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二手楼市成"奶爸奶妈'新战场 换房或背200万房贷

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全面二孩的政策已实施一年,除了对不少家庭的成员结构变化有所影响外,也刺激了不少生了二孩的家长进入楼市,为自己的孩子寻找新的家。从去年开始,广州二手楼市大户型的置业比例明显有所提升。业内人士指出,随着二胎浪潮的袭来,大户型单位将在未来成为置业主流,改善型需求有望在3、4月增长。

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全面二孩的政策已实施一年,除了对不少家庭的成员结构变化有所影响外,也刺激了不少生了二孩的家长进入楼市,为自己的孩子寻找新的家。从去年开始,广州二手楼市大户型的置业比例明显有所提升。业内人士指出,随着二胎浪潮的袭来,大户型单位将在未来成为置业主流,改善型需求有望在3、4月增长。

案例:

  “二孩”父母换房或背200万房贷

10年前,刚踏入社会的小张与妻子在翠城花园一带买下一套一手小三房,随着这两年“熊孩子”的降生与成长,小张把岳父和丈母娘也接来同住,这原本在二人世界时还足够宽敞的小三房显得越来越拥挤。

去年,二孩政策放开,眼看身边有不少亲戚朋友开始加入二孩爸妈或准二孩爸妈的队列,再加上双方父母的强烈要求,终于,小张和妻子也赶上了这波浪潮,将于今年年底为家里增添一名新成员。由于现在家里的空间已显不足,因此换房对于小张一家来说,已是势在必行。同时,10年前小张入手的这套均价1万多、总价80多万的单位,如今已到了均价4万左右、总价300多万。看着自己的房子增值不少,小张一家人换房的信心也是满满的。

作为一手买入的首批业主,小张一家都很喜欢自己现在居住的翠城花园,这里不但离地铁站近,每天上班走路5分钟就到宝岗地铁站,而且周边的配套也很齐全、停车方便、小区环境也好,再加上目前海珠区的一手新房已越来越少,就算有价格也不低,所以他们就将换房的目标锁定在翠城花园的二手大四房。

明确了目标,小张和妻子开始算账:10年前他们买入的房子,目前市价约300多万,而小区里的大四房,总价一般在600万以上,也就是说,如能顺利卖出目前的住房,他们还要再加200多万的房款才能买大四房。幸好他们的房贷已还清,可按首套去办理贷款。如按200万商业贷款来计算,采用等额本息以20年为还款期,每月月供大概需1.2万多元,考虑到日后还要供养2个孩子的生活和教育,这让小张和妻子感到压力不小。而且换房必须把握好时间上的问题,如果看中了新房子,但自己的房子还没卖出,将近180万的首期对于他们来说也是一个问题。但如果先把自己的房子卖了,却还没有看好新房子,到时又会面临无房可住的问题。

小张说:“现在的孩子养起来可不比从前,从婴儿的奶粉、纸尿片,到学前的早教,再到上学的兴趣班、辅导班,各种开支、花销不断。如果房贷压力太大,会让整个家庭的生活质量大大下降。”所以,他们也开始寻找周边其他小区的二手大四房,希望总价能低一些。

房天下广州二手房高级分析师卢佩婷表示,对于不少改善型买家来说,如果要入手同等价位或更高档次楼盘的大户型,变卖自身目前房产之后所要补的差价往往高于心理预期,尤其是对于两房和小三房换大四房的情况,所补的差价甚至相当于外围的一套房产价格,因此建议改善型买家可将视野放宽,多参考几个不同价位的楼盘,还可考虑一下近郊和外围区域。

纠结:

  购买二套房还是置业三房四房?

李先生和妻子的工作都十分忙碌,因此婚后选择了与父母在祈福新村同住。平时,不但每天下班后有可口的热饭热菜,而且孩子出生后还有老人帮忙照看。目前,女儿已经快要上小学,夫妻双方的事业也越来越稳定。看着不少同事和朋友都开始为二胎做准备,李先生和妻子也准备在日后再要一个孩子。虽然具体的时间还没有想好,但李先生觉得还是应先改善好住房条件。今年,他们打算再入手一套房子,到时一家人搬过去住,而现在的房子,则用来出租,补贴新房的房贷。

李先生认为,要买就一步到位买一套四房,到时两个孩子可一人一个房间,更有利于他们的自由成长。多出一个房间,或用来给父母住,或用来做客房或书房,住起来更加灵活和宽敞。而妻子则认为,买四房的压力相对较大,买套大三房其实也可满足需求,而且日后孩子长大了可不必与老人家同住,四房其实并不是太有必要。夫妻双方各执一词,公说公有理,婆说婆有理。于是近日,他们在看四房的同时,也在看一些大三房,打算对比一下各方面的条件,再做决定。

春节过后,随着楼市活跃,每到周末,在祈福新村各楼盘都能看到中介带着买家看房。看了一轮房子后,李先生和妻子对目前祈福低层楼梯洋房的价位有一个大致的了解,四房户型的总价在250万左右,而大三房则在190万至200万左右。由于他们目前住的房子在父母名下,所以准备购买的房产算是他们的首套房产。采用等额本息法,按照20年的贷款年限,如果购买一套250万的四房,他们一方面需要准备大概75万的首付款,月供(按9折计)近11000元。而购买一套200万的大三房,首付款大约60万,比四房少15万;同时月供(按9折计)大概8800元,也比四房的月供低2200元左右。相比之下,结合目前家里的经济情况,李先生一家还是决定购买一套四房,“如果日后再生的是个男孩,那么可能到时长大了,还跟姐姐同住一个房间会不太方便,现在的小孩从小生活条件好,肯定会希望有自己的房间。到时加上父母,三房就不太够地方住了。虽然首付和月供压力都会比三房大一些,但从长远来看还是值得的。”

记者了解到,从广州楼市的供货量来看,两房和三房的占比远高于四房,市中心或外围区域热门商圈中,部分小区的四房户型是非常少甚至是没有的。随着二孩政策的实行和发酵,越来越多的买家会选择四房,这很有可能让本来就相对稀缺的四房户型,变得更吃香。

渠道:

  入住时间上二手楼盘会占优

对于换房的改善型买家而言,换房会追求更优越的居住环境和生活配套,一手房和二手房在地段、居住环境上各有优缺点。专家建议,换房买家除了要考虑房屋的综合性价比,还要考虑交房时间,如果是有学位等用途,还需进一步考虑户口迁出等情况,以免耽搁孩子入学。

一手住宅的楼龄新,普遍自带精装修,在同等价位的情况下,买家普遍会更愿意购入一手住宅。不过,目前大型的二手楼盘主要集中在中心区,并有地理位置优越、学位优质、交通便利的优势。“换房买家普遍都有尽快入住的需求,很少能等几年之后再入住。而一手住宅除了现货外,购房后从办理过户手续到收楼入住,起码需要2~3年的时间,对于买来自住的换房买家而言,需要等候的时间太长。而购入二手房,可即买即入住。”卢佩婷还指出,一手新盘的学位情况、是否有地铁配套等都具有很大的不确定性,过往因为地段划分的政策有所变动,导致孩子入读的理想学校落空而产生纠纷的案例不少,因此有学位需求的换房买家,应通过教育局的官方渠道,了解学校的招生地段划分情况。

除此之外,换房买家购买一手房时,只能从开发商的楼盘资料、沙盘等大概了解房源情况,而房屋的一些隐性问题如漏水、天花板塌陷等,都要等入住一段时间后才能发现。如果购入二手房,由于已居住了一段时间,房屋有这类问题,通常都能在看房时细心观察发现。而且二手楼盘的交通配套、周边生活环境都能通过实地勘察了解,入学地段划分的情况也相对稳定,换房买家可大大降低置业时的不确定因素。

据悉,一二手楼盘在不同区域上的价格差距有所不同。市中心的一手楼盘,均价远远高于二手楼盘,二手楼盘的性价比更高。而外围区域的一二手楼盘均价相差不大,可进行综合考虑。如增城碧桂园凤凰城去年10月推出的新组团新都荟,当时洋房一手售价为15000~18000元/m2,与二手房均价15000~17000元/m2相差无几,但由于这是一个占地面积很大的楼盘,二手楼盘占据的地段会更靠近增城的繁华商圈。如果是考虑生活方便的换房买家,同一楼盘内的一二手楼素质差距不大的情况下,可优先考虑二手房。

置业专家认为,如果在市中心换房置业的话,建议换房买家还需考虑房源未来的升值空间和放租的投资回报率。“市中心物业的升值空间较外围的大,换房置业后,一般都会至少居住3~5年才会进行第二次换房,因此在置业时要考虑房源所在的板块、区域的发展潜力,尽可能选择更具保值性质的优质物业进行换房。”有地产人士指出。

算一算:

  买卖顺序如何定才更划算?

近年来越来越多的人为了改善生活需求而进行换房,但由于换房牵涉到购房资格以及购房资金,因此其先后顺序就显得十分重要。

李先生一家目前在越秀区有一套市值200万的小两房,为了二胎需要改善居住面积和生活质量,他决定在番禺购入一套300万的三房。这样问题就来了,究竟是先买还是先卖划算呢?对此卢佩婷为大家算了以下一笔账。

从利息看:先卖后买更划算

方式一:先卖后买。李先生手头上的房产按满5年唯一物业进行交易。购入的新房按首套房计算,商业贷款利率目前如按九折为4.41%。

李先生把卖掉原有房产的200万作为首付,则他还需贷款100万,按20年计算,贷款总利息是50.627万,即每月供款6278元。不过,不同的银行,贷款利率有所区别。买家可对不同银行的利率进行对比,甄选最适合自己的贷款方案。

按李先生的情况,如果是先卖后买,那么新购房产是算首套房产。按目前政策,对于个人购买普通住房(90平方米以下),且住房属于家庭唯一住房的,个人所得税和增值税均可免除,仅需按1%的税率征收契税即可;即在李先生先卖后买的情况下,他合共需缴纳契税:300万元×1%=3万元。

方式二:先买后卖。新购入的房产属于二套房,首付按七成就是210万,剩下90万的贷款进行商业贷款。二套商业贷款利率上浮10%。同样按20年期供,那么李先生需要给的总利息是57.244万元,也即月供为6135元。

通过两种置业顺序的对比可见,单纯按利息计算,先卖后买的利息可省下57.244万-50.627万=3.35万元,按月供来算每月可省下143元。

税费对比:先卖后买省钱更多

按现行政策,出售满5年且为家庭唯一住房的,免征增值税和个人所得税。如果家庭不止一套住房,按1%征收个人所得税。对于未满两年出售的房产,无论是否首套,均按5.34%征收增值税,按1%征收个人所得税。

由于李先生的物业仍属房产证满两年的物业,增值税可免除,此时如果选择了先买后卖的方式,李先生需缴纳个人所得税和契税,并且税率会有所变化。因为,李先生出售手头的物业变成了非唯一物业,需征1%的个人所得税,合共需支付300万×1%=3万元。另外,由于该套房属家庭第二套物业,需按3%征收契税,需要缴纳300万×3%=9万元。这也就意味着,在税费方面,先买后卖的情况下,李先生合共需缴纳12万元的税费,比先卖后买的情况下,多支出12万-3万=9万元的税费。

虽然目前广州二手房交易卖家一般都会把卖房成本转嫁给买家,但有不少买家都会优先考虑“满五唯一”的房产以避免高税费。如果说卖家把税费加入到房价上,该房产的竞争力就会受影响,转手的时间就会增加。

所以综合来说,对于一般资金比较紧张的买家,还是先卖后买会比较划算。而且先卖后买对于买家资金的要求也没那么严格。消费者在出售了手头物业资金回笼后,还可再追加一笔资金放到首付上,更容易供得起总价较高的房产。但对于“卖一买一”来说,必须控制好换房的时间差以避免交易风险。

卢佩婷表示,一般来说,先把手头上的物业出售了,再购买新房产,是最稳妥的。如果消费者急于签订新的购房合同,但手头的物业还未能出售,导致无法在约定期限前获取购房资格,或是旧物业虽然卖了但资金仍未到位,影响新房产交易的情况,消费者都需承担违约责任。

推荐:

  机智选择潜力笋盘

虽然换房并不容易,但明确需求后也可找到合适的笋盘。一般而言,换房最明显的需求在于对居住空间需要扩大,目前广州成交中外围成交占比近六成,主要原因在于改善型住房多数都选择在外围购置,一来因为外围地区的楼盘整体配套比较好,二来交通配套、学校建设也在逐渐成熟。例如番禺亚运村、东圃的中海康城、万科山景城、祈福新村等二手楼盘交易较旺,主因是外围二手次新房价格,相对中心区更具优势。

以番禺祈福新村为例,据阳光家缘数据显示,目前二手房均价约为1.5万/m2,而番禺上周(2.13~2.19)网签均价为17707元/m2,整体上看,祈福新村二手房价在番禺仍处“洼地”;配套上讲,祈福新村不仅有高速直通市区,而且祈福隧道建设、洛溪大桥扩建以及7号线的开通等项目,都极大地改善了祈福新村的交通情况。

此外,部分业主除了空间需求外,对孩子未来教育也十分敏感。在越秀东风东板块,东风东路小学对口的区域内,锦城花园、东风广场等电梯楼均价均为5字头,但同区域内的楼梯散盘农林下路大院均价约为4万/m2左右,均价便宜近1.5万/m2,换房成本一套相差约百万。虽然居住舒适度有所不同,但名校学位、出入便利而且靠近商圈及商务圈基本相同,因此,部分对学位要求较高的购房者,可对对口区域内的散盘多加关注,低价买高配。

相对于学位,中心区购房更主要的原因是商圈配套及交通出行便利,但同为地铁周边房产,购买楼梯散盘与大型小区差价也令人咋舌。如在海珠沙园板块,同在沙园地铁站周边,较高端的光大花园六期和五一新村小区,虽然周边配套基本相同,但价格差异很大。因此,对于交通条件比较看重的购房者,可重点关注一下地铁周边的散盘或老旧小区,既方便上班通勤又可减轻购房压力。

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