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任志强:房价还会继续上升 而且是持续上升的

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任志强:房价还会继续上升 而且是持续上升的

2014年7月14日,博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以:“回归‘新常态’:结构化调整与经济再平衡”为主题,邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议,凝聚共识、树立信心,坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体,将全程直播论坛盛况。

7月16日,全联房地产商会执行会长、华远地产董事长任志强在论坛上发表了演讲。以下为全文:

任志强:钟伟先生虽然不同意我上涨的观点,但是城镇是不可避免的观点,中国是否有泡沫,我认为是没有的。我们可以看看其他的国家,已经发生的城镇化的过程,从50%到70%的比较过程中,在非公有化的过程中,他们用了40到50年的时间,但是我们可以看一看日本和韩国的情况,他们在工业化迅速提高的过程中,把城镇化的人口从50%提高到70%之间的速度和时间大大的缩短中国会是怎样的情况,城镇化的速度和进展过程,跟我们要讨论的方法论是密切相关的。中国1978年到现在,从20%的比例提升到30%,大概是15年的时间,这是非常缓慢的过程。1995年的时候是20%左右,中国在此之前改革的速度比较慢,因此十一届三中全会让农民工解放出来,让大家开始进城,或者是以农业为主的行业。40%的城镇化我们用了六、七年,45%到50%我们用了二、三年,超过50%到60%我们用了9年的时间,每年增加3%的城镇化。2020年中央要求达到60%的城镇化,我估计2018年就可以实现,2030年城镇化率达到70%,我估计2025年就会实现,会提前5年,现在的经济学家也在说,中国的城镇化率因为改革的问题而逐渐放缓。因为农村的劳动力在目前的阶段,就业人口出现了下降,农村剩余劳动力减缓,我不太同意这样的观点。城市化发展的过程是总体经济发展的过程,如果我们能够保证6%到7%的增长速度,无疑这种城镇化的发展速度是不可避免的,不要认为10%才是增长的,我们看看德国、美国等发达国家,他们每年2%到3%也是迅速的增长,差别在于,大城市的城镇化率超过了60%,二线城市达到了50%,三线城市的城镇化率是30%左右,为什么说房地产在一、二线城市之间出现了分化,这跟城镇化率有关。城镇化率不断提高的时候,持有的物业不断的提高,买卖物业比例不断的下降。城镇化率逐渐提高的时候,持有物业不断的提高,以持有物业和商业物业为主。人口增长的过程中,持有物业也是不断提高。有一种观点说,人口不断的增长,我们无法在城市中生存。我们发现北京的人口不断的增加,人口密度处于全国第一,北京还有很大的余地,即使上海也是这样的情况。陕西只有西安一个城市,因此城市人口密度是最高的,如果详细的分析的话,只是认为一、二、三线城市人口密度最高,为什么这些城市人口如此的拥挤,因为核心区的人口密度很高,北京的情况远远超过伦敦、纽约、东京,甚至超过了香港,达到了4万/平方米,除了核心区之外,不是这样的形成,因为北京有天安门、中南海、故宫等等,大型阻碍交通的建筑,核心区出现了一些问题。

是不是城镇化的过程中,所有的城市都是这样的,不是的。从我们国家来看,1990年的时候,城镇建设率是1.9万平方公里,现在是4万平方公里,农村宅基地大概是17万平方公里,是城市的4倍以上,尤其是90年后,城市人口不断的增加,农村人口不断的增加,但是农村的宅基地不断的增加,从12万平方公里增加到17万平方公里,增加的速度比城市所有建筑发展的速度还要快,因为我们的户籍制度和土地制度不合理造成的。我们可以看到从1990年开始,城市建城区增加了3.5倍,但是人口增加了2.2倍。远远超出了城市建城区的需要,如果将建城区的情况改善会是怎样的,所有讨论的问题,包括十年来房地产存在的问题不存在了。1960年的时候,全世界城市中居住的人口不到10亿,1950年是7亿人口,现在是多少人口,到1980年我们看到千万以上的城市不断的增加,现在城市的人口是39亿,中国还要增加3亿,印度要增加4亿,尼日利亚要增加2亿,三个国家就要增加9亿的城市人口。在1990年的时候,我们看到,世界上超过1000万的人口是10个,到了2000年达到了28个,为什么增加了18个千万以长的城市人口,全球来说,亚洲最多,占了16个。其他洲分别是一、二个。人口最多的东京已经达到了3800万人,东京在20年前就已经开始出现了的房产泡沫,当时的城市人口是2000万,现在变成了3800万人,东京开通高铁的时候,希望将东京的人口转移到大阪,结果大阪的人口到了东京,因此东京开始严格的限制,就像中央提出的大城市的人口要严格的限制,结果东京的人达到了3800万人。我们认为中央政府有政治的能力,全力限制人口。没有看到经济自然增长的过程中,城市在不断的发展,如何想禁止都止不住,有60亿人口会进入城市的,到2025年的时候,中国的城市化率超过70%的时候,世界的大城市也会增加很多个,中国千万人口城市也会不断的增加,尽管我们不想这样发展,实际上人口调查也是这样的。人口增加的过程中,房屋盖得更加的多,人口不变的情况下,家庭小龄化,三口以上的人口占到了70%,过去只有40%,在五口到六口之前,十年间增加了很多,三口以上的家庭数量增加很多,家庭的总数量迅速的增加,不是人口数量,而是家庭数量,例如二个人的家庭,离婚后就变成了两家,基数增加了一倍,这个因素是未来房地产发展过程中导致住房增加和存量关系的条件。

经济学家讨论存量的时候常常忽略了一个问题,认为现在新建的面积中有巨大的存量,因此将2009年到2013年销售面积和竣工面积列了出来,可以让钟伟先生重新的认识一下。销售面积是55亿平方米,竣工面积是43亿平方米,销售面积比竣工面积多了10亿平方米。注意,竣工面积不是都可以销售的面积,15%到30%是不可以销售或者是没有列入销售的面积,比如说车库、人防、机房,送给街道办事处的各种配套住房等等。如果扣除了15%后是怎样的,我们又多出了6亿平方米,我们再进行计算,竣工面积还有一部分是不卖的房屋,例如将大量的房屋用于出租。现在我们出租的面积大概有12亿平方米,大连万达有多少,竣工面积有多少是已出租面积。再扣除以后我们可以看得到,钟伟先生现在讲现在有5、6亿平方米的新开工面积,按照去年的存量计算有56亿平方米,现在预售的面积超出了24亿,还剩下不到30亿,再扣除15%不可销售的面积和已出租的面积,因此不用,这里面还包括保障性住房的面积。50多亿平方米的面积需要卖五、六年才销售完吗,可能早就卖完了,安徽合肥最近有一个报告,你们可以在互联网查询到。安徽政府说,我们不取消限购,因为没有房可以卖,所有的在建房屋都已经销售完了。这个数字告诉我们,为什么历年竣工面积不断的下降,过去30%的面积是竣工面积,现在如果扣除了当年新开工的面积,从34%下降到24%,如果计算当年新开工的面积,只有15%的话,只有900万套,新开工面积有很多,或者是新开工或者是没有建设,意味着大部分面积是停工的,例如一个开发商报了30万,可能分3年开发,因此无论如何都无法计算出竣工率的。如果只有15%的竣工率,说明这个楼要六、七年才可以建成。因此从统计数据来说,我们无法找得到有如此多的竣工面积,否则我们的投资怎么会下降了。

今年的销售到底减少了多少,销售额大概减少了8.5%,相当于2000亿,你们再看看,贷款增加了16.5%,也是2000多亿,销售面积下降了7.8%,相当于2800万平方米,去年销售了13亿平方米,2800万平方米就难住我们了吗?我不觉得。我也不像大家认为的那样,2000多亿大家就没有钱了吗。有一些想在房地产捞一把的非房地产公司,迅速的进入,现在想迅速的退出。这一比例是相当大的,我认为接近总量的25%,为什么有这么大的量,他们在大量的转让,他们没有公司,只有几个投资人,弄一块地和一个项目,就想趁机发财。导致去年我们的开工数量很大,也导致去年投资的增长很快,占比是非常大的。

产生泡沫的原因,我个人觉得有两项,我们不说限购限贷的人群,这部分人群哪里去了,都去境外了。境内少了2000亿,我们发现1—5月份中国人购买境外的资产是2000亿,这部分人的资金转移到海外了。一,信贷政策来说,个贷政策产生的挤出效应是巨大的,因此使我们受到了影响。第二,保障性住房产生的挤出效应,或者是棚户区产生的挤出效应,2012年落实棚户区的政策,2013年执行,2014年供应量迅速的增加,这就是保障性住房和棚户区住房。

我们看看利率,如果按照0.7%或者是0.8的优惠利率,现在执行的利率要增长20%,如果开发商将100万的房屋卖到90万,买房的人要支付110万,所有开发商的降价都变成了银行的利润。实际销售额并没有因此少付一分钱,除非一次性购买付全款的能力,否则都被银行吃掉了。银行整体发展的过程中,非要央行直接出面告诉四大银行,要给老百姓一些优惠,实际的情况是怎样,所有的银行似乎都不买央行的帐,因为央行管不了谁当行长,而是银监会管得了,银监会不说这个话,他们希望银行赚更多的钱,因此利益集团导致很多人从边缘区域变成不能购买房屋,这个挤出效应是非常大的。我们收入的40%用于支付房贷,就是2000元,利率变化后,必须要支付3000元的房贷,如果利率变化的话,从40%到60%,这是巨大的变化。原来是40%的房贷,现在是60%房贷,消费者就不能贷款了。40%变成了60%怎么变化的,就是因为银行的贷款太黑了,因此导致相当一部分的人被挤兑出去了,我们的需求减少了,因为房贷。如果说美国的房贷是2.5%/年,德国是3.5%/年,英国是3%/年,中国是7%/年,相对而言,我们要比资本主义国家黑得多得多。

我们说保障性住房,2010年以来已经完成了960万套,已经投入棚改资金2万多亿元,一部分进入到房地产的投资开发,一部分没有进入,从总体来说,我们的竣工量大概是3:7,房地产开发贷是70%,非开发贷是30%,保障性住房占了40%,商品房是60%。相当部分的保障性住房是政府的项目,2013年我们增长20多亿新开工量,其中北京大部分随着商品房用地,逼着你附带保障性住房。原来可能是50%的用地,投标后是70%到90%是保障房用地,商品房没有了。今年上半年的情况也是如此的,700多公顷的用地中,其中500多公顷是保障性住房,这是北京的情况,真正意义上的商品房不到20%。

大量保障性住房由开发商建设,但是我们无法从统计局的报表中将保障和非保障分开,去年的20多亿有10多亿是保障性住房,按照40%计算,也有8亿多平方米是保障性住房。这样将一部分的刚需挤出去了,一部分的刚需变成了观望。比如说北京2000多万的保障性住房有多少人报名,100户抽签一套,北京一年就卖10多万保障性住房,20多万户不进入市场,如果中签就发财了,3次不中签就会进入商品房市场。我们从中看得到,挤出效应非常大,现在预计是3600万保障性住房,1200万棚户区改造,两者加起来是4800万套,总量可能还会增加。在五年之内,一年有1000万套保障性住房,一定会对市场产生强大的冲击力。所以市场会说,我们没有出什么新政策,为什么会出现市场的萎缩和房价的下降,因为没有看到保障性住房的4800万套对市场产生的冲击,钟伟先生说到了千日变革,我个人认为十八届三中全会之后,没有向前走,而是向回走。例如1998年我们提出了市场化,将中国的福利分配制度变成城市场化,但是今天我们看到的是双轨制,保障性住房和棚户区改造代替了市场化,进入和退出的结果是非常明显的,为什么房地产市场降低了,因为有保障性住房将价格限制了,因此住房的平均价格下降了。2007年之后我们关注保障,过度的保障抑制了市场。中国政府将市场的房屋变成了福利房,应该福利化变成了市场化,这就是住房。1998年住房市场化,应该由市场来解决住房。是否没有保障,应该是居住权力的保障,如果居住权力变成了福利化和财产化,这就是混合制度,这就是倒退,这就是福利分房的制度,没有房的人会大骂,福利分房多好,这样是不会有市场经济的,如果破坏了市场经济,中国未来的经济也是死路一条。

我们将哪些福利化变成了市场化,例如本来应该是教育,但是将它城市场化,用价格来说话。也是医疗制度,也将它成了市场化。应该保障的是居住权力,包括廉租房和公租房3600万的时候,我认为买不起房屋的人享受的福利,实际的结果是市场的一种交易,尤其是可以发财的交易,政府在卖房屋的时候,可以收回多少。这种行政干预对市场的掠夺,变成了最大的市场障碍。我个人认为,什么新秩序,就是告诉你,政府开始重新进入市场了,你们小心点。不是市场配置资源,而是政府决定资源的配置。北京既获得土地的竞价,又要进入保障住房,然后再控制地价。有自主性商品房的价格予以限制,卖房的时候再收30%,凭什么。我们摇号的时候,政府又将交易成本给了开发商,政府对市场的干预不是减少,而是不断的加强市场的干预和掠夺,让我们的政策看不到任何改革的前景,反而是一种倒退,至少所有房地产市场看到的都是政府行政命令的干预,而不是救市。市场不断退步的时候,我们看到的结果是,明年开发下降的时候,政府说,我用棚户区改造拉动经济。很多政府官员说,一定是本末倒置,减少市场的成分,扩大政府的手段。用政府优势,阻碍市场正常的发展,现在面临的问题恰恰是这样的问题。

未来几年常态是什么,市场的保障是开发商的想法,今年承办大量保障性住房的企业,都没有发生资金困难。因为他们可以迅速的通过摇号和拍卖预先预售将保障性住房的资金收回来,可以利用保障性住房发多少的债券,已经审批的债券,不少于8000亿元,我们也用这种方式发了债券。大家可以看得出来,哪个开发商占了便宜,就可以利用其中的部分资金解决现金流的困难,从而扩大影响。

最后就成了政府有了更多的发言权,也分化了需求,政府认为不需要这么多的市场需求,政府可以替代需求,就回到了当初茅于轼提到的经济房该不该有厕所的问题。同样的道理,如果说房改房和经济适用房用低标准来建设的话,下一个问题是,房屋过了几年就要拆除掉,我们的住房不是因为质量寿命造成的,而是功能寿命造成的。例如五十年代北京有棚户区的改造,九十年对龙须沟进行改造,现在又列入改造的项目。他们的使用寿命就是因为棚户区不能建豪华的房屋。我们的建设标准极低,质量标准很低,导致北京摇号的自住性住房已经有人提出意见,感觉就象监狱一样。因为政府干预,导致产品质量和实用功能的下降,我们要将房屋拆除再重新建设,这种重复性建设结果就是给市场带来灾难。现在有大量的保障住房推出,利润确是非常低。这种情况可以维持多久,很多地区一手房让位给二手房。租赁物业随着城市化而增加,服务已有客户资源也许是未来经营开发的主流。当去年第三产业的比重超过第二产业后,除了住宅以外的房地产的供应会迅速的增加,去年已经明显看到,今年也会看到,投资增速过程中,商业和办公楼比例是很高的,远远高住宅比例。相当部分因为第三比重提高,城市需要增加供应量。

我们讨论房价的时候,认为只有住宅的房价才是房价,钟伟我可以告诉你,这一轮的房价还是继续上升的,而且是持续上升的。最简单的道理,经济学家应该懂的道理,货币是持续的贬值。1990年的时候,黄金是180美元,今天是1600美元,原因不是黄金涨价,而是货币贬值,这是最基本的道理,我们不需要讨论房价或者是房屋是否有更多的人需求,从货币贬值来看,房屋是否盖新的,是否是二手房交易,短期内,钟伟说对了,因为有4800万保障性住房和棚户区改造住房,这一阶段的房价是下跌的,无论是综合数还是相关数,从而平均后就会下跌。产生的影响力是,这些房屋太便宜,导致其他的房屋价格持续下跌。中国政府是否想将4800万套变得更多,现在有部分人群是保障性住房保障的,如果加上30%左右的棚改房,中国城市人口60以上是保障性住房解决的。

从此来看,房地产要变城保障性的市场。不是钟伟说的每年有2.5%的折旧问题,这部分的会导致第二和第三次的房改,这是一个非常危险的信号。非市场的容量扩大的时候,必然影响更多的市场关系,我们无法知道政府的保障性住房出现在什么地方,因为很难有公开的资料查询,但是会在这个市场中分化需求,导致市场正常的需求不对。政府要敢于市场的时候,市场是无法抵抗的,因为无法用透明的信息告诉我们,这是我们面临最大的问题。房地产市场最大的问题还是政策的不透明,必须要用市场化的方法解决市场的问题,而不是盲人摸象,谢谢大家。

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