自贸区下的南沙“时光盘”：表面的疯狂？

网易房产讯 2015年4月21日，广东自贸区在南沙挂牌，南沙楼市迈入“自贸区时代”，在经济下行之时，这一政策利好至少说明政府重视程度高、投入加大，让人不禁对南沙楼市的未来走向浮想联翩。

图片：中国（广东）自由贸易实验区广州南沙新区片区挂牌仪式上，任学锋陈建华等领导嘉宾为中国（广东）自由贸易实验区广州南沙新区片区启动（梁爽 摄）

挂牌后首个周末，南沙推出一公寓一住宅两个新盘，都创下“日光盘”甚至“时光盘”的“战绩”。

形成鲜明对比的是南沙楼市的“成绩单”：网易房产数据中心监测阳光家缘网统计数据显示，上一周（4月20日至4月26日）南沙楼市依然量价齐跌，跟挂牌前一周相比量价跌幅都有扩大的趋势。不过业内人士指出，此数据有一到两周的滞后性。

但业内人士提醒，早在两年前“自贸区概念”已经在楼市被炒过一轮，市场对此已趋理性，观望者众，近期要大涨怕是很难。更有学者呼吁：自贸区不是工业园区，不要圈地搞开发炒房地产！种种“泼冷水”的言论试图将买房者拉回理性。

“自贸区时代”下南沙楼市，究竟是香饽饽，抑或只是在炒一盘冷饭？市场正在观望。

图片：广州南沙新区城市总体规划模型（梁爽 摄）

“巨无霸”力挺南沙自贸区发展

4月21日，广东自贸区南沙新区片区揭牌仪式上，100家企业领到了落户南沙自贸区的营业执照。挂牌后次日，1500家企业排队进驻南沙自贸区，其中已经办理和正在办理营业执照的企业超过600家。这个数字还在增加。

在备受关注的融资租赁领域，目前有40家融资租赁公司扎堆落户南沙，注册资本达220亿元。

“巨无霸”们也进驻南沙为自贸区众企业和项目搭建发展平台。为了突出国际化特色和强化粤港澳合作，南沙自贸区内有10个重大功能性平台于挂牌同日启动，其中6个金融类平台、2个总部经济平台，还有1个机制创新平台和1个保税物流平台。它们基本由央企甚至“世界500强”搭建，例如中交集团、农业银行、中信银行、中铁建等。其中，中交集团国际业务金融总部项目有底气，“可为南沙带来数百亿的GDP”；中信银行粤港澳跨境金融服务平台也不示弱，“今年预计在跨境融资、结算联动方面将形成数百亿元的资金规模”；中铁建华南总部及高铁出口基地则计划将南沙打造成为中国高铁对外出口的主要贸易中心。

来自广州本土“大老板”搭建的平台则有霍氏家族的南沙游艇会水上保税仓，以及由广东省贵金属交易中心、广州农商银行、广州金融控股集团、广州交易所集团和广发期货共同发起设立的广州商品清算中心等。

中山大学自贸区综合研究院副院长林江表示，“巨无霸”出面力撑南沙，已经跳脱出简单的圈地招商和企业谋利意图，十大平台相辅相成，为自贸区内的众企业搭建框架，有助于实现产业链和价值链的对接和互补，这为南沙经济的未来带来很大的想象空间。

自贸区挂牌后首个新盘一分钟卖6套

虽然自贸区主要针对企业，但政策利好刺激下，南沙楼市已成广大市民炙手可热的香饽饽。

4月25日，广东自贸区挂牌后的首个周末，地处南沙自贸区蕉门河中心区的香江国际金融中心开盘，这是挂牌后自贸区内首个开盘的楼盘，700多号买家到场争夺220套毛坯价1.15万至1.25万元/平方米的公寓，一小时基本售罄，加推百套新货也被抢光。据开发商称，平均一分钟卖出6套。

位于南沙英东大道中段的住宅小区富力伯爵山同一天开盘，即使不在自贸区红线范围内，开盘半小时就认购50套，售价8500元/平方米的80套住宅在当天中午前售罄。被称为“时光盘”。

不论地处自贸区红线内或红线外，不论商业还是住宅，南沙各楼盘均透露出涨价的讯息。“趁现在刚挂牌，之后人气旺了价格还涨。”南沙凤凰大道上一家地产中介的销售人员说。

与个别新盘销售狂热形成对比的是，南沙楼市在挂牌首周交出的“成绩单”并不理想：网易房产数据中心监测阳光家缘网统计数据显示，一手房网签延续了挂牌前一周“量价齐跌”的局面，而且跌度均比挂牌前一周更大。其中，南沙一手房成交量182套，环比下跌21%，而全市成交量环比上涨8%；成交均价10062元/平方米，环比下跌4%，全市环比下跌6%。不过业内人士指出，此数据有一到两周的滞后性。

买买买、抢抢抢、涨涨涨……？有业内专家提醒，这或许只是迈入“自贸区时代”后，南沙楼市“表面的疯狂”。

广州房地产专家韩世同留意到一个细节：上上周全市一手房成交量1537套，南沙以231套跌出区域前三，上周全市成交量1657套，南沙182套再跌出前四。“南沙滨海新城是全市楼盘网签量前三甲，但个别楼盘的热销改变不了南沙整体网签量整体下跌的情况，”韩世同说，“不排除现在有的楼盘定高价没人买，或者捂着楼盘不卖的情况，我认为各楼盘不应以牺牲成交量来换取价格上扬。当然，不排除在媒体炒作下南沙楼市又会量价齐升。”

中原地产项目部总经理黄韬也认为，库存量大是南沙楼市面临的首个难题，尽管自贸区落地，南沙最大的隐忧在于目前区域的绝对库存量依然高企。

图片： 广州南沙新区城市总体规划模型（梁爽 摄）

“拿着簸箕等捞鱼”

“自贸区挂牌我的生活没感觉到太多变化，就是新楼盘不停地建起来。”因为丈夫换工作，刘女士两年前从白云金沙洲搬到南沙凤凰大道居住，她对南沙的感受代表着很多人来到南沙普遍的印象。

春江水暖，房企先知。早在10年前南沙区刚刚成立时，房地产商就在此拿地布局了。当时的南沙远离中心城区、人烟稀少，无从想象它将来会坐拥国家级新区和自贸区“双重”利好。

“房地产商老早去拿地干什么呢？资本家是很聪明的，他们拿着簸箕来到南沙，等鱼游过来，就可以捞一把，”广东省社科院产业经济学研究员、区域与企业竞争力研究中心主任丁力说，“房地产商不是最大的簸箕，最大的簸箕是霍英东。”

霍英东集团从上世纪90年代初开始投资南沙，当时那里被成为“广州的西伯利亚”，霍英东却看到南沙区位“正似天造地设，妙不可言。”有统计称，霍英东共买进南沙东部22平方公里土地，其中可开发土地资源超过10平方公里，大多位于如今南沙新区的黄金地段。

南沙土地升温是在霍英东投资约10年后。据丁力观察，2010年左右，时任广州市市长林树森提出了一个“南沙梦”，他希望依托充足的土地资源、低廉的土地成本和滨海区位优势，在南沙发展重化工业，但由于由于污染严重且南沙地处广州市上风口，这个梦没有实现。

“林树森的南沙梦破灭后，南沙的定位一直不甚明确。原广州市委书记张广宁提出要在南沙‘打造一个新广州’，梦没做完，南沙又成了国家级新区，现在则加上自贸区，”丁力表示，在摇摆不定的定位中，开发了20多年的南沙在产业发展上如一块处女地，到是吸引房地产商捷足先登，成了进驻南沙的积极力量。

目前南沙自贸区红线范围内，万科、万达、保利、星河集团、碧桂园、富力地产、广晟地产、中国奥园、珠江投资、越秀地产、敏捷地产、龙光地产、方圆、方兴等大中型房地产公司都拥有土地。

有媒体统计，广州本地起家的地产巨头珠江投资和越秀地产分别在南沙拥有土地储备超过100万平方米，且都是别墅或商住类地块；深圳开发商星河集团也有多个别墅以及商住项目，总土地储备超过150万平方米；地产巨头万科在南沙的土地储备超过25万平方米，保利地产和保利置业两家合计拥有南沙土地储备超过60万平方米，时代地产的两个项目总土地储备近65万平方米，碧桂园、富力、方圆、方兴等开发商在南沙的土地储备也都在50万平方米左右。

巨头争抢下，南沙地价不断推高，从2010年的350元/平方米，到2014年的3200元/平方米，四年来翻了近10倍。

南沙房价受政策影响波动大

南沙楼市受政策的刺激非常明显，政策来，房价升，政策走，房价跌，波动很大。

根据网易房产数据中心监测阳光家缘网统计数据，网易房产记者梳理了2011年至今各季度的南沙楼市数据，发现南沙一手房均价几乎“紧贴”政策动向，呈现出“一波三折”的上升曲线——

2011年，南沙盛传即将晋升国家级新区的利好消息。该年南沙一手房均价从7499元/平方米上涨到9523元/平方米，全年涨幅近三成（27%）。由于消息迟未公布，2012年一季度，南沙一手房均价回落到接近同比水平；

2012年9月，南沙正式获批国家级新区。该年四季度，南沙一手房均价应声而涨，2013年初突破1.1万元/平方米。也许“感应”到政策后续乏力，2013年末，南沙一手房价回落到8873元/平方米；

2013年9月，上海自贸区诞生，南沙、前海、横琴纷纷申报第二批自贸区。市场“观望”一阵后，2014年一季度，南沙一手房均价重回1.1万元/平方米；可惜2014年6月传南沙自贸区申报叫停，到该年三季度时，南沙一手房均价环比下跌近一成，四季度跌到“9”字头。

这三次楼价起伏的最高点依次为9523元/平方米（2011年四季度）、11172元/平方米（2013年一季度）和11439元/平方米（2014年一季度），最低点依次为7625元/平方米（2012年一季度）、8873元/平方米（2013年四季度）和9930元/平方米（2014年四季度）。近几年南沙一手房均价起伏不定，整体上涨。至于上涨多少，就看你当时入手时机是“浪尖”还是“谷底”了。

长期楼价跑不赢越秀海珠白云

那么，南沙房价涨幅跑赢全市了吗？数据告诉你：是跑赢了，但分区域看，南沙并非涨幅最高前三甲。

从2010年一季度至2015年一季度，南沙一手房均价从6226元/平方米涨至10123元/平方米，涨幅63%，跑赢全市30%的涨幅。分区域来看，同期涨幅最高的是越秀，每平方米均价从2万元涨至4万元，四年翻了一倍（上涨103%）；第二名是海珠，从1.7万元涨至3.2万元，涨幅88%；白云位列第三，从1.3万元涨至2.2万元，涨幅77%。南沙排名第四。

同时，南沙一手房成交量和成交金额的涨幅在各区中是最高的。从2010年至今，在全市一手房成交量不增返降1%、成交金额上升30%的情况下，南沙如今的成交套数是四年前的8.7倍，成交金额翻了十番，上涨幅度之大已将第二名黄埔远远抛开。

由此可见，短短四年间，南沙楼市以一匹黑马的姿态迅速聚集了大量买家，成交量上升极快，但至今房价尚未跑赢越秀、海珠和白云。

再看近期走势如何？今年一季度，南沙一手房均价10123元/平方米，环比止跌上涨2%，高于全市环比跌幅2%，而该季度海珠环比涨17%，黄埔环比涨6%，荔湾环比涨5%；从同比来看，今年一季度，南沙一手房价同比跌幅12%，在全市十一区中跌得最惨，该季度全市同比上涨6%，其中增城同比涨23%，荔湾同比涨15%，海珠同比涨9%。

再看广东自贸区挂牌这五天，南沙一手房均价跌了3%，虽然小于全市14%的跌幅，但同期外围五郊区一手房均价涨了2%，其中从化涨了12%。

图片：任学锋为中国（广东）自由贸易实验区广州南沙新区片区揭牌（梁爽 摄）

自贸区时代，南沙“热”楼市的“冷”思考

自贸区挂了牌，南沙半条腿迈入“自贸区时代”，在南沙楼市火热之余，不妨做一点“冷思考”。

思考一：政策刺激下，南沙楼市迎来了实质性的需求增长吗？

“自贸区已经炒过一轮了，相信挂牌后还会在楼市继续发酵，但市场会相对理性和谨慎，不会像前两年一样爆涨。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，如果自贸区改革有实质性推进，南沙吸引高端外资和先进服务业进驻，人气和需求起来了，必定对周边楼市起拉动作用，这关键看地方政府有没有落实自贸区方案的执行力和魄力。“如果南沙原地踏步，自贸区这块牌子的含金量就会减少。”

他认为目前南沙的人气不足，公建配套和政府服务不能满足需求。“一是南沙人气比较淡，甚至还有人口流失，买房空置的很多。有的楼盘甚至连物业的窗户都被偷走，说明政府在公共服务方面还不是太理想，”他说，“二是交通不好，如今南沙人口不到50万人，交通就这么差，等人口变成两三百万时怎么办？交通配套不完善一定程度制约了南沙房价的上涨。”

黎文江认为，自贸区的概念尚未“炒”完，短期将持续发酵，后续则要看政府是否有将自贸区从纸上落到现实的魄力。“问题是南沙从霍英东时期开发至今已超过20年时间，这么多年都开发不起来，凭什么相信南沙短短几年就能发展起来？”黎文江说，“挂牌不代表能做成事。上海自贸区一年半以前宣称要做的改革还没看到太多实质推进，南沙能不能比上海牛？这都是南沙必须克服的质疑。“

他表示，如果地方政府能推出靓丽的举措落实自贸区政策，方能给市场信心，打破如今的观望态度。“如果3到5年南沙自贸区成功了，对引领全国的改革发展都至关重要，对楼市发展肯定好；但我不愿意见到另一个可能是，南沙原地踏步，政策没有想象中成功，那么自贸区这块牌子的含金量就会减少。就像现在，还有多少人谈论经济特区、高新区呢？”

思考二：居住带动产业，还是产业带动居住？

刚刚起步的南沙自贸区内已经遍地楼盘，房地产走在其他产业之先，对南沙的发展是不是好事？

“到底是房地产拉动了经济的发展，还是经济发展拉动房地产？对于这个问题，我倾向认同后者，“广东省社科院产业经济学研究员、区域与企业竞争力研究中心主任丁力说，“发展房地产的目的解决老百姓的居住需求，而南沙现在走的恰恰是前者的模式，希望由房地产拉动南沙产业，这是错位的。”

丁力认为：“不管什么城什么梦，如果南沙百业萧条而仅是房地产繁荣，那么这不是好梦而是噩梦。”

广东省体制改革研究会会长周林生持相反意见。“南沙要以服务业为主创建现代产业新高地，作为产业发展的先头部队，房地产也是重要的服务业。”他指出，居住条件做好了，才有人才和企业进驻，房产可以带动经济。

他坦言，南沙楼市现在“有点超前”，但不至于离谱。“以前南沙条件不好，所以要率先解决住的问题，现在城市基本形态开始形成，房地产首先发展，未来便是高端服务业，进而再到物流、科技、研发、教育等领域。”

他预测，以2016年万达广场投入使用为标志，南沙居住条件的变化很快会显现。“万达广场、金茂湾等服务业设施启用，加上南沙的特色金融发展和原制造业的沉淀，以及教育医疗等公建配套跟上，到2020年，南沙基本成型。”

思考三：自贸区会不会最终只是一个概念？

“自贸区不光是一个概念，很多政策都是国家的重大战略，对产业和社会发展各方面带来的变化是实实在在看得见摸得着的。”周林生表示，自贸区在金融领域、行政审批领域都有很多政策利好，有利于降低企业生产成本和行政成本，这是实实在在的改革红利。

丁力却用“光打雷不下雨”来比喻自贸区。“大家对这个概念寄予厚望，但它能为大家带来的东西不多。原因有两个，第一，北京没有给‘干货’，南沙没有得到特殊的优惠政策；第二，香港人对南沙没兴趣。”丁力认为南沙自贸区不是“发展特区”而是“改革特区”，国家要求自贸区探索的“可复制可推广”经验，肯定不是指优惠政策，而是指政府的转型，而南沙政府能否自我改革，是这3到5年自贸区试验能否成功的关键。“例如政府能否减少对经济的干预，能否搞一些民主化试验，能否在公共服务上实现本地人外地人同等对待，等等。”

负面清单、电子审批等被认为自贸区内是政府转变职能的重要举措，但丁力认为远不足够。“就好比我们养鸡，要让公鸡别老是欺负小母鸡，最好的办法是把公鸡阉掉，而不是把公鸡的手脚捆起来。政府权力的制约也不是捆绑手脚，不是负面清单，而是要把利益性政府改造成服务型政府，”他又做了一个比喻，“就好比要让男人用刀在自己的生殖器上割下去。”

他还指出，如果不打破政府主导的格局，所谓的金融改革不过是南沙政府向地方政府要特权，而真正金融改革应该由市场来配置资源。“包括上海在内，自由贸易区都是挂羊头卖狗肉，没有真正切入改革的核心。”