网易房产讯 地产商在南沙的“圈地”行为，远比“自贸区”的出现来的早得多。除了霍英东集团这个大“地主”，最早到南沙圈地的房企可追溯到1998年，而广晟、越秀地产、金业集团等较早到南沙圈地的房企，如今荣登房企“地主榜”前三甲，成为拿地的最大赢家。
但是南沙的人气和产业一直发展的不如预期，楼市的超前兴建颇有些突兀。不论是20多年前最早“圈”下“小南沙”的霍英东集团，还是随后前仆后继来南沙“占地”的房地产商们，在这片不温不火的土地上，似乎有点被“套住”了。霍家这些年在“小南沙”投资超过50亿元，为南沙拉人气不惜亏钱做项目，却迟迟才敢开始试水住宅项目。
可见南沙的“地主”不好当。
这种不计成本的投入，恐怕只有霍家能熬得住。自贸区的消息坐实后，各房地产商终于长舒一口气，这至少说明，南沙在20年摇摆不定的开发之后终于找准了发展的着力点。但在长期圈地之下，南沙的房地产发展已经超前发展，地产商们的去库存之路依然漫长。
霍启山与霍震霆出席南沙自贸区挂牌仪式
霍氏家族：大地主亏钱搞配套 手握4000多亩土地未开发
1978年，霍英东从黄埔租了一艘海军的炮艇来到南沙，这是他与这片土地的最初邂逅。当时南沙属于番禺，他印象中，南沙荒凉得就像是“番禺的西伯利亚”。
10年后，霍英东不顾众人反对，在荒无人烟的南沙进行战略性投资，并四处“推销”他的宏伟构想——将面积为澳门3倍的南沙建成现代化海滨新城，为此还填了7公里长的黄金海岸线。
1989-2000年是“小南沙”的第一期开发，此间霍英东贷款修桥、筑路、建轮渡、搞绿化，洛溪大桥、沙湾大桥、港前大道、、蒲洲国际花园、天后宫、高尔夫球场、蒲洲海堤都是那时候建设的。
从1992年开始，霍英东在南沙一共购买了22平方公里土地，集中在东部滨海地区，这些地块后来都被纳入54平方公里的南沙国家级经济开发区内。为了第一期开发，霍家成立了16个公司来运作，总投资达24亿元左右。
2000-2005年是霍家开发“小南沙”的第二阶段，项目包括了总投资30亿港元的南沙资讯科技园区、五星级酒店蒲州大酒店、南沙新客运港等等。根据霍英东最初的构想，到2005年，南沙将成为一座人口36万、工业产值100亿元的现代化海滨新城，“清静、无污染、产品体现高科技”。
20多年来，霍英东在南沙投资近50亿港元。在霍英东购买的22平方公里“小南沙”中，公共设施的面积几近一半。
房地产项目却是迟迟没动。霍英东基金会的一位顾问曾解释：“由于没有地区产业经济的支持，过早开发商品房又不成气候，在基本上没有人流到达的南沙东部已建成的这些企业一直亏本经营，”公共设施更是“搞一个亏一个”。即便如此，为了给南沙“撑门面”拉人气，霍家倒贴钱也要做。
直到2006年霍英东离世，霍氏集团都没在南沙搞房地产。
2012年，南沙获批成为国家级新区，借此契机，霍家宣布将在南沙启动首个以住宅为主的项目。项目位于游艇会后约两百多亩的地块，建筑面积73000平方米，分两期开发，以8层以下的小高层为主，沿着海岸线进行开发。项目东面有商业区，将在沿游艇会港池打造一条特色的对外开放的骑楼商业街，成为一个“集滨海风情街、精品酒店、创意园区、高端住宅为一体的国际居住社区”。根据“UrbanVillage”（即“具有乡村景致的城市”）规划理念，该项目以紧凑、建筑疏密有致的欧洲都市风格的新市镇，以多层围合建筑为主，街道弯曲小巧，注重邻里互动，鼓励步行或骑车。项目预计2015年竣工。
如果以前不开发房地产是因为“不成气候”，那么霍家的这个住宅项目是否说明南沙楼市“气候已到”？有人说，霍家在南沙持有土地这么多年，是时候收获果实了；也有人说，霍家后人不会像霍老一样，他们对南沙的开发将更加考虑到经济效益的问题。
霍家后人透露，在南沙湾尚未开发的地块有4000多亩（超过2.67平方公里），未来南沙湾将作为先行先试示范区打造综合性地产项目，房地产只是其中的一部分。
未来，霍家投资的住宅项目如何定价，将成为南沙楼市一个重要的风向标。
房企南沙圈地 广晟和越秀地产是赢家
根据各企业年报及其他公开渠道，记者梳理出目前在南沙持有土地的主要房地产商，他们各自在南沙持有的土地面积，以及规划建设面积——
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虽然是不完全统计，而且有部分数据空缺，但仍然可以看出，广晟、越秀地产、金业集团无疑是争夺南沙地盘的房地产企业里最大的地主。
其中，上市公司金业集团最早在南沙拿地，1998年底已签下南沙200公顷土地。到了2000年左右，广州南沙开发区建设指挥部正式成立时，广州城建开发集团与广州市政府窗口公司越秀地产联手，在南沙购下267公顷土地，并于2001年在南沙成立项目公司，在2002年开发南沙滨海花园。滨海花园在南沙的开发速度一度让同行望尘莫及，经过十多年发展，已经成为南沙最受欢迎的品牌楼盘，如今稳坐广州市成交套数前三甲之位。
上述两家地产企业都早早嗅到了南沙发展的先机，囤下大量土地。而2008年，具有千亿国企航母开发背景的广东省广晟资产经营有限公司加入战队，在南沙蕉门河两岸一举拿下约1700亩大规模居住用地，规划总建筑面积超过2平方公里，圈地面积超越两家“元老”，晋升为南沙最大的房产“地主”。地块总投资预计超百亿元，争取到2022年全部开发完成。拿地两年后，广晟·海韵兰庭、广晟·海韵星洲等楼盘相继推出。
排名第四的碧桂园也在南沙购下了100公顷土地，其全资子公司广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司于2001年8月注册成立，陆续推出南沙碧桂园、碧桂园豪庭、碧桂园山海湖等项目。碧桂园在南沙的品牌形象也已根深蒂固。
虽然“地主”榜上排名不靠前，但近几年才进驻的地产巨头在南沙也是出手不凡。2013年，方兴地产成功竞拍得南沙金茂湾项目，将其作为进军华南地区的开山之作。该地块当年拿地要求极高，要求企业必须是“世界500强”、得到“国家住房和城乡建设部‘全国绿色建筑创新奖’和‘绿色生态示范城区’”，曾被认为有“内定”之嫌疑。南沙茂湾成为南沙自贸区内明珠湾CBD的首期项目之一，将开发建设炒五星级酒店、超甲级写字楼、粤港汇商业中心、海景公寓、滨海洋房、企业CEO官邸等业态，是自贸区内令人瞩目的城市综合体。
万达在2013年拍下南沙的地块，因为设置了“竞得人须在项目中建设一座总建筑面积不小于7000平方米的大型影院，影院中应至少有一个厅为世界先进电影放映技术厅IMAX厅”的条件，被认为是万达定向地块。南沙万达广场处于蕉门河城市中心区，项目周边三公里内聚集了50多个社区，分布着南沙目前大多数医院、学校等城市配套设施。其2016年的开业将成为南沙商业中心崛起的标志，在聚集人气、完善服务配套方面被寄予相当高的期望。
“地王”楼面价两年从“2”字头涨至“6”字头
2005年从开发区变成独立行政区，是南沙楼市腾飞的一个重要标志。
南沙区第一次公开出让土地是在2005年初，推出的3宗地块均遭受流拍。直到2006年12月第二次卖地，推出的4宗地块中，两宗宅地共61万平方米，被城建集团以8.65亿元拿下，另外两宗商业地块被奥园集团竞得。
2011年，南沙一口气推出5宗共39万平方米的宅地，吸引12房企争抢，最终碧桂园以13.2亿元豪夺两地，当年的最高楼面地价为2707元/平方米。
2012年国家级新区规划落定后，南沙在土地市场上给出的第一个礼物是一宗占地99641平（建筑面积19.9万平）的宅地，面积不大却引来包括碧桂园、保利、万科、富力、奥园、信业地产等多家大型房企关注，最终富力地产以6.55亿元拿下地块，折合楼面均价3286.8元/平方米，以南沙“地王”的姿态高调宣布进驻南沙。
一年后，这一纪录被保利旗下的保睿地产打破，以30.3亿竞得了楼面均价达5224元/平方米的地块。但新地王记录仅保持一周，就被保利自己以6434元/平方米的楼面地价打破。短短两年，地王均价已经翻了3倍。
南沙楼价也水涨船高，不过记者采访到的业内人士和学者都认为，南沙目前的楼价在万元左右，地产商拿地价格尚属于理性状态，对买房者来说也尚处在一个可接受范围。
专家：楼市超前发展与南沙定位摇摆不定有很大关系
早在10年前，各大房地产商已经抢先在南沙布局，如今南沙的高端产业和服务业尚未起步，但已有大量楼盘存在，而且空置率普遍较高。而随着自贸区挂牌，许多新楼盘抓住此机会推出，并有推高楼价的倾向。
对于南沙楼市超前布局、房地产商提前圈地的现象，中山大学港澳珠三角研究中心教授郑天祥表示：“虽然自贸区的消息迟到至今才挂牌，其实早在当年汪洋提出将南沙作为广州市‘一号工程’、‘再建一个新广州’的时候，房地产商就看好南沙的前景，很早就在南沙拿地炒作。这么多年来，南沙的服务产业没跟上，70%是制造业，服务业规模很小，人气不足，导致房地产的价格跟中心城区的差别还是比较大的，现在基本在一万元左右，好点的楼盘贵的也就是一万四、一万五左右。主要原因就是产业规模不够大，特别是第三产业，以及配套服务、教育医疗、交通都不很方便。南沙的发展不够快，产业和人口增长不如预期，去买楼的人自然有限。”
“霍英东是开荒者，他看中了番禺这块西伯利亚，在这里搞码头、酒店、高尔夫球场、游轮，就系希望发展第三产业。但22平方公里的土地，单独干是很困难的。当时南沙属于番禺，番禺的设想还是发展工业为主，这条路会造成比较重的污染，跟霍英东的想法相背而驰。双方配合不好，南沙就出现了定位不清晰的问题，”郑天祥说，南沙有一段曲折的重化工业发展道路，曾经广州市还想把中科威特的石油炼化项目——50亿美元的单项投资全国最大的项目——搬到南沙，所幸最后在环保人士和学者的反对声中被否决，项目最终移到湛江，“这就是为什么南沙经过20多年开发仍然发展方向不清晰。以至于现在，南沙仍然是70%的制造业，服务业比重很小。”
他表示，南沙如今楼盘过剩，楼价提升慢，库存消化慢，与整个南沙发展方向摇摆不定有密切关系。房地产的超前发展，让企业在南沙“套住”了大量现金，就像在股市里被“套牢”一样。“特别是前阵子，自贸区传出落空的消息，南沙楼市立刻没落了一阵。我的建议是，房地产商应该总结一下，如何对市场的预测加强科学性。他们往往单纯地从地产方面思考，但对整个宏观经济和区域发展的关注还不够。”
郑天祥认为，正式确定自贸区挂牌后，经过20多年开发一直摇摆不定的南沙终于找到了自己的发展定位。“可以明确在南沙自贸区先发展航运金融、航运物流等产业，这个几块搞起来之后，南沙下一轮的发展就会比较快了，”他说，“在南沙自贸区建设广州航运中心，加上自贸区政策，以及海上丝绸之路门户枢纽，这三大战略放在一起，南沙未来的发展截然不同。”他指出，亚投行已经确定在南沙自贸区设立分行，借此为切入点，南沙可以从航运金融方面补救金融的短板。“我们同东南亚十几个国家城市的港口建设正缺乏资金，可以联手起来向亚投行申请贷款，南沙未来的港口、高铁、船队都需要大量资金和大型器械，南沙可以从‘海丝’这一国家战略入手，借助亚投行的资金，推动港口和高铁建设，特别是加强与东南亚十几个国家的港口和高铁网络建设，带动造船业、造船租赁业这些广州“强项”产业的发展的同时，在战略上也从“广州的南沙”变成“国家的南沙”，借此加快南沙的发展。
预计到2017年，从香港到南沙只要半个小时，而未来澳门轻轨也要接驳南沙，港澳的人才和企业会越来越多地注意到南沙这块宝地。郑天祥表示，等南沙自贸区的人才和产业的短板补上，自贸区将带动南沙楼市将会向良性发展。
本文来源：网易房产
作者：梁爽
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