广州二手业主看涨心态减弱 价格或将有下调趋势

（原标题：老城区内仍有笋单位可“淘”）

总价200万元左右的散盘可交易 “刚需”客仍正常看房

3月广州调控政策频出，成为广州二手住宅成交分水岭，自3月冲高后，4月成交腰斩，5月成交进一步下滑。

目前，不少“刚需”客仍正常看房，遇到合适房源仍会及时出手购买。

近期，楼市进入观望期，看房客户明显减少，再加上购买决策期有所加长，整体市场需求有所减少；但从另一方面来看，目前在经历了两轮调控后，可买可不买的客户进入观望期，但“刚需”客仍正常看房，遇到合适房源仍会及时出手购买，而且现“刚需”客购房需求不少。综合这两方面因素，广州中原研究发展部的分析人士预测，6月成交或将进一步下降，但并不会跌入冰点。

目前，中原报价指数已经持续两周低于50%荣枯线，可见业主看涨心态已明显减弱，部分业主的放盘价已经有所松动。因此，料6月价格将变得更为平稳，若报价指数仍持续低于50%荣枯线，价格或将有下调趋势。

　天河

　　买家多观望 成交持续下降

2017年5月，天河区中原地产成交套均总价为528万元；“阳光家缘”中介网签量为855宗，环比下降6.66%。据广州中原地产研究发展部监测，随着天河房价高企，加上天河外来客户居多，受新政影响较重，客户观望情绪较重，致使天河二手住宅成交占比逐渐走低，由一季度的12%下降至近两月的10%。

目前，除东圃板块受新政影响较重外，天河北板块的成交占比也持续下降，由一季度的11%左右下降至近两月的10%。原因在于，天河北的客户群体主要以改善置换客户居多，因此整体受新政影响较重，目前仍有较多客户处于“3·30”新政消化期，观望情绪较重；此外，对于“卖一买一”置换的业主而言，受新政影响，部分业主“卖一”后将失去购房资格，部分业主“卖一”后因首付大幅提高，首付款远超预算，因此该部分置换的业主大幅提高放盘价或暂停放盘，致使现时市场上有效盘源依旧紧缺，因此天河北成交持续下降。

越秀、荔湾

　　北京路、西关散盘成价格洼地

5月以来，越秀区除了东风东板块成交活跃外，北京路板块也成交活跃。原因是该板块释放了较多的散盘盘源，客户可选择性较多，加上散盘因价格较为低洼，面积较小，总价相对较低，因此受到不少客户的青睐，促使5月成交活跃。

据广州中原研究发展部监测，2017年5月，北京路板块散盘中原成交套均总价仅在60万~260万元，成交散盘多为一房、两房，小部分三房，成交的客户主要为“80后”，部分“70后”。

同样地，老荔湾区由于区位优势明显，加上近期散盘盘源释放增多，价格低洼，因此整体成交占比逐月走高。数据监测显示，老荔湾区的散盘成交占比逐月走高，由1月的29%提升至5月的54%。分析认为，这主要受老荔湾区小区楼价格逐渐走高，而散盘价格相对低洼，5月散盘中原成交套均总价为192万元；另外，散盘释放的盘源相对较多，客户可选择性较多，从而致使散盘的成交占比持续走高。

　海珠、白云

　　依然是“刚需”客的挚爱

近期，海珠区备受市场客户青睐，除海珠西板块、新港西板块成交活跃外，位于广纸板块旁的江燕板块同样成交活跃。

业界指出，随着广纸板块的完善、区位价值的提升，江燕板块的成交亦相对活跃，加上板块主要以“80后”、“90后”的“刚需”客为主，占比高达八成，因此受新政影响较其他区域小，客户遇到合适的房源，仍会出手购买。另外，从业主层面来看，受新政影响，现业主反价现象明显减少，但是部分“卖一买一”置换型业主则因购房名额受限或首付大幅提高而暂停换房计划，因此将原计划出售的房源收回或高于市场价放出，致使目前市场上有效盘源仍较为紧缺。

同时，白云区的机场路板块整体成交也较为活跃，成交占比为13%，较一季度（9%）增加4个百分点。机场路板块成交仍较为活跃的主要原因有两方面，一方面是机场路板块主要以“刚需”客为主，占比高达六七成，受新政影响较其他区域小，因此整体成交活跃度仍相对较高；另一方面是机场路板块的整体价格较为低洼，因此客户可接受度较高。

目前，机场路板块的楼梯楼价格较电梯楼低，楼梯楼成交均价为17267元/m2，较电梯楼有8500元/m2的差价，且楼梯楼盘源可选择相对较多，因此，楼梯楼成交占比逐渐走高，由1月的18%提高至5月的45%，近3个月占比基本维持在45%左右。另外，由于机场路板块的“刚需”客户较多，因此近来两房成交占比逐渐提升，由1月的54%提升至5月的67%；而三房及以上成交占比明显下降。

　15~20年楼龄的楼梯楼成二手楼市新宠

日前，“阳光家缘”数据显示，2017年5月广州市（不含南沙、从化）中介网签8244宗，环比4月下降11.94%，同比2016年5月下降1.34%。3月广州调控政策频出，成为广州二手住宅成交分水岭，自3月冲高后，4月成交腰斩，5月成交进一步下滑。

广州中原研究发展部分析人士认为，“红五月”不红，成交持续下滑的主要原因有以下几方面：随着“3·17”、“3·30”新政调控相继出台后，部分客户开始出现观望情绪，推迟购房计划，购房需求有所减少，尤其是投资客户以及改善置换客户进入观望。目前仍处于政策消化期，不少客户的观望情绪仍在，致使5月成交量进一步下滑。受新政调控影响，不少客户购房名额受限，以及因首付款大幅提高远超预算，因此暂停购房计划，从而促使成交需求减少。

2016年至2017年3月市场成交持续活跃，消化不少盘源，现市场上有效盘源较为紧缺，尤其是中心区盘源，加上“卖一买一”的业主因换房首付款大幅提高而暂停购房计划，将原计划出售的房源暂停出售或大幅提高放盘价，而客户接受意愿不高，因此市场上有效盘源更为紧缺，市场成交受限。

　35~50岁买家成交占比下滑

3月新政是广州二手成交住宅的分水岭，同样也是成交客户的分水岭，统计数据显示， 35岁以下的客户，1~3月成交占比呈下降趋势；3月后，则呈上升趋势，整体表现为先下降后上升的态势。而35~50岁的客户则相反，1~3月成交占比成提升趋势，3月后，则出现下滑趋势。

广州中原研究发展部分析人士认为，楼市调控政策的主要目的是抑制投资投机行为，同时也影响到部分改善置换客户，但对首次置业的“刚需”客户的影响作用相对较小。此外，35岁以下的客户主要为“刚需”客以及部分“刚改”客，受调控影响较小；但35~50岁的客户主要为改善客户，受调控政策影响相对较大。因此，3月新政出台后，35岁以下的客户成交占比整体呈上升趋势，而35~50岁的客户成交占比则呈下滑趋势。

楼梯楼涨得慢成房价洼地

随着中心区房价的高企，电梯楼房价提升相对较快，而楼梯楼房价提升速度相对较慢，促使不少客户转而购买中心区的楼梯楼单位，以及楼龄相对较大的房子。数据显示，楼龄在15年及以上的房源成交占比提升明显，尤其是15~20年楼龄的房源，因按揭贷款不受影响，成交占比提升更为明显，占比由3月的33%提升至5月的39%。

此外，随着电梯楼房价的高企，而楼梯楼房价相对低洼，因此楼梯楼更受客户青睐，成交占比逐渐提升，由1月的31%提升至5月的51%，现时楼梯楼的成交占比已超过电梯楼。

一周成交风云榜

　买楼梯两房贷款成数不高

　　转而183万买丽江花园电梯三房

点评：广州链家丽江分店店长廖燕介绍，该套成交单位是丽江花园中层电梯楼三房两厅一厨两卫单位，成交价为183万元。该单位带主套，结构紧凑，通风采光良好，西南向望园景，业主是改善型买家，计划到市区买房而出售该物业，放盘价为185万元，与市场价相当，性价比较高，而且该物业已空置，证已过两年且是唯一物业，税费比较少。买家是首置“刚需”客，原计划购买楼梯楼两房，因楼梯楼楼龄较旧，按揭成数不高，首付资金需要加大而改为购买电梯楼，这套物业建筑面积不足90平方米，首次购房只需缴纳总价的1%作为契税，而且有三房可使用，能一步到位，因此客户在第二次睇楼后就与业主达成协议，最后以总价183万元成交，折合单价为20890元/m2。

置业小TIPS：丽江花园位于番禺区大石镇南浦岛，小区规模大，绿化率高，各项生活配套齐全，区内设有幼儿园、小学等；小区内设有3个公交车站，有多路公交车途经，离地铁2号线南浦站约1公里。户型选择丰富，市场放盘价为20000~30000元/m2。