张都兴:海外房地产投资与金融创新

中国工商银行投资银行部副总经理张都兴发表演讲

2014年7月14日，博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以：“回归‘新常态’：结构化 调整与经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议，凝聚共识、树立信心，坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健 康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体，将全程直播论坛盛况。

7月15日，中国海外房地产投融资实务论坛举行。中国工商银行投资银行部副总经理张都兴在论坛上发表了演讲。以下为全文：

主持人陈晓奕：感谢Andy带来精彩的演讲，接下来掌声有请中国工商银行投资银行部副总经理张都兴为我们带来最后一个主题演讲，海外房地产投资与金融创新。

张都兴：各位上午好，非常感谢云帆主编邀请我们来跟大家分享。

刚才聂会长介绍美国投资的时候，对整个海外房地产市场也做了非常详尽的分析，还有邹总裁对美国投资房地产实务进行了专业的解读，在他们两位的介绍中，我们看到工商银行的名字。事实上工商银行在这几年支持中国企业走出去做了大量的工作，跟几个机构也有一些合作。

刚才聂会长介绍的海外房地产部分比较多，我主要介绍工商银行以及合作伙伴对中国企业走出去，对个人走出去到美国、欧洲甚至是全球投资房地产有哪些融资方面的支持。

简而言之，中国经济经过三十年的高速增长，目前已经是世界上第二大经济体，外汇储备达到了4万亿美元，房地产经过十多年的发展，非常有成绩，也存在很多的问题。下一步从国家战略的角度来说，中国的企业走出去，也是大势所趋，这几年一直做中国走出去的金融支持。

房地产方面大家比较关注，有几个基本的观点，关于中国国内的房地产市场。经过2003年到2013年十年的发展，中国房地产市场已经发展到特殊的时期，我们的成就非常大。中国城镇居民人均住房面积是将近33平方米，已经超过了日本的人均住房面积，接近了法国和德国的城镇人均住房面积，当然离美国人均住房68平方米还有很大的距离。

住房的自由率方面，根据不同的统计数据。中性的住房自由率已经接近90%。这一数据基本上是世界上最高的。德国住房做得非常好，我们有专门的团队研究，达到了41%。英国、法国的自由率是60%左右，美国稍微多一些是70%到80%，中国的城镇住房自由率是非常高的，但是目前房价比较高。中国房价增长大家觉得比较高，实际上理性的用数字计算一下，不算高。

2003年到2013年中国的GDP从世界第七到现在的世界第二，从人均2000多美元，到现在的人均6800多美元，GDP平均每年增长10%左右。全国的房价来说，每年的增长率是9%多，基本上跟GDP增长的趋势是一致的。我们存在的核心问题是结构性的问题，有些地方房子非常的贵，有些地方上涨得非常快，有些地方空房非常多，有的地方很多人没有房屋住，下一步要解决的问题是公平性的问题。经过周期性调整后，未来还会有比较好的增长。

国际上聂会长讲得非常专业，美国金融危机后，2010年—2012年的时候，我们发过一个报告，希望大家投资美国的房地产，我们跟一些机构进行合作，推动了此事。今天看到亨瑞集团做得非常好，说明大家的判断是一致的。实际上100%的时机已经过去了，还在比较佳的时机内。

欧洲目前是债务危机，除了德国外，整体上不是那么的满意。欧洲的房地产市场也有很大的增长空间，这几年跟着客户一起，例如复兴集团、大连万达共同合作，收购欧洲房地产的项目。我们总体上判断，美国排在最佳投资位置，欧洲也具备很好的投资时机。

工商银行支持企业走出去，无论是开发房地产还是其他方面的投资，我们有哪些融资方面的支持。工商银行大家了解得相对比较多，有几个数字跟大家交流一下，根据2014年世界500强的排名，工商银行现在排名第25位，资本金来说，工商银行是世界第一大银行，传统的了解工商银行，我们就是存款和贷款的银行，实际上经过近十年的发展，上市以来工商银行跟中国经济迅速发展同步，随着美国经济、欧洲经济出了一些问题，整个的转型取得了很大的成就。

工商银行传统上认为给企业贷款，给企业直接提供贷款的支持，以投资银行为企业提供贷款、融资等等项目，我们叫做投行项目，从2001年开始，基本上是一半一半，不是传统的提供信贷支持的银行，还包括股权、私募、债务、并购、理财产品。传统意义认为工商银行是商业银行，我们是国际化的金融机构。经过近十年的发展，国内的保险、金融租赁、基金公司都有，除了没有证券公司外，互动也是非常好。

例如一些项目，通过工银瑞信发起交易，设计交易的计划，通过渠道部门进行互动。国际业务方面，聂会长和邹总裁也进行了介绍。

我们在全球有40多家分行，美国、欧洲、南美都有我们的分支机构，除了传统和本地的商业银行外，我们基本上是全球服务，香港有工银亚洲，欧洲有投行中心，美国也有投行中心，通过这些服务，为客户的活动提供配套服务。

总体而言，现在能够给客户或者是房地产开发机构融资的手段，融资而言，债务融资占的块头比较大，例如万科和铁狮门开发的旧金山项目，这个项目我们没有参与，参与了最近的项目。

工商银行提供并购贷款，银监会对中国企业走出去和并购提供了支持，前几年工商银行并购处的陈处长跟银监会有很多的沟通，并购贷款的项目、管理办法、操作流程，是由我们跟银监会共同开发的，过去商业银行是不允许这样做的，我们提供50%的并购支持，还是贷款的范畴。

内保外贷，很多的企业已经用过。现在国家相对而言在资本管制方面还是比较严的，尤其是中国企业走出去的过程中，我们利用工商银行在全球的机构，也利用这些企业全球的架构，我们希望通过国内总公司的担保，通过海外代理行，为客户提供内保外贷的资金支持。

河北分行跟某集团用内保外贷的方式提供资金融资支持，其中有很多技术性的环节，因为时间的关系，技术性的内容不多说，大家知道我们有核心的产品就可以了，大家需要的时候，我们可以联系。

房地产投资基金和REITS，跟国内的合资伙伴共同来做，包括中信。国外的REITS比较成熟，王总讲了许多美国好的案例，国内房地产REITS讨论得非常多，试验了很多次，现在是刚刚起步，中信在做国内的REITS，我们跟他们进行合作。

平安信托也是这样的概念，都是我们的合作伙伴。中金也是我们的合作伙伴，相当于发起房地产投资基金，LP是中金利用其国际投资经验，我们交流了很多的经验，2001年的时候，希望我们提供更多的资金用于LP，我们也在推动这个事，他们也是跟美国比较大的房地产公司保德信进行合作，聂会长和邹总基本上都是跟美国第一、第二大的开发商合作。国内企业走出去，甚至包括产业基金都面临这样的问题，前期的企业走出去，步子非常大，非常的激进，结果发现国内外的市场是不同的，借助本土化的机构是非常有必要的，这也是这几年中国企业走出去，值得大家借鉴的模式。还是要跟本地的企业合作，否则对本地的市场，本地的文化不太好契合。

我们虽然为国内的房地产企业走出海外提供了直接的支持，还为合作伙伴提供资金的支持。我们在香港有自己的投行，也有小的房地产投资基金，我们也做海外的投资，也做国内的投资，工商银行有比较大的计划，我们共同设计这支基金，过去跟客户是进行机构合作，包括企业、金融投资者，有的时候做LP也会做融资的支持。我们会在看好的行业做一些投资组合或者是基金，我们正在积极的做这些事情。

今天为大家介绍了工商银行对中国企业走出去，提供了融资的支持。客观的讲，我们对中国企业走出去，有做得好的，也有做得不好的。总体的态度是积极的，在积极的过程中，我们还是比较审慎的，大家投资的时候，要注意收益和风险的均衡，整个的策略是比较平稳的。美国作为发达国家市场是比较成熟的，我们作为外来者，我们如何保证赢，这不是一件容易的事情，我就将工商银行想法跟大家进行沟通，谢谢大家。