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全款入住10余年合同仍无效 买小产权房要防“坑”

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农村房屋买卖纠纷案件,在近年来房地产案件中日益增加,这类案件所涉利益巨大且难以调和、间隔时间长、法律缺失和产权交易特殊,又与特定身份关系、添附利益、历史问题、政策变动、效力补正与否交织在一起,导致案件往往错综复杂,判决结果难以预测。

案例:

交了全款住了十多年 合同仍无效

日前,在原告张某诉楼某农村房屋买卖合同纠纷一案中,案涉房屋位于深圳市龙岗区某镇A村某路2号。原告张某系该村村民(1999年考上中专后转为非农业户口),被告楼某系佛山市南海区某镇农村农民。

数年前,原、被告签订书面的《房屋买卖合同》,约定原告将位于深圳市龙岗区某镇A村某路2号(下称2号房屋)以18万元卖给被告楼某。房屋房屋买卖合同签订后,原告将案涉房屋交付给被告,被告当天即向原告付清全部房款18万元。

后一年,政府有关部门作为拆迁人,与作为被拆迁人的被告签订房屋拆迁安置补偿协议,被告共获得128万元拆迁补偿款,并取得178平方米的回迁安置房(当时市价至少500万元),合共价值超过600万元。

现原告张某以被告楼某并非A村集体经济组织成员,不能享有该村宅基地使用权为由,主张房屋买卖合同无效,并要求被告返还获得的拆迁补偿款和回迁安置房。被告答辩称:完全不同意原告的诉讼请求(注:上述人名和单位均已经化名,请勿对号入座)。

法院认为:根据房地一体原则及“地随房走”的原则,农村私有房屋买卖过程中,买房人名义上是买房,实际上是买地。在房地一体原则下,处分房屋的同时也处分了宅基地使用权。

但是,宅基地使用权属于集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,非本村集体经济组织成员不能享有该村的宅基地使用权,也不能通过交易手段取得该村农村房屋所有权,故被告与原告签订的房屋买卖合同,由于违反了法律强制性规定而归于无效。

此外,诚实信用原则是从事民事活动的基本准则,公民应该在诚实信用原则之下从事民事活动,取得的民事利益应该以不违背诚实信用原则为限。

原告张某考上大专后取得城镇户口,已非A村集体经济组织成员,亦不能取得该村宅基地使用权,且原告的行为有悖诚实、信用。法院作出判决:确认原告张某与被告楼某签订的房屋买卖合同无效;驳回原告张某的诉讼请求。

律师提醒:宅基地禁止转让

本案中,农村房屋买卖合同已经签订了十多年,被告也已交付全部房款入住,为什么最后还是被判无效?

房地产法库创始人及首席律师刘金纲认为这与目前(1999年以后)我国关于农村宅基地制度和农村房屋买卖的政策法律法规有密切关系。1999年以后国家陆续推出了8个有关农村宅基地及其建筑物、房屋流转方面的法律文件,关于农村宅基地建房及其转让的法律政策趋紧:

禁止城镇居民在农村买房,禁止城镇居民在农村建房;农村居民建房,要通过村、乡镇、县三级同意或批准;非本村村民购买农村房屋虽然尚无禁止性的规定,但司法审判形成的共识,对非本村村民(一般以行政村为区分标准)购买本村农民房屋的购房合同,大多数倾向于持否定态度。

本案中,原告诉讼请求确认农村房屋买卖合同无效获得法院支持就是这种情况:首先,被告楼某与原告张某签订农村房屋买卖合同时,并非本村村民,也即非本村集体经济组织成员,而宅基地使用权属于集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,非本村集体经济组织成员不能享有该村的宅基地使用权,故而该笔房屋买卖交易违反了法律强制性规定;至起诉时,被告也没有加入本村户籍,即没有通过加入本村户籍补正其本村集体经济组织成员的身份。因此,法院只能判双方签订的农村房屋买卖合同无效。

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