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白晓帆:美国80%的资产在金融资产中

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2014年7月14日,博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以:“回归‘新常态’:结构化调整与经济再平衡”为主题,邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议,凝聚共识、树立信心,坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体,将全程直播论坛盛况。下面是联裕(香港)管理有限公司总裁白晓帆在主题为“从资产收购到资本收购”的对话环节中的发言实录。

我是白晓帆,来自于联裕 香港管理有限公司,我们主要是以基金的方式投资海外的资产。首先是美国的房地产,还包括澳大利亚的REITS和农业基金,我们的初衷是以基金的方式投资, 以股票的方式退出。我之前在澳大利亚最大的投资银行麦格林银行做投行,大家开始了解到REITS,我是从2006年接触的。王云帆报告中提到的企业是第一 家有中资背景的海外REITS,很高兴可以跟大家交流。

时机的问题,在这个时间点是非常有意思的,金融危机是2008年以后结束的,实际上在一些受创严重的国家,包括美国和欧洲,他们的经济体或者是物业 价格已经有了一定幅度的回升,是不是仍然是好的时机。这个问题,要结合每一个投资人出去的目的,例如出去是为了什么,做资产配置还是拓展海外业务,还是对 公司产业链有价值的并购。我相信每个人心中都有答案,从时机上来说。从大的方向来说,刚才王主编也说了,现在国内开始在资本项下慢慢的放松,包括上海的自 贸区。我们在自贸区有实战的经验,我们已经设置了有限公司,通过自贸区的管委会将项目申报上去,资金出去还是比较方便的。无论是从国外的形式,资产的价 格,还是国内政策上的鼓励,我认为给我们提供了很好的机会。

前面王主编说了复星PE的方式跟资本市场结合,这是我非常推崇的方式。中国高净值人群也好,普通家群也好,硬资产或者中在整个资产负债表中占到了 60%,对于美国而言,这块的资产是非常少的,美国80%的资产在金融资产中。今天聊的是房地产,过去十年房地产非常好,大家投资时有很好的收益。股票还 是2000点,10年前还是2000点,美国反过来看是比较稳定的,百年一遇的金融危机造成了比较大的波动。金融市场纽交所或者是纳斯达克来,表现得非常 好。复星这样大的机构或者是我们小的管理机构,个人和普通的老百姓,都应该考虑海外以股权的形式进行投资。首先流动性好,买卖股票几分钟就可以卖掉。

非常重要的一点,监管好。当你自己房的时候,面对的是语言的问题,法律的问题,税收的问题,美国的中介也好,开发商也好。当中会有很多点,而且是不可控制的。投资股票的好处,世界上永远都是有坏人的,强有力的监管机构,犯罪成本很高的市场当中,就会比较少的出现欺诈。

专业的团队,投了资本市场后,资本市场的这家公司就有专业团队进行打理,从过去的管理,未来的规划,都会有好的判断能力。从投资来说,大的机构、企业和可以将个人股权作为考虑。

不管是什么类型的机构和什么样的投资者,去海外投资的时候,首先要想好投资的目的。第二,找专业的团队,无论是本土的团队还是管理的团队,依靠所有 可依靠的力量,包括证监会也好,各种各样的专业机构做投资。做这两点之前,想好目的之前,还有一个关键点。如果是投资的话,要想好怎样退出和什么时候退 出,将这些问题想好的话,做的投资决策就八、九不离十了。

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