佛山替代增城成最后"洼地"?揭秘广佛置业最佳策略

编者按：近一个月，全国多城重拳调控楼市，包括北京、长三角、珠三角等地共35个城市受到了“限购”的密集围剿，传统的三月楼市“小阳春”遇上了严酷的调控潮，变得风起云涌。

目光回到广佛两地，这片同城置业热土也接连受到限购升级再升级的考验。购房者悲喜交加，有一夜之间痛失买房资格，有趁新政实施前几秒赶上“末班车”，有紧张变得恐慌变得迷茫……买与不买成为了许多人2017年的一块心头大石。

“全民限购潮”下如何置业？网易房产特别策划的《广佛同城·完全置业手册2017》，就是以攻略的视角以及贴近百姓的实用性，率先播报广佛楼市的走向，让百姓能够更加全面的掌握两地楼市资讯，还将特别针对广州客到佛山购房提供置业参考。参照《手册》就能实现轻松置业，实乃“一册在手，房子我有”！

《广佛同城·完全置业手册2017》之答疑篇

作为广东的第一和第三大城市，广州与佛山同根同源又地缘紧邻。自2009年正式启动以来，“广佛同城”正在从口号逐步变为现实。

文化方面，两城根源相近，语言相同，有天生的亲近感；交通方面，广佛地铁及延长线均已开通，如今搭乘地铁可以从佛山新城、禅城、南海直达广州，并通过转乘到达羊城大多数角落，其次，佛山地铁2号线、广州地铁7号线顺德段、广佛环线均已开工，未来两城之间的往来将更加便利；城市规划方面，广州第三产业发达、佛山优势体现在第二产业，两城本身就存在经济结构的互补，随着粤港澳大湾区规划的提出，广佛作为重要组成部分，未来在规划及发展上将更加紧密……

由于上述“渊源”，广佛两城民众交往越发频繁，双城生活日益普遍，跨城置业、尤其是广州客到佛山置业的需求越来越多。

过去一个月中，广佛两城接连出台楼市调控政策，却又有不少政策偏向及区别，这此背景下，广佛购房者对是否置业及置业方向产生诸多疑问。日前，网易房产收集了部分网友提问，并选出三个最具代表性的问题，希望答案能带给大家参考。

Q1：佛山这么大，究竟哪些区域最适合广州客置业？

最早广州客到佛山置业，考虑到距离、交通等因素，广佛交界区域肯定是首选。

紧邻荔湾的金沙洲-里水和千灯湖-金融高新区是最早承接大量广州购房者的区域，随着这里房价的日益上涨，广州客逐步攻占南海的三山新城及顺德北滘、陈村，前者与荔湾、番禺交界，后者则主要吸引番禺置业客户，近一年多房价蹿升明显。

作为佛山地域上的中心城区，禅城靠广佛地铁“吸粉”，政府重点打造的奇槎板块距离荔湾及番禺的距离也不远，在售的两个楼盘均瞄准了广州客。

然而，随着佛山限购令的升级，广佛交界区域全部划入了限购区，非佛山户口只能购买一套新房，且需要提供1年社保，南海和顺德的非限购板块及三水都成为广州客热抢的区域。

在非限购区域中，从地理距离、交通规划、未来发展前景等方面来考量，小编更推荐狮山、罗村及伦教。

Q2：广州主城区严厉限购后，是买增城还是佛山好？

买增城还是买佛山，这不是一个两句话能说清的问题，为严谨起见，小编梳理了增城及佛山楼市的“硬件”对比：

上表中，小编将佛山分别限购区域和非限购区域，因高明距离广州较远，目前广州购房者涉入较少，故排除在外。

经过对比可以发现，在购房条件和转让限制等政策方面，佛山的非限购区域最为宽松，基本上“有钱就能买”“有人买就能卖”；增城受2年的转让条件限制，对短期的投资购房行为抑制力度较大，政策最为严格。

而从到广州市中心的距离来看，除了限购中的广佛交界区域，增城和佛山非限购区域的差别不大，且都有规划交通规划，当然延伸至三水的地铁4号线目前还未动工，通车还需时日。

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最后看地价和房价的对比。佛山西部的三水板块均价仍停留在4位数，对比已经破万的增城还有洼地优势，但狮山板块3月房价达到1.3-1.5万/平，贵过增城。要注意的是，增城的地价已破2万/平，超过狮山、三水最高楼面地价的2倍，一方面是开发商对于增城未来楼市更加有信心，另一方面也昭示着风险，一旦房价下跌，这些高价拿地的开发商或面临亏本窘境。

对比以后，你更青睐增城还是佛山呢？小编认为，这还得看自身的情况和需求，不能一概而论。

Q3：广州的公寓房交易有了限制，佛山的公寓房还能买吗？

在广州出台的330新政中，规定商服类房地产项目最小分割单元不得低于300平米，且未经批准，不得改变为居住用途。另公寓也受“不动产证满2年后方可再次转让”的规定限制。此举被认为将对商住市场造成严厉打击，购买广州的公寓房存在政策风险。

首先，针对近日网传“新政后个人购买的二手公寓仍可卖给个人”，网易记者最新从广州各区房管局证实，3月30日后，一手商服类只可对法人单位出售；若业主为法人单位，则该物业只能转卖法人，交易无时间限制；若业主为个人，在取得不动产证满2年之后，就既可转卖给法人，也可转卖给个人。

中原地产项目部总经理黄韬认为，此次政府对于商服类新政的重新解读，被认为是受开发商压力所做的改变，但转让限制及新建报建面积不得小于300平米的限制仍然存在，因此难说公寓市场松动了。

相比广州商住房购买及转让受到诸多限制，佛山目前尚未出台公寓的相关限购政策，且本周方圆地产首席市场分析师邓浩志曾在公共平台上发布“重磅预告”：佛山将出台商改住落地政策，或为省内首个。基于商办类物业库存仍然较多且难以消化的情况，各地都在研究“商改住”相关的落地政策，而佛山政策研究已到最后阶段，预计近期会公布。

一旦佛山落地商改住政策，公寓房将迎来一波政策利好，现在适合买入吗？

从政策来看，对于商改住的限制，目前仅局限在北京和广州两城，此政策被解读为一线城市控制人口规模的手段之一。而在广大的二三四线城市，商业地产库存过大仍是市场普遍面临的困局，佛山去年也曾喊出过商业“去库存”的口号。因此落地商改住政策的传闻并不是空穴来风。

但从公寓历史价格走势及长远来看，公寓产品持有成本较高，产品素质参差不齐，虽然在租金回报率上表现不错，但房价涨幅远远落后于住宅。以金融高新区的万科金域中央为例，周边的住宅产品售价早已达到2-2.5万/平的水平，该项目自身的住宅也早已售完，唯独公寓产品一直在售，均价仅约15500元/㎡，明显便宜过住宅。

因此，佛山公寓能不能买？小编认为，若是经济能力有限的刚需一族，在急于解决住房问题的情况下，可选择优质地段的公寓入手；但对于投资为主的购房者，购买公寓应更为谨慎。