巡城时间：12月17日
最新价格：公寓毛坯均价14000元/㎡，商铺3-5万元/㎡
最新优惠：公寓3万抵93折
特工点评：“穗六条”出台后，商用物业成为不少买家的心头好。敏捷集团今年在广州布局有多个新商业项目，公寓产品供应十分充足，仅番禺就有6个项目在售，还有1个即将推出市场，其中位于大石105国道的敏捷御峰国际（优惠购、楼盘相册、最新报价）在售平层、loft公寓和商铺，公寓均价约1.4万/㎡，在番禺同类产品中性价比较高，其中低于60㎡以下的小户型尤其受到投资者欢迎。
11月18日，广州出台“穗六条”调控政策，提高了外地户籍买家的限购门槛，同时还提高了二套房首付。对于想在广州置业的准刚需一族们来说，买房又多了一道枷锁。“穗六条”出台的首个周末，广州两商业公寓楼盘以开盘日销600套的成绩向市场展示了买家们对商业公寓的购买热情。
商业公寓不限购不限贷，虽然首付需缴纳5成，但不少开发商为了抓牢“投资刚需”们的心，甚至可以让买家先缴纳3成首付，余下2成交楼前付清，让不少买家心动之余也做出实际行动，敏捷御峰国际就是其中之一。
LOFT公寓折后毛坯均价1.4万/㎡ 小户型最受青睐
敏捷御峰国际位于番禺大石105国道之上
敏捷御峰国际位于番禺大石105国道之上，紧邻长隆生态城，最近的公交车站为飘峰站，有多趟来往市桥和广州市区的公交线路。项目总占地约23万㎡，总建筑面积约60万㎡。首期由1-6座10-17层不等的公寓楼组成，产品主要以loft公寓、平层公寓及沿街商铺为主。其中沿街面由四栋楼组成，总长约400米，楼高约50米。项目预计明年将推出洋房和别墅产品，均为住宅性质，有70年产权。
项目主要在售LOFT、平层公寓和商铺
敏捷御峰国际目前在售1-4座的4.5米LOFT公寓和5、6座的3米高平层公寓，总货量1200多套。其中2、4座于11月30日正式开盘，现在4座已经售罄，2座仅剩10余套，60㎡以下户型最受青睐，几乎售罄。
目前项目在售LOFT户型包括55-114㎡，平层公寓主要为40-93㎡，现在购房可享受3万抵93折优惠，折后毛坯均价约1.4万/㎡，沿街商铺毛坯售价约在3-5万/㎡之间。
公寓均带阳台 74㎡两房一厅适合一家三口
小面积公寓可打造成工作室办公使用
作为敏捷地产的系列产品，御峰国际的LOFT公寓在设计上延续了其他兄弟产品的特色：4.5米层高，买一层送一层，小面积低总价，可打造成工作室办公使用，也可拿来出租或自住。
项目在售公寓均带有阳台，个别户型带两个阳台
值得一提的是，御峰国际的所有公寓户型都带有阳台，一改商业公寓无阳台可用的老大难问题。个别户型还带有双阳台，住户办公或生活都更加方便。
74㎡的两房一厅适合一家三口居住
二层夹层能改为一个主卧套间和一个儿童房
目前项目现场展示了3个情景样板房，均为74㎡的LOFT公寓单位，分为被装修为一房一厅、两房一厅和办公室，其中两房一厅的复式公寓，实用率高，夹层被改为一个主卧套间和一个儿童房，非常适合一家三口。
按1.4万/㎡的均价计算，总价约100万左右，首付约50万，还可以先交30万，交楼前再交20万，对于囊中羞涩的刚需买家来说，是一个不错的过渡选择。
附近暂无地铁站需接驳 同类产品中性价比较高
项目最近的公交站为“飘峰站”
项目所在的大石飘峰路段，集中了不少工艺加工厂和汽车4s店，生活配套暂时比较缺乏。销售人员告诉特工，项目背靠60万㎡商住项目，未来生活区配套有商场、幼儿园、小学及公交首末站等。
项目周边多工艺加工厂和汽车4s店，生活配套较为缺乏
项目附近有长隆生态旅游城，未来将打造百万平方米的超级购物公园、商业综合体，轨道车游览野生动物公园、冰雪村、室内水上乐园、家庭游乐中心等10大全新主题公园，及多个风格迥异的主题酒店、商务公寓、主题公园，其住宅项目珑翠（优惠购、楼盘相册、最新报价）已经在售，带精装单位售价2.1万/㎡起，最高可达3万/㎡。
项目本身交通尚算便利，门口即有公交车站，有多趟公交线路前往番禺市桥和广州中心城区，但附近暂未有地铁站，最近的大石站和汉溪长隆站都需要接驳公交车，且需要转车。预计2016年开通的地铁7号线钟村站距离项目步行需15分钟以上。
总的来说，相比起其他敏捷旗下的兄弟楼盘，御峰国际的性价比较高。同在大石的敏捷华美国际（优惠购、楼盘相册、最新报价），因距离地铁站较近，价格也稍高，约1.6万/㎡；位于市广路段的敏捷伊顿公馆（优惠购、楼盘相册、最新报价）和敏捷上品公馆（优惠购、楼盘相册、最新报价）因紧靠新光快速路口，交通便利，价格也在1.4-1.6万/㎡之间；而位于万博商圈的海大大厦因傍着万达广场（优惠购、楼盘相册、最新报价），更加“身娇肉贵”，售价达2.5万/㎡；相比之下，位置没有那么靓的御峰国际1.4万/㎡的均价就让人觉得可爱多了。
小tips：投资商用公寓提防五大风险
■ 土地使用年限缩短
商用公寓的土地使用性质上大多属于“商场”或写字楼、酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类商用公寓因其类别不同土地使用年限为40至50年不等。而商用公寓年限到期后需补高额地价才能继续使用。
■ 高税费转手交易难
根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。也就是说，卖出100万元的商用公寓，交易时各种税费就要10万-14万元。高额税费将增加商用公寓转手交易的难度。
■ 房贷利率高、年限短
虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批最高五成、最长10年期的贷款（住宅可获最长30年、最多七成的贷款），而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款利率被提高到基准利率的1.1倍-1.3倍，而住宅贷款利率多是提高1.1倍。
■ 管理费、水电费更贵
目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度，但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。另外，商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月，比普通住宅1-3.8元/平方米/月价格要高得多。
■ 不能入户、无学位
购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处广州市中心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读学校。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，其后期升值潜力将大打折扣。
本文来源：网易房产
作者：S
责任编辑：
王晓易_NE0011
