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中小房企陷盈利困境:廊坊发展和铁岭新城戴帽*ST

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4月28日,复牌一天后,廊坊发展正式被实施退市风险预警,公司股票也改名为“*ST坊展”,原因是“最近两个会计年度经审计的净利润连续为负值 ”。这是时隔5年后,该股票再度被戴上“*ST”的帽子。

两天前的4月26日,铁岭新城基于同样的原因被实施退市风险预警,公司股票名称改为“*ST新城”。早在3月下旬,匹凸匹和天津松江也戴上“*ST”的帽子,原因同上。

这是近年来上市房企业绩分化的极端案例。经过2016年的楼市“大年”后,多数房企的业绩大幅增长。但“盛世”的另一面,是部分房企由于各种原因而出现亏损,另有不少企业干脆退出房地产业。

分析人士指出,这种分化并不意外。随着房地产业整体利润率摊薄,缺乏规模效应、区域布局不合理、库存量过大的房企面临“出局”的风险。在今年楼市调控不断加码的情况下,类似情况还将继续出现。

连续两年亏损

早在今年初,廊坊发展和铁岭新城分别发布了公司有可能被实施退市风险的提示性公告。近期,随着年报的陆续发布,这种风险最终变成现实。

廊坊发展于4月26日发布的年报显示,2016年实现归属于上市公司股东的净利润为亏损2479万元。与2015年的亏损6415万元相比,去年亏损幅度有所收窄。但按照规定,最近两个会计年度经审计的净利润连续为负值或者被追溯重述后连续为负值的,上交所将对其股票实施退市风险警示。

廊坊发展在年报中提及的亏损的主要原因是:本年支付借款利息、投资损失、计提折旧等所致。

在公司今年1月发布的一份公告中,对此有更为详细的解释:1.本期向廊坊市投资控股集团有限公司借款所产生的利息费用840万元。2.本期证券投资亏损约700万元。3.本期计提折旧费用约500万元。

有鉴于此,廊坊发展从4月28日起正式被实施退市风险警示,股票简称也由“廊坊发展”变更为“*ST坊展”。

铁岭新城面临同样的情况。根据公告,铁岭新城在2016年归属于上市公司股东的净利润为亏损2.4万元,比2015年1.8亿元的亏损额有所扩大。

同时,铁岭新城于2014年发行的公司债券“14铁岭债”也已停牌,并将于5月5日起正式在深交所暂停上市。

按照规定,未来一年间,这两家公司都将顶着“*ST”的帽子出现在A股市场,直到2017年扭亏为盈为止。否则两家企业有可能遭遇退市。

伏笔早已埋下

这两家公司的遭遇都有着深层原因。早在2009年8月,当时还叫做“华夏建通”的廊坊发展,就曾因部分资产经营停滞被实施特别处理,公司股票改名为“ST建通”。10月,因2007年、2008年连续两年亏损,公司被实施退市风险警示,股票简称改为“*ST建通”。

2011年,公司扭亏为盈,加之工商登记手续变更,“*ST建通”从2012年3月起变更为“ST廊发展”。2012年8月,因不触及各项风险警示的情形,公司股票变更为“廊坊发展”。

廊坊发展是隶属于廊坊市投资控股集团有限公司旗下的国有上市企业。其母公司具有丰富的土地资源,且多位于环京区域。但过去几年来,廊坊发展对房地产业务似乎兴趣不大,总体经营情况也不尽如人意。最近五年来,公司仅2012年和2014年的净利润为正,其余均为负值。2013年和2016年,廊坊发展两次尝试重大资产重组未果。

当前,廊坊发展因其壳资源而受到资本方青睐。去年4月开始,恒大不断举牌廊坊发展,截至目前,恒大以20%的持股比例成为后者第一大股东。

相比之下,铁岭新城则位于库存较大地区。公司年报引用的一组数据显示,2016年1-12月,辽宁省房地产开发投资额为2094.85亿元,同比下降41.1个百分点;施工面积同比下降10.0%,新开工面积同比下降20.6%。其中,新开工面积下降最多的铁岭市,同比下降58.3%。

铁岭新城是地方国资控股的企业,以土地一级开发为主要业务,且公司开发范围主要集中在铁岭市新城区。

铁岭新城在年报中如此表述2016年的市场环境,“由于区域经济增长放缓,人口吸引力下降,房地产商开发热情降低,商品房价格并未出现明显上行,落后于其他主要城市,也不及2014年东北区域房价历史的高位。房地产行业景气度的下降直接影响到了其上游土地市场,需求大幅下降,公司面临的市场环境较为严峻。”

随着房地产市场分化,近些年部分三四线城市去库存压力仍在,这也包括东北区域。受此影响,除2015年外,过去五年铁岭新城的现金流均为负值,净资产收益率和每股收益均一路下滑,并连续两年为负。

“战略性放弃”

中原地产对112家上市房企年报进行的统计显示,在市场成交纪录被刷新的2016年,大部分房企录得较好业绩。

但仍有不少房企深陷困境。在112家企业中,有38家企业的利润出现下滑,11家企业的净利润为负值。

除上述两家房企外,3月21日,天津松江也由于净利润连续两年为负被实施退市风险警示,股票简称变更为“*ST松江”。3月29日,匹凸匹的名称变更为“*ST匹凸”,理由同上。

中原地产首席分析师张大伟指出,近些年房地产企业的平均利润率不断下降。即使在融资成本下降、房价上涨明显的情况下,上述112家企业的净利润率仍然从2015年的8.3%下降到2016年的8.2%。

在此情况下,中小型、区域型房企面临越来越大的盈利难题。除录得亏损外,部分企业还对房地产业务实施“战略性放弃”。

4月5日,仍以房地产作为主要收入来源的中天城投,正式更名为“中天金融”,意在加大对金融产业的投入,弱化地产业务。

而根据公告等信息,今年以来已有超过20家非房地产行业上市公司宣布剥离房地产业务,退出房地产行业,其中就包括红豆股份、华丰股份、重庆钢铁。

张大伟认为,房地产行业兼并整合的大趋势已不可避免。今年以来,随着各地调控加码,企业将面临销售不畅、土地成本提高、融资压力增大等问题,预计将有越来越多的中小房企遭遇类似难题。

对于已经陷入困境的企业来说,自救难度也不小。

公告显示,今年一季度,廊坊发展的营业收入为零,净利润为负,公司总资产和净资产均比上年末有所减少。同期,铁岭新城、天津松江、匹凸匹均实现营业收入正增长,公司似有扭亏为盈的迹象。但分析人士指出,一季度的财务数据有上年结转的因素,而非同期经营情况的真实反映。从全年来看,这些企业的业绩能否真正止损,仍然有待观察。

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