2014年7月14日,博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以:“回归‘新常态’:结构化调整与经济再平衡”为主题,邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议,凝聚共识、树立信心,坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体,将全程直播论坛盛况。下面是亨瑞集团投资总监王砚在主题为“从资产收购到资本收购”的对话环节中的发言实录。
我对自己和亨瑞资本以及海外的地产基金进行了相应的介绍,我主要是国内生长,在美国生活,投资了十几年,我们亨瑞集团是一个跨国集团,跟其他出海的企 业不太一样,我们的团队是美国,我们在美国有办公室,我们在美国是做项目的,我跟邹先生说吃不惯美国的饭,邹先生说让我回北京。
汇率问题在任何的跨国投资都会存在的,中国的企业走出去,很多的时候是想进行资产重新的组 合,债务全球化,希望在国际市场占有一席之地。目前国际化的趋势非常的明显,赚到钱再回到中国投资,就会产生波动。如果将钱留在美国进行再投资,进行再生 产。我在美国友自己的一席之地。某种意义来说,汇率的影响不是特别的大,要看各个集团的战略要求是怎样的,现在各个企业出海,都是起步和开始的阶段。大家 对这个问题,考虑得不是特别的多,不是最主要的因素,最主要的因素还是要看项目本身的投资,例如绿地集团高调的进入美国市场,希望在美国市场能够有名字和 主体的项目,实际上绿地集团并没有将利率的问题放在主要的考虑因素。如果在美国发展,或者是美国发展得越来越大,利率不是特别重要的因素,因为资金是本地 化,除非国内急需资金将资金调回来,所有出海的机构不存在这样的问题。个人会有这样的考虑,个人投资方会考虑在中国还是在美国。我们是跨国集团,我经常在 两地之间奔波,除非是数目很大,除非有很大的变革,我认为问题不大,如果需要的话,可以做一些金融产品,某种意义来说,从投资来讲,不像外模需求和影响那 么大,个人的看法。
一定要了解当地的房地产市场,有的时候,你说从下面走到上面,我将这栋楼研究清楚了,不如研究这个市场。研究了市场后,房地产是国家经济的一部分,国家经济越健康,房地产越健康。
开 发承担的风险是多一些,时间长一些,相对回报率多一些,买现成的楼做的功课少一些,但是要做市场,但是获得的回报率相对少一些。做房地产的交易,你要考虑 为投资者创造了怎样的价值,运营是可以创造一定的价值。当你第一步投资的时候,做对了决策的时候,不管你做开发还是买现成的楼时你已经成功了一半。
继续刚才王总的话题,投资为分为机构投资和个人投资。亨瑞做的投融资是非常的,可以固定投资,也可以股权投资。从某种意义来说,购买股票投资的时候, 就存在监管的问题,不要谈高和低的问题。100元有多少放到投资里面,还要考虑团队的专业性,还有风险性。任何的投资团队都不是完美的,我们是用PDM方 法。成熟的市场给我们很多的选择,投资者各方面都要考量。投资房地产是很稳定的,而且是间接性的,规避波动性。如果做房地产基金的话,就会有三年退出或者 是五年退出,灵活性差一些。如果今天购买明天就要卖,那么就要购买股票。如果投资二、三年没有关系的话,可以投资基金,这是从个人的角度来看,可以做房地 产投资,也可以做股权投资,也可以做债券投资,要取决于你对风险的考量,各个方面都会赚钱的,我只简单的介绍,只不过是赚多赚少的问题。
你要了解当地的经济,如果经济非常的健康,投资的大方向不会错,无论是城市还是国家,了解当地的经济,了解当地的市场,选择一个合适专业化的投资团队,这样就不会错。