补货量，也补上百亿的货量，所以下半年60几亿的销售没有问题。

但我认为这个主流产品没什么意思，没有专业、没差异化。你告诉我80平米两房能设计成什么样，能设计出花儿来吗？传统户型，现在大家都PK什么，谁复制能力强，谁老大。

网易地产：您如何看待商业地产和对其的运营？

潘军：商业还真不好玩，商业很有技术含量。但中国的商业未来肯定是过剩的，但是这个地方才有价值，任何一个行业如果没有人倒下，怎么会有优质的竞争力呢，任何行业都得有优胜劣汰，没有优胜劣汰，傻子都能挣钱的行业那叫行业吗？那就违反了市场经济的规律了。因为什么呢？因为你如果不用动脑子都能经营的行业，那不可能有优秀的企业出现，你看其他的现在科技行业，做手机的，哪个不是绞尽脑汁在那儿做，苹果稍微晚一年股价跌了多少，今年上半年跌了40%，从700美元跌到400美元，而房地产现在不用研究管理，也不用研究，谁有钱谁玩儿，这个行业肯定是不正常的行业。

原来你看十年前我们还得研究产品，研究户型，研究原材料，研究景观，现在你听哪个公司老总还在那儿研究产品，趴在地上还在画户型？没了，这对这个行业其实确实不是个好事。

花样年认为未来的商业关键是谁的体验做得好，不单纯是谁招商能力强，这是传统商业唯一能和电商去PK的，我们电商现在已经把大部分的年轻人都弄成了宅男宅女，对吧，如果没有好的体验，这些人为什么从互联网上下来？所以未来的商业竞争是什么，不再是谁的面积大，不再是谁的什么什么商品，而是谁的体验做得最好。这就是花样年做“花生唐”的初衷。而现在花样年做社区、社区商业，也是考虑到邻里之间的沟通问题。

中国是一个非常强调人际关系的社会，而现在这些已经都把人际关系切断了，但未来的趋势一定是要强调人与人之间的交流，商业也一样，如果没有人与人，面对面的这样一种交流的话，商业也没有未来，所以我们现在做的花生唐、红唐，做得好不好，就是你的体验。为什么我们现在请互联网的人员作为我们的顾问，其实互联网对体验的研究，比传统行业要高得多，所以我认为就是商业不是没有未来，而是商业要经过一轮淘汰，谁的体验，你的服务做得越好，你不怕没有人来，鞋帽、服装等等标准化的产品，肯定是未来对这个商场的需求越来越弱，一个城市建一个体验店，去买双鞋，你到那儿体验呗，然后拿二维码一扫，就把这个，在网上买还便宜，但是你不可能说你吃个火锅也在网上能down下来，对吧？你需要热气腾腾的感觉，你需要朋友坐在一起，不是你天天，你在家里一个人吃火锅有意思吗？没意思。

所以我们现在的彩生活和物业国际做的，就是要把社区打造成一个暖洋洋的社区，这是我们的价值，所以为什么我说我现在房地产这个开发，只是我的一个部分，就是我的八分之一，因为我有八个业务单元，虽然现在还在增长，但是我确实，我看得很淡把房地产，而我相信花样年的未来，因为我们现在已经是中国社区运营的最大的运营商了，万科物业肯定做得不如我。

网易地产：限购限贷从2010年到现在已经接近三年了，它也越来越多的受到市场的诟病，根据您的观察，您觉得本届政府会继续走行政管制的这条路，还是会转向更多的依靠这个市场来调节房地产的发展？

潘军：房地产的这个事儿，确实从每届政府都非常倚重，我们从财政收入就能看出来，但是为了照顾老百姓的感受，所以大家要限房价，但是我觉得市场这件事，它不可能以行政意志为转移，咱们房价限了这么多年了，什么时候限住了？从2003年到现在十年了，中国的房价平均涨了多少倍了，这个大家都看到了，所以我相信，如果从理智的角度来看，一定是要通过市场化的手段来解决这个问题，你一定要解决供应的问题，不能通过行政手段来减少供应，压制房价，这个东西越压越反弹，所以现在大家有一个共识，就是一定是通过增加供应来解决这个问题。

中国未来的房地产一定要建立长效机制，从金融到土地政策，一定是这个方向。

网易地产：我们知道物业管理并不是一个暴利的行业。有媒体报道说95%以上的物业公司都是在亏损的。但是花样年的利润去年达到了5000万，我看到净利润和毛利率都非常高。是如何做到的？

潘军：确实物管行业从当时的体制设计来讲是一个微利行业，但是我们的物管行业走错了一条路，以我们这些大佬设计的模型，他们都认为房地产跟物管行业是什么？物管行业都是房地产销售的一个工具，后来我们大家都知道，从深圳走出来的万科、中海、金地，都是以物业管理作为自己的一个卖点，当你是销售手段的你得付出啊，所以他们认为，物管行业就是一个贴钱的行业，这些都是亏钱的，现在或者略微打平。

花样年我们彩生活为什么是盈利的？我们从来不把我们的物管当成是一个附属性的行业，就像做人一样，中国有句俗话，求人不如求己，如果你自己，本来这个行业不把自己当成是一个独立的分子，你不想盈利的话，那就靠补贴呗，你告诉我，什么行业能靠补贴补贴成一个行业的？自己不挣钱，靠别人输血，你能成为一个行业，你不挣钱，所以在十年前我就提出一个观点，其实房地产未来只能依靠社区，社区的消费才是真正的刚性的消费，作为的物管公司，这个行业95%都是什么？叫物业管理，这个名字就错了。

你说这个酒店管理，是管理酒店吗？它是服务住客的，住客不满意了，你这个酒店还有存在的必要吗？所以我当时说，所有的这些大佬都看错了，中国的房地产最大的价值是生产客户，而不是生产房子，哪个汽车公司是靠生产汽车？你最终是生产客户满意度的，房子的主人是谁？是人，不是房子，你服务的是物业吗？把水电搞通了，人们对于物业管理的要求太低了，所以我说什么，要想挣钱，不是挣资源的钱，也不是挣资本的钱，钱在哪里？钱在人身上，你把人搞定了，有的是钱。

就像餐饮、像服装，你把人搞定了，这是关键，不是把房子盖好了就一定有人，不是的，所以我们从这个点上来讲，我们的彩生活是把自己，有行业自尊，这个行业比房地产行业大得多，中国现在400亿平方米的物业，按物业管理，咱们就说一个人管1万平方米，这个行业的从业人员有4000万，房地产所有的从业人员加起来，我认为不会超过1000万，万科开发1000多亿，它的房地产的开发人员也就是差不多6000人，6000人就按咱们现在一年卖10亿平方米，他卖1000万平方米，10亿除以1000万，多少？也就是100倍，100倍再乘以6000，是多少？60万从业人员，做房地产开发的，对吧？而物业管理行业是多少？4000万，为什么一个4000万人的行业，要屈从于一个60万人的行业？

但是传统就形成了这样的一个，万科的房地产公司有6000人，开发公司，物业管理有4万人，但是物业管理变成“二等公民”，你去问问万科，谁愿意去物管公司当老总？没有，而我们恰恰是尊重了这个游戏规则，把我们的成本消化在物业管理费里面，然后通过我们的增值服务，实现了我们的溢价，而我们通过科技解决了我们人力的这个模型，传统的物业是什么？是靠人服务，就恨不得像酒店似的，所有的门都站满了人，但是人工费是越来越高，你还请不到人，对吧，你们可以去查一下，物业管理行业保安平均的在职时间是半年，从这点上来讲我们认为，第一社区要标准化，第二社区要减少这种所谓刚性的这些，要大面积的实现专业化。

一个物管公司里面，应该减少这些什么水电工啊，应该十个社区共用一个水电工就完了，哪个社区天天断水断电？这些人都没有效率的，但是如果十个社区共用一个水电工就完了呗，如果他的月薪是5000块，你十个社区共用一个，不就变成500块了吗？但是我们现在传统的模式，所有的管理处都得有一个水电工程师，三班倒，我们不是，我们没有什么水电部，没有，也没有什么清洁，所有的水电、保安全部专业化，专业化以后它的效率提高十倍，人员反而稳定。

所以从我们这块，效率的提升是第一位的，第二再通过社区的消费。我始终有一个梦想，现在很多人，我们行业的人都反对我，我说我有一个梦想，我希望中国未来的社区是零成本使用，就是通过你的社区消费，比如说你要买米买油、柴米油盐酱醋茶你都从我这儿买，我送给你积分，积分就低物管费，你在我这儿平台上消费的日常需求越多，我就给你免费，所以我的这个梦想是什么？是人类大同的梦想。

现在的物管费越来越高，你们可以看，很多城市都在听证、从3块，3块保不住了，3.5元，3.5保不住了3.8，3.8保不住了4.2元，都在涨价，而我的这个模式是在降价，不需要，你不需要给我涨物管费，你只需要做一点，把你原来的刚性需求通过我在社区的线上的互联网，我来帮你推送，你的柴米油盐酱醋茶是没有的，所有的超市，社区超市有价值吗？我认为没价值，为什么呢？体验不好，摆个货架然后就来刚需，为什么我说社区的商业是什么？应该是这个购物中心的这块，吃喝玩乐应该是学购物中心，没必要有什么？没必要有超市，超市那个社区超市，像华润万家，什么这些卖水果的，有什么意义呀？水果可以通过互联网就采购了，我可以送到你们家里，我们现在已经做了，每个月都有，我们叫幸福中国行，你想吃什么？七月份阳山水蜜桃，我可以送到你们家去，比超市便宜30%，我直接从树上送到你们家，早上采摘，晚上就送到你们家。

网易地产：您对现在整个经济的宏观环境是怎么看的，现在新的领导层上来了，有一套新的“李克强经济学”。

潘军：我不知道，但是经济数据已经显示了，肯定是不好，对吧，咱们一季度7.8，二季度7.5，三季度我相信可能更差，中国的传统行业已经崩盘了。

网易地产：在里面会不会房地产就成了救命的那一剂药？

潘军：这剂药，说实话我真的不希望房地产是这剂药，但是现在客观是这剂药，但是迟早会出事，因为我们看了日本，现在我们卖的房子，我最近在日本买了两处物业，我在福冈，相当于是日本的深圳，带精装，一平米大概多少钱？9600元人民币，租金回报率比我们还高，在东京边上，一平米才1.5万带精装的，日本人的收入比我们高吧，人均，咱们就按广东省跟日本比，广东省是现在1.4亿人口，跟日本差不多，面积28万平方公里，比日本大2万平方公里，咱们就拿这个比，这是中国，广东省是中国经济最发达的省份了吧，第一大省，对吧，去年的GDP也就是5万亿人民币，日本是多少？4万亿美元，人均GDP差多少？差八倍。

但是我们这个房产的价格比日本还高，这不是畸形吗？这肯定是畸形，但是现在没办法，必须靠房地产拉动。因为房地产毕竟是第三产业，没有第一、第二产业的支撑，哪有消费力呀，对不对？

所以为什么我说现在要转型，你说现在钢铁，钢贸企业倒了多少，这次钢贸企业差不多全线全军覆没，但是我认为现在可能没那么快，如果要不改变，不向精细化操作，不向服务业转型，迟早的事儿，大家都知道，但是谁也不说。

网易地产：其实在花样年这样转变的过程中，有没有遇到很大的困难，遇到的最大的困难是什么？其实很多中小企业也有过转型，但是转得不好。

潘军：我这么看，我认为很多中小企业转型转得不好的原因是没有用好的机制，佛学里面讲分享是根本，中国有句俗话叫什么，财聚人散，财散人聚，民营企业很多最大的问题是没有和我们的经营层学会分享，中国的民营企业到现在面临的最大的问题就是这个，你看晋商的时候那都懂得，有身股啊，对吧，民营企业现在大家都是叫什么，子孙庙，修的都是子孙庙，儿子再笨也得传给儿子，这是一个非常落后的一种机制，所以未来中国最大的就剩一个红利了，改革红利。中国改革就赢，不改革就输。

网易地产：但是现在改革，最近看陶冬的说法，就是近几年已经把改革的红利，邓小平南巡的红利基本上都已经消耗光了。

潘军：您说对了，我跟陶冬是好朋友。观点上一样。红利剩的不多了。

网易地产：其实对于整个经济格局，还有房地产的未来？

潘军：房地产的未来都是央企的未来。民营企业跟着一起吧，如果大家团结起来还能挣点小钱，我相信中国未来的前十大的地产商肯定都是央企。现在连万科都号称自己是央企，因为它华润相对控股，华润置地今年下半年还准备再投几百亿。国资委的几十大央企，现在在做的中建是第一大央企，中建号称要投资上千亿，中海是它的下属企业，中海今年上半年已经超过600亿了，如果把中建地产并过来，已经突破800亿了，如果两个公司合并，可能超过1600亿今年，明年可能就过2000亿，中国的房地产市场也就是多少？6万亿吧，10亿平方米，对吧，咱们现在掰着指头数一数，今天下午我们还开会，中铁工、中铁建、中焦、中建、中水电，对吧，中远不是，华润、招商、华侨城。你怎么玩？所以民营企业的出路就是轻资产化，靠服务，靠管理，靠细节挣钱。

网易地产：我看到花样年好像在住宅方面现在一直在转型做精品和高端。

潘军：现在精品和高端我们也做不了了，现在也得向刚需了，我得用什么？房地产来养我的轻资产，我们在生产，我现在不是在生产房子了，我们也要规模化，生产客户，我为什么提的，我提了三句话，金融是推动器、物业管理是平台、房地产开发公司是工具，这个五年后肯定不是我的最主要的利润来源，为什么是工具？它得生产客户，你像我今年差不多入户100多万平米，那不就是生产了1.5万户人嘛，我每年就帮着这个物业在生产客户就完了，然后我们再通过行业内系统性的兼并、重组。

我们现在已经兼并了30几家物管公司，为什么我能成为中国最大的社区运营商？就是我有兼并的能力，所有的，你们亏损，我能盈利。

网易地产：您觉得今年未来的土地市场是怎样的？

潘军：一二线城市肯定火爆，三四线城市肯定是下滑的，卖不掉土地，你再便宜也没人去了，大家都知道，像碧桂园他们现在不是也重回一二线了，为什么？第一期卖得很火，第二期就卖不动了，我相信这个大家都是共识，但是我是三年前就提出这个的，所有的人都觉得，三四线城市地太便宜了，但是没有人买。

现在你在北京买块地，刚才咱们还说，楼面价5万多，这个房子不卖10万块钱他能挣到钱吗？但是10万块钱是什么？日本在东京最好的地段，在皇宫边上也就12万人民币一平，但是咱们北京的人均产值有那么高吗？肯定是出问题了。

网易地产：您觉得这个问题出在什么地方？

潘军：我觉得就是体制问题，中国的房地产是什么？大城市太小，小城市太大，你看我们现在去很多城市，几十万人口的城市，这个建筑，把规划都做到几百平方公里了，但是反回头我们看北京，六环以内，有多大面积？两三千平方公里，你去洛杉矶看看，我今年四月份去洛杉矶看那个球场，从西头到东头开了两个半小时，到两个半小时了，那边还有住宅呢，他居住很分散，洛杉矶一个郡，好几个县，洛杉矶1000多万人口，居住在多大的平方公里？2万多平方公里，北京才多大？北京也就1万多，1万零600平方公里，上海是多少？6000平方公里，住了多少人？上海现在户籍人口1700万，加上流动人口2800万，住在6000平方公里的土地上，洛杉矶1600万人口住在多少？2万平方公里的土地上。

我们现在完全不健康，工业用地占的比重太大，然后限制住宅，你限制它干吗，还限制容积率，所以我们整个的这个规划是一个逆向操作，就是要把这个地越推越高，房价越高它越减少供应，它不允许18亿亩的那个红线，18亿亩的红线也不解决什么，不解决粮食问题，我刚才跟我的一个朋友，我们北大荒集团的，咱们国家进口的粮食，人家海外的粮食比咱们的粮食还便宜呢，你限它干吗？就是为了什么？好像很理性，其实是一个非理性的行为，为了让老百姓感受好呗，这个完全是个逆向操作的一个市场。

所以当土地变成资源的时候，民营企业就没戏了，可以以资源为边界的，我们认为不要去争，或者慢慢退出。