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秦虹:下半年的房地产市场将会好于上半年

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秦虹:下半年的房地产市场将会好于上半年

2014年7月14日,博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以:“回归‘新常态’:结构化调整与经济再平衡”为主题,邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议,凝聚共识、树立信心,坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体,将全程直播论坛盛况。

7月16日,住建部政策研究中心主任秦虹在论坛上发表了演讲。以下为全文:

秦虹:大家上午好,很高兴在这里跟各位业界的人士一起讨论今天会议的主题叫做新常态,毫无疑问,新常态是当前最热门的词语之一。中国的房地产除了有中国经济的新常态和路径之外,这个行业有自己的新常态,房地产行业的新常态是什么,我自从接到会议邀请,我反复的思考,房地产的新常态聚焦在以下的三点。

第一波动,未来的房地产市场经常遇到的情况就是波动。中国房地产市场真正的时间并不长,我们过去经历的房地产市场多数年份都是上涨的,无论上涨多还是上涨少,跌的年份很少,跌的幅度也是很少的。我们看世界各国,实际上房地产作为市场,波动是常态,有涨就有跌。最近我们的舆论对房地产业要求比较苛刻,房地产一涨就说是泡沫,一跌就说是崩盘。房价涨不对,跌不行。难道让房地产市场不涨不跌吗,这样是做不到的。未来随着房地产年限越来越长,中国房地产市场一定会从过去总体上涨到有涨有跌。我们需要关注什么,房地产的波动是常态,我们要关注房地产的异动,防止出现房地产市场的暴涨和暴跌。我们看周边的国家,例如日本经历了房地产的暴涨和暴跌,对国民经济产生了影响,波动是常态,房地产行业不能暴涨暴跌。

2014年的房地产市场是怎样的,刚刚过去的前六个月,房地产的成交面积、成交额,两个指标双双出现了负增长,不仅如此房地产业的前端指标,投资增速也在持续下滑,房地产市场的末端销售指标和前端指标双双出现了增长速度的下滑。其中,有两个指标已经跌到了历史的最低点。第一个指标是开发企业的资金来源,只有1—5月份只有3.6%的增长速度,这是历史的低点。第二个指标,全国房地产新开工面积-20%左右的水平,这是历史的低点,两个指标都跌到历史的低点,尽管如此今年的房地产市场仍然是调整,而不是崩盘或者是暴跌。现在处在怎样的阶段,就是2010年以来,我们经历阶段性的商品房供给的增速快于销售增速的格局。

房地产市场在2010年之前,供给速度和销售速度大致平衡,2010年之后,供给速度明显的快于销售速度,为什么?无非是以下几个原因,一个原因,2010年之后,我们面临相对充裕的流动性,钱非常多,实体经济不振,滞后于房地产业的发展。

第二个原因,几年来抑制房地产的投资和投机性需求,现在变成了房地产的供给,不能买房屋的时候,我们购买了房地产的信托和房地产的私募,或者是各种理财产品,这些资金进入了房地产的开发,原来的需求资金变成了供给资金,从而增加了供给。

第三个原因,地方政府土地财政的推波助澜,现在进入了阶段性的增长速度快于销售的速度阶段。加上货币政策的影响,今年房地产市场出现了增长速度下行的压力。由于目前经历的房地产发展的外部环境,比如现在的人口结构,比如说现在面临的宏观经济的状况,比如说整个金融环境相对的稳定。我们认为在房地产市场的外部环境没有发生根本性改变的情况下,房地产的崩盘或者是暴跌是不可能出现的。

以下五个方面的原因,我们预计今年下半年的房地产市场将会好于上半年。

1、我们预计销售和投资的基数导致下半年好于上半年。因为2013年房地产的销售和投资两个指标都是前高后低,也就是说上半年是高基数,下半年的基数已经降低了,基数是有利于房地产下半年的走势。

2、整体的信贷环境,下半年会好于上半年,因为大家知道信贷的投放已经从过去的年度管理变成了现在的月度、额度管理,在政策改变的情况下,我们认为下半年的信贷环境和过去相比会好的。

3、开发企业积极的价格促销,效果目前是良好的。

4、下半年的供应量仍然会上升,消费者的选择有利于销售的增长。

5、地方政府纷纷出台一些调整政策,也有利于市场的恢复。

我个人预计,今年下半年市场的状况会好于上半年,我们从过去的总量问题到现在的结构问题,全国70个大中城市房地产销售价格的变化,环比有上涨、持平或者是下跌的,有的上半年高、下半年低,有的是上半年低、下半年高,整个房地产市场出现了明显的分化,今后将会成为常态。2010年之前的房地产基本上是需求的市场,今后市场的问题更加的复杂,市场的变化更加的大。从目前的情况来看,整个的房地产市场从总体偏紧到结构性过剩。商品房销售面积和供给速度两个指标来看,我们在2010年之前,商品房供给的速度和销售速度基本持平。但是我们到了2010年之后,销售速度只有供给速度的50%,过去总体是偏紧的,现在进入阶段性的总体偏松,部分区域过剩。现在总量问题不是最大的问题,绝对短缺已经不是问题,关键是结构性的平衡。人均住房面积是18平方米,户均不到60平方米,当时住房条件普遍偏差,现在人均住房面积是33平方米,并不意味着所有城镇人住得非常好和宽敞。房地产市场已经从过去总量的问题到现在结构性的问题,解决结构性问题的难度要远远大于解决总量的问题。这就要求我们在政策上更加尊重规律,因地制宜。

举一个例子,大家对限购政策有很多的说法,大家认为限购不合理,应该取消。现在房屋卖不出去,都下跌了,为什么还要限购。限购放松全部取消,仍然没有人买房,会不会出现这样的情况?中国的房地产市场已经进入分化的格局,有的地方,你不限购,也没有多少人买房。比如说658个城市,只限了49个,绝大多数的城市没有限购,也没有出现购房投资的蜂拥而至的现象。

常住人口增长很快,公共服务不足的中心城市,他们的需求量仍然是很大。整体收入差距比较大,没有改变的情况下。整个城市的公共服务水平和就业机会差异没有改变的情况下,在新的抑制投资和投机需求的政策没有出台的情况下,所有城市都放开限购,没有人买房,我不太相信。

可能一个月、二个月大家在观望,一旦预期房价会上涨的时候,这些投资人依然会冲到房地产市场,因此我认为,我们要尊重规律,要因地制宜,这是目前政策把握的重要原则,抑制投资和投机性需求,保护合理的住房需求,这一政策的底线不能突破。我个人认为,不赞成一些中心城市没有底线,没有条件的放开、放任没有限制的买房。在市场分化的格局下,做好趋势的判断和投资的选择,尤为重要。过去说驱使下,千家万户买房屋是没有错的,只要购买了房屋都会赚钱,未来的结构下,趋势判断错误,投资选择不正确,投资就有可能面临巨大的失败。

结构性问题成为重要的问题,总量问题基本上过去,结构性问题成为突出的问题,政府的政策和企业都面临着巨大的挑战。

第三个常态就是创新。

最近的感受特别的深刻,我不停的受到两个方面的影响,而且影响巨大。有人说房屋卖不出去,投资已经下滑了,新开工已经负增长了,房地产市场怎么办,要不要救,大家很悲观。另一方面,有的企业说,我做的商业模式已经在全国复制和推广,有的企业说,我注册了什么专利,未来的发展前景是非常好的,准备在全国复制,有的企业说准备收购更多的企业,做我这样的事业,有的企业说,我的商业模式前景是非常好的。悲观的声音,振奋的声音,不停的冲击着我的思想。我们的未来不需要考虑太多的创新,拿地盖房赚钱,这是传统的模式,但是我认为创新要成为未来发展的方向,一个是产品的创新,一个是经营模式的创新。产品的创新从同质化到个性化,商业模式的创新就是从开放的思维到运营的思维。

大家知道传统的住宅,特别是供应量比较大的地方,销售是非常难的。很多企业一个月的销售是二、三套,但是有一个企业去年一个月销售50套,今年一个月销售30套,为什么别人只是他的1/10,我去了解了一下,发现他们在产品上做了创新,针对当前的需求进行了创新,就是田园上楼,新区有很多的农民,中国人对土地有很多的留恋感。每个小区内的一楼带花园的房屋卖得非常好,楼上就卖不动。就发明了一个专利,将每家每户从一楼到十楼,每家每户或大或小都有一块田地,根据面积不同可以种菜,种草药和灵芝,为此发明了专利,有上水下水,阳光通风,还有废料。废料怎么来,就是家里的餐厨垃圾变成了废料,还有专门的设备,并且申请了专利,这样就符合中国人的需求,包括退休、下岗和新增农民的需求,有机环保又减少废物,在产品上进行了创新,市场的反应非常的好。除了住宅之外,还有办公楼。现在的基金很多,地方企业很难销售和出租。有些企业和部分的基金经营办公楼的时候,也注入了新的理念,提出了怎样的理念。我打造的办公楼,不仅仅要让企业愿意在里面注册,更重要的是让员工愿意在这里上班。怎么做到这一点,注入文化、生活、艺术各种各样适合员工需求的内涵,这就是产品创新。跟过去千篇一律一模一样的办公楼有很大的差异。

模式创新是非常重要的,传统的开发思维就是拿地和开发,到现在的运营思维,我们的商业不断的发展,地方政府要求的实用比例越来越高,房地产开发企业自己持有的比例也越来越高,各种各样的物业都需要经营,这样的商业、办公、养老、服务、医疗等等需要持续的收益。有些开发企业,在运营商动足了脑筋,如何真正在运营商获得未来持久的收益,我认为前景是非常广泛的。

住宅方面,现在仍然是开发住宅,销售住宅,这就是开发思维。有的基金跟我说,现在经营住宅,出租公寓,要给新白领提供三个方面新的环境。一打造新的生活方式,二营造新的家,三办成年轻人的社区,有很多的创新在里面。房地产业的新常态,未来就靠创新,没有创新就很难有出路,我们首先要认识房地产的新常态,同时要适应新常态,你研究创新模式的时候,你就可以感觉到竞争真好,有了竞争压力才有这样好的产品和服务,房地产新常态必将促进行业的优胜劣汰,促进行业不断走向成熟发展的新阶段,以上就是我对房地产新常态的认识,仅供各位参考,谢谢大家。

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