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保利地产终止收购保利置业 史上寿命最短的重组

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保利地产终止收购保利置业,这可以说得上是中国史上寿命最短的重组。缘何匆匆结束这一场看似利人利己的重组?在简单的“时机不成熟”解释背后,两家企业经历了什么?

保利地产终止收购保利置业 寿命最短重组 保利系8小时博弈

这可以说得上是中国史上寿命最短的重组。

11月29日午间,保利地产与保利置业公告称,因有重大事项或内幕消息要公告而停牌。但投资者还没有来得及畅想保利地产与保利置业的重组空间,当日晚间,两家公司就再次公告称,经与相关方磋商,认为重组时机尚不成熟,保利地产决定终止收购保利置业集团有限公司,股票将于次日复牌。

事实上,从中海、招商到绿地,房地产行业中的国资巨头已在这一两年先后掀起一轮轮资本整合浪潮,销售规模已超2000亿元的保利系也不例外。但如今缘何匆匆结束这一场看似利人利己的重组?在简单的“时机不成熟”解释背后,两家企业经历了什么?

 重组博弈猜想

保利地产和保利置业的重组说法由来已久,以至于两家公司每年业绩会上都会出现“何时重组”这样的例牌问题。但对于这一问题,不管是保利地产还是保利置业,回应都颇为官方:“会有,这是保利集团的战略目标和任务之一,这一两年可能会进一步提到议事日程上。”

然而这一准备,几年便过去了。在这期间,恒大持有万科股份已达14.7%、招商蛇口完成重组、中海也成功整合了中信和中建,规模正以看得见的速度迅速扩大。相比之下,保利地产和保利置业的重组虽然一再被提及,但鲜有实质性进展公布。

终于在今年的11月29日午间,保利地产与保利置业双双停牌,原因则是有重大事项或内幕消息要公告。但仅过了8个小时,两家公司却宣布将于次日复牌,酝酿数年的重组就这样“雷声小,雨点也不大”地结束了。

据保利地产解释,此次其停牌事项为收购保利置业有关项目。但经与相关方磋商,认为重组时机尚不成熟,决定终止收购保利置业集团有限公司,股票将于次日复牌。与此同时,保利地产还承诺自公告之日起1个月内不再商议、讨论上述发行股份购买保利置业相关项目的重大事项。

对于终止重组的原因,《中国经营报》记者数次致电保利地产和保利置业的投资者关系部,但均未得到回复。

对于此间原因,有不愿具名的知情人士对记者称:“这与此次公司宣布与保利置业的重组终止,主要原因是当下融资政策的限制。两个公司的重组涉及到股权的配套融资,但近期的融资政策收紧,公司债、定增等都被叫停。”

据其透露,保利地产与保利置业的整合是由北京集团总部在牵头进行研究和方案的制定。“影响两者之间整合的重要因素还是人事安排上,保利地产和保利置业分开经营,管理架构各不相同,怎么安排好整合后新公司的管理层很关键。”

保利置业前身是1973年成立的综合类公司,1993年才被保利集团旗下公司保利投资收购,在2005年后先是改名保利香港。其后,保利置业在多次获得保利集团注入资产而转型房地产后,终于在2012年定名为现在的名称。

“由于是保利集团一手扶持保利置业进军的房地产,外界一度将后者称为‘太子’。保利置业的管理层是集团直接派下来的高层,而目前保利地产则仅有宋广菊。”前述人士进一步透露称,“虽然保利置业销售规模仍在300亿元左右,与保利地产的2000亿元相差不小,但手上也是有筹码的。”

至于保利地产和保利置业的重组方式,此次寥寥数字的公告也可见一斑。公告显示,保利地产拟发行股份购买保利置业的相关项目。“但具体是保利地产整体收购保利置业,还是保利地产收购保利置业的部分项目则不得而知。而且,收购的对价、具体的条款由此衍生出的双方利益协调都是影响重组能否顺利进行的因素。”

保利地产野心

今年7月6日晚,保利地产和中航地产双双发布停牌公告,称各自接到了集团通知,涉及到保利集团与中航工业之间的地产业务整合。

保利地产的整合对象中航地产业务以商业地产为核心,兼以综合开发经营,拥有“中航城”“九方购物中心”等核心产品。并且从2011年起至今,中航工业先后在赣州、成都、深圳龙华、九江、昆山、深圳华强北等地开业运营6家九方购物中心,总营业面积约为68万平方米。

两个月后,双方再次发布公告称,中航地产拟通过协议转让方式,向保利地产出售房地产开发业务相关的资产与负债,标的资产预估值合计为23.23亿元,涉及中航地产及其下属企业合计持有的10家房地产项目公司股权及1个房地产项目在建工程。

就这样,保利地产一方面在忙于消化中航工业的200万平方米土地储备,一方面也在积极扩张做大规模为进一步整合做准备。

按今年的计划,保利地产在房地产的直接投资将高达1673亿元。2016年1~9月,保利地产获取的55个项目中,主要集中在北京、上海、南京等土地资源相对稀缺的城市。截至9月份,保利地产销售的面积共1180万平方米,获取的土地储备总建筑面积为1148万平方米,总地价713亿元,总获取成本698亿元,分别占销售面积和销售金额的97.30%和44.31%。

除了大量拿地之外,保利地产的开工面积也显示了其对规模的极度渴求。数据显示,该公司前三季度新开工面积1278万平方米,竣工面积970万平方米,在建面积4907万平方米,同比分别增长19.55%、33.98%和4.83%。

截至2016年9月底,保利地产共有在建拟建项目305个,规划总建筑面积14214万平方米,待开发面积5813万平方米,能满足公司未来几年的开发需求,其中一二线城市占比约为73.4%。

大批上市的货量给保利地产带来了令人侧目的销售金额和现金流量。2016年1~9月,保利地产实现签约面积1179.88万平方米,同比增长37.58%;实现签约金额1575.09亿元,同比增长43.47%。

得益于销售回款不断增加以及上半年公司完成90亿元的再融资和100亿元的公司债券,截至2016年9月底,保利地产持有的货币资金达491亿元。三季度短期有息负债仅200亿元,现金覆盖率高达355%。扣除预收账款的净负债率降到45.3%,创2010年以来的新低。

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