王砚：现在房企出海都是都是起步和开始的阶段

2014年7月14日，博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以：“回归‘新常态’：结构化调整与经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议，凝聚共识、树立信心，坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体，将全程直播论坛盛况。下面是亨瑞集团投资总监王砚在主题为“从资产收购到资本收购”的对话环节中的发言实录。

我对自己和亨瑞资本以及海外的地产基金进行了相应的介绍，我主要是国内生长，在美国生活，投资了十几年，我们亨瑞集团是一个跨国集团，跟其他出海的企 业不太一样，我们的团队是美国，我们在美国有办公室，我们在美国是做项目的，我跟邹先生说吃不惯美国的饭，邹先生说让我回北京。

汇率问题在任何的跨国投资都会存在的，中国的企业走出去，很多的时候是想进行资产重新的组 合，债务全球化，希望在国际市场占有一席之地。目前国际化的趋势非常的明显，赚到钱再回到中国投资，就会产生波动。如果将钱留在美国进行再投资，进行再生 产。我在美国友自己的一席之地。某种意义来说，汇率的影响不是特别的大，要看各个集团的战略要求是怎样的，现在各个企业出海，都是起步和开始的阶段。大家 对这个问题，考虑得不是特别的多，不是最主要的因素，最主要的因素还是要看项目本身的投资，例如绿地集团高调的进入美国市场，希望在美国市场能够有名字和 主体的项目，实际上绿地集团并没有将利率的问题放在主要的考虑因素。如果在美国发展，或者是美国发展得越来越大，利率不是特别重要的因素，因为资金是本地 化，除非国内急需资金将资金调回来，所有出海的机构不存在这样的问题。个人会有这样的考虑，个人投资方会考虑在中国还是在美国。我们是跨国集团，我经常在 两地之间奔波，除非是数目很大，除非有很大的变革，我认为问题不大，如果需要的话，可以做一些金融产品，某种意义来说，从投资来讲，不像外模需求和影响那 么大，个人的看法。

一定要了解当地的房地产市场，有的时候，你说从下面走到上面，我将这栋楼研究清楚了，不如研究这个市场。研究了市场后，房地产是国家经济的一部分，国家经济越健康，房地产越健康。

开 发承担的风险是多一些，时间长一些，相对回报率多一些，买现成的楼做的功课少一些，但是要做市场，但是获得的回报率相对少一些。做房地产的交易，你要考虑 为投资者创造了怎样的价值，运营是可以创造一定的价值。当你第一步投资的时候，做对了决策的时候，不管你做开发还是买现成的楼时你已经成功了一半。

继续刚才王总的话题，投资为分为机构投资和个人投资。亨瑞做的投融资是非常的，可以固定投资，也可以股权投资。从某种意义来说，购买股票投资的时候， 就存在监管的问题，不要谈高和低的问题。100元有多少放到投资里面，还要考虑团队的专业性，还有风险性。任何的投资团队都不是完美的，我们是用PDM方 法。成熟的市场给我们很多的选择，投资者各方面都要考量。投资房地产是很稳定的，而且是间接性的，规避波动性。如果做房地产基金的话，就会有三年退出或者 是五年退出，灵活性差一些。如果今天购买明天就要卖，那么就要购买股票。如果投资二、三年没有关系的话，可以投资基金，这是从个人的角度来看，可以做房地 产投资，也可以做股权投资，也可以做债券投资，要取决于你对风险的考量，各个方面都会赚钱的，我只简单的介绍，只不过是赚多赚少的问题。

你要了解当地的经济，如果经济非常的健康，投资的大方向不会错，无论是城市还是国家，了解当地的经济，了解当地的市场，选择一个合适专业化的投资团队，这样就不会错。